琅琊榜首张大仙

现在有很多网友都说我国很多城市的楼市有价无市，我不知道大家这个结论是怎么得出来的，是深入的去做市场调研还是在网上道听途说？

之前我也回答过类似的问题，我个人的观点认为所谓的有价无市是相对的。

至于目前大多数城市的楼市是否真的有价无市，我们只需要通过分析目前商品房存量以及潜在的购房人群就知道。

在80年代之前，我国基本上都实行的是住房分配制度，当时的城镇住房主要是实行公房与单位建房分配相结合，虽然80年代在上海，广州，深圳等一些城市开始出现了一些商品房，但是范围并不是很大。所以从1978年到1998年，我国的商品房基本上都处于一种开发试点阶段。

而我国的商品房全面市场化开发阶段要从1998年开始算起，当年我国出台了一系列刺激房地产发展的政策，比如取消福利分房，可以通过按揭贷款买房等等，这些政策出来之后，我国的房地产开始出现了爆发性的增长。

目前很多商品房基本上都是1998年之后开始建的，至于从1998年到2018年这20年时间，我国到底建了多少商品房呢？目前没有一个官方的统计数据，但是我们可以从国家统计局统计的历年商品房建筑面积，并结合目前我国人均住房面积来推断出目前我国大概有多少商品房。

从国家统计局统计的数据来看，从2000年到2018年，我国累计商品房销售面积是169.8亿平米，其中住宅商品房销售面积是149.6亿平米，别墅、高档公寓销售面积是6亿平米左右。也就是从2000年到2018年，我国累计建成的住房面积（包括商品房，别墅，公寓在内）大概是在157亿平米左右，如果把2000年之前已经建成的商品房计算在内，并排除那些因为拆迁而消失的面积，那保守估计目前我国商品房居住面积不会超过250亿平米。

而根据2019年7月份国家统计局发布的《建筑业持续快速发展，城乡面貌显著改善，新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》相关数据显示，截止2018年，我国城镇居民人均住房建筑面积是39平米（这里面包含商品房以及一些自建房），如果按照这个人均居住面积计算，那目前我国的商品房差不多够6.4亿人居住。

但是在众多的商品房当中，有很多人是存在拥有多套房的情况的，扣除这些有多套房的人以及那些住在商品房里面但名下没有商品房的人之后，保守估计，目前我国名下真正拥有商品房产权的个人不会超过5亿人。

但是目前我国有14亿人口，其中城镇人口大概是8亿人左右，相当于还有9亿人左右名下没有商品房，其中城镇里面有将近3亿人名下没有商品房。

假如未来我国城镇化能够达到80%，也就是有11.2亿城镇人口，那就意味着还有将近6.2亿人有潜在的购房需求，这里面就算只有一半的人会转化为实际的购房需求，也就是3.1亿，如果按照人均住房面积39平米计算，那么潜在的需求市场也将达到121平米左右，如果按照目前每年新增商品房住宅面积15亿平米左右计算，至少需要8年左右的时间，房地产市场才会逐渐饱和。

通过分析这些数据之后，我们才会明白为什么现在很多城市的房价很高，但是那些炒房客却不愿意降价把它卖掉，而是一直捂在手里面，因为他们在赌，赌未来还有更多的人去购房。

而且从实际市场表现来看，目前很多城市的房价并不是有价无市，而是有较多的住房成交，而且大多数城市的房价仍然在上涨。比如根据国家统计局统计的2019年10月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，在70个主要城市当中，房价同比下跌的只有一个，同比上涨的达到69个，其中同比涨幅在10%以上的城市达到24个。

虽然数据有点冰冷，但数据不会带有感情去看待事情。所以我们可以看出，目前我国大多数城市并非真正的有价无市，所谓的有价无市是相对的，房价之所以居高不下，肯定是有一定的市场需求在支撑的，未来房价仍然有一定的上涨空间。

这也是为什么很多人说目前楼市有价无市，但仍然有很多有钱人纷纷炒房的原因。比如目前A股上市公司当中有将近一半的企业持有投资性房产，而且每个季度都是呈现上涨趋势的。

比如2008年的时候A股上市公司持有投资性房产总额只有1286亿元，但是到了2019年第三季度，这个规模已经达到13340亿元，上市公司持有的投资性房产已经连续10年保持增长。

由此可见，实际上目前很多人炒房仍然有一定的获利空间的，他们看得比普通老百姓要清楚很多，这也是为什么他们能够从房价上涨当中获利，而很多人却连首付都付不起。

因此对于广大刚需朋友们来说，大家首先要关心的问题是未来能不能够付得起首付，而不是关心那些炒房客能不能够全身而退。

不过我觉得花无百日红，目前我国房地产已经来到了一个拐点，这个拐点的明显特点是房价增速逐渐放缓，成交量也会慢慢下降，未来几年这种趋势会越来越明显，在未来5-8年内很多城市的房价有可能会持续保持低速的增长，但是8年、10年之后大多数城市的房价想要保持上涨我认为难度是很大的，甚至有不少城市的房价还有可能出现下跌。

所以大家不要看现在很多炒房客吵得欢，如果不及时脱离楼市，未来几年是很有可能被套牢的，到时想要全身而退已经很难了。

贷款教授

炒房者能不能全身而退，不取决于什么“有价无市”，而取决于房产市场的流动性是不是良好。

几年前，我在给上海某高校学生做讲座时，曾有同学问过类似的问题：“现在好多二手房卖不动了，那些炒房者怎么办?会不会以后房价很便宜?”

作为学生问这样的问题，可以理解，毕竟缺乏社会经验，作为提问者还提这样的问题，那就是很傻很天真。

我当时反问了那个学生三个问题，这三个问题是：“作为上海这样的大城市，土地供应是越来越多，还是越来越少?”“作为（中心城区的）动拆迁补偿是越来越高，还是越来越少?”“作为政府部门的工作人员未来有工资大幅下滑或大幅度裁员的可能么?”

三个答案背后就是房价变化的逻辑。

第一个问题的背后，说明地价作为房地产开发的重要的组成部分，增长是刚性的。

第二个问题的背后，说明随着城市化进程的推进，道路，供电供水供气等基础设施，学校，医院等公共设施的投入也是大幅增加的，再加上通货膨胀因素，原地重置价会不断提高，动拆迁补偿费用也会水涨船高，这些都是房地产开发成本，都是在房价中体现出来。

第三个问题的背后，说明地方财政对土地出让收入的依赖性与相关度很强。土地出让金属于地方财政收入的重要组成部分。政府工作人员（公务员）的薪资都是刚性的财政支出，只要政府部门的工作人员未来没有工资大幅下滑或大幅度裁员的可能，那么仅这一块的财政支出也会不断增长，有很大的一块，必须依靠地方土地出让金。

看清这三个问题的背后，我建议那位同学，不要去关心那些炒房者怎么办，而是尽早置业。

同样，我希望看到这个答案的读者朋友，尽可能早些在经济发展良好的一二线城市买房，房价目前“有价无市”，实际上是刚需用户的购房好时机。

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一世明哥私家历史

2019年的楼市很“低调”，“低调”到什么程度？如今许多城市都出现了“有价无市”的局面，市场观望情绪浓厚，购房者都不愿意当接盘侠，但奇怪的是，这些炒房者怎么能“全身而退”呢？

一、房地产“有价无市”是事实

2019年楼市持续低迷，大多数城市房地产市场都面临着“有价无市”的尴尬，无论是新房市场还是二手房市场，都是如此。

1、新房市场

2019下半年，楼市调控转向了供需端，开发商的“银根”被卡紧，银行贷款、企业债券等外部融资渠道，再也没那么顺畅了。在融资困难的背景下，开发商为了“活下去”，唯有加速卖房自救，开启各种“花式打折”，开发商的促销宣传铺天盖地，为的就是能吸引更多购房者。然而面对不乐观的楼市前景，购房者看房问房的多，真正下手买房的却很少，大多数人都选择了观望，于是新房市场中出现了“有价无市”的局面。

2、二手房市场

二手房市场一直被看作是当地房地产市场的风向标。2019年来，受经济增速下行压力的影响，实体企业不好做，无论是囤房企业还是私企老板，都在抛售房产自救。另外，2017年限售的房源刚好到今年满两年，许多城市的房地产市场涌入大量解禁房源，两方面因素导致二手房挂牌量激增。部分业主为了尽快卖房，调低挂牌价格，但购房者却不愿再做接盘侠。同时，受新房降价的影响，部分客户被导流到新房市场，二手房需求降低，导致二手房市场也出现了“有价无市”的局面。

二、炒房客“全身而退”了吗

2019年，堪称楼市调控最严的一年，截止11月，楼市调控次数就高达554次，同比2018年同期的425次上涨幅度高达30%。在严厉的楼市调控下，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为楼市基调，投资买房的利润空间被压缩， “房住不炒”深入人心，购房者更加理性，前两年高位接盘亏损的大有人在，出于“买涨不买跌”的心理，如今低迷的楼市背景下，更少有人还会傻傻地去做接盘侠，炒房客“击鼓传花”的游戏再也玩不转了，剩下唯一的出路就是退出房地产市场，那么炒房客们“全身而退”了吗？

炒房客包括炒房团体和炒房个人。其中多人组成的炒房团体，可以算是炒房“头目”。他们有着专业的炒房手段，有更敏锐的房地产嗅觉，在严厉的调控高压下，他们或许挣扎盘桓过一段时间，但在2018下半年房地产寒冬来临前后，懂得忍痛止损，不惜“壮士断腕”，提前套现退场。

而剩下的“游兵散勇”，也就是炒房个人，当然就被套牢了。他们抱有侥幸心理，认为楼市调控只是做做样子，如今房价还会有大涨的可能，然而楼市调控愈加严厉，破灭了他们的幻想，本轮调控是非常坚决的，“房住不炒”不会有丝毫放松，不达目的不会罢休，被套牢的炒房客唯有血本无归，最终黯然离场。

综上所述，如今许多城市的房地产市场“有价无市”是事实，“房住不炒”丝毫不放松的决心也是事实，炒房客能“全身而退”的早已跑路，剩下还在垂死挣扎的，也必将只有血本无归的下场。

我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！

文说楼市

都说2018年楼市低温，但2019年显然也没好到哪去，尤其是下半年，一改往日火热的氛围，过的比较艰难，甚至出现“有价无市”的局面。

“京沪永远涨”，曾几何时，这句话成为楼市的金科玉言，而如今，这个铁律似乎正在破灭。有媒体报道称，北京的二手房全面降价，原价750万的房子现在650万就能成交。可令卖方难以接受的是，即便大幅度降价，不少房子仍无人问津。

至于上海，伴随着“金九银十”的收官，上海楼市也愈发寒冷。据不完全统计，11月，上海地区共有13个新盘入市，合计推出房源约3455套。相较于10月推出的19个新盘近5000套房源以及9月推出的18个新盘近6500套房源，供应量大减。

而且楼市遇冷的局面，不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安，三线城市南宁，之前的房价涨幅一度领跑全国，近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安，10月更是环比下跌0.4%。

其实，从历年年来国内楼市发展轨迹来看，“京沪永远涨”似乎是成立的。作为国内最发达的一线城市，长期以来大量流动人口蜂拥来到北京和上海，在生活多年后，他们最大的梦想就是扎根于此。此次，京沪两地房价下跌、铁律破灭，主要是多方面因素造成的。

一、调控力度加大。

为稳定楼市发展，一线城市出台了如限购限售等调控政策，如“3.17调控”要求购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80%。今年房贷利率正式挂靠LPR后，利率打折成为回忆。

这些新规大大提高了购房者在京沪买房或炒房的成本，受此影响，成交量自然出现下滑。

二、增加供给，提供保障性住房。

北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，截至今年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%。在北京大量竞限房的基础上，北京的房地产市场其实获得了一场从供给引发的市场发展，所以房地产价格有下降的空间。

2019年,北京加大政策性住房供应力度，多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套、 竣工各类政策性住房7万套，完成棚户区改造1.15万户。

三、人口流动性发生变化。

目前，我国流动人口超过2.41亿，广泛存在于经济较为发达的一线城市。不过受到生活成本以及优惠政策影响，越来越多的人更青睐前往二线城市，而不是一线城市。

近几年打响的“抢人大战”，就让不少二线城市获得大量人口红利，而与之相比，以北京和上海为代表的一线城市，常住人口则迎来拐点，购房需求自然出现下滑。

炒房者能否“全身而退”？

当地出现“有价无市”的局面，着急的除了开发商和业内人士外，还有游离在这个行业边缘的炒房者。

对于按揭贷款，利用银行杠杆实现财产递增的炒房者，恐怕很难全身而退。通过目前我国对楼市的态度可以得出，稳定发展既是目标也是任务，这使得当下状态还将持续一段时日。而按揭贷款的炒房者，如果房价涨幅跑不赢房贷利率，外加迟迟难以脱手的话，其中的焦虑只是当事人能体会。

而对于全款买房或还款压力不大的炒房者而言，如果购房项目坐落在核心城区以及发展潜力巨大的新城区，房子的价值不仅得到保障，还有望在行业转暖时攀上新的高峰。此时，炒房者只需等待东风来临之际，便可全身而退。

家千万房产网

国家已经于2018年完成了去库存的重任，之后棚改计划锐减，2019年许多省份减幅过半，慢慢结束退出，这意味着房地产已经成功完成了转移，无论是投资还是刚需，大众已经高位接手，今年以来，房地产破产企业多达几百家，诸如恒大之类的大房企，大力打折促销以量换价，二手市场挂牌房产日益增加，即使房价短时间内不会出现大跌，房产市场的黄金时代也走到了尾声，鉴于经济增长需要，房价会维稳，不会出现大幅波动。

有需求才有市场，市场现在供过于求，此前居民鉴于认知的局限性，将房产作为投资理财的主要渠道，这也是全民参与，推高房价的原因之一，现在大量的家庭超过2套住房，某种意义上来讲，已经提前解决了将来子女的刚需，加之人口出生率放缓，需求也随之减少，国家明确不以房地产作为短期刺激经济的手段，这意味着房产市场前景堪忧。

现在大众慢慢意识到，房产投资风险远远大于回报率，居民大多选择贷款买房，现在即使房价持平或者涨幅过小，居民持有房产就是亏损的，甚至后期可能推出房产税，所以越来越多的人选择挂牌出售，然而却鲜少问津，出现了一种有价无市的局面，哪怕挂牌出售期间价格上涨，看似总价增加了，然而都是纸上富贵，无法变形。

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Roseview财经

不光是房子，所有的资产，只要有买卖，在某一个时点上就会有所谓的“持有方”。股票也是，房子也是。

所以，如果资产价格高，或者需求不旺盛，就会出现有价无市的情况。要么维持高价但是没有交易，要么就低价成交，总得有一头。

从2016年开始，房地产市场就开始降温，北京已经连续三年房价稳中有降，上海广州持平，深圳受益于香港的溢出效应，以及社会主义先行示范区的光环，今年还有一定上涨。其他城市虽然涨跌互现，但出现之前那种大幅上涨的情况已经比较罕见了，那么，高位接盘的人，或者高位才开始推房源的开发商，房子自然囤在手里。

当然，虽然炒房这种情况客观存在，但把房价上涨归因于炒房也明显是不符合事实的。经济的发展，人民可支配收入的提高，货币的发行，买房和改善的需求是客观存在且占主导地位的。炒房这种资产炒作的行为，在任何一个投资和消费市场里都会存在。

只不过，房子和其他资产相比，单价特别高，炒房的人被迫沉淀了大量的资金。如果是自有资金还好，如果是借贷资金的话，没有成交，利息支出和房贷等会是一笔极大的开支。房子砸在手里，想全身而退，要么房价上涨，要么成交量放大，否则只有断臂求生，降价卖出，换取流动性。当经济下降，资产不足以支撑负债现金流的时候，降杠杆才是活下去的唯一机会。上至国家的供给侧改革，下至企业的各种断臂求生，无外乎如此。

（晴溪）

孙建波

朋友们好！

炒房者可能在三四五线城市。现在许多城市出现了有价无市的局面，实际上好多炒房者已经从一二线城市退出了，基本上跑到三四五线城市去炒作了，这就是最近一两年好多三四五线城市上涨的原因了。

1

现在房产市场确实在调整

现在房产市场整体上来说，确实是在调整，出现了有价无市的局面，但是调整的基本上都是一二线城市，这些城市普遍采取了比较严格的限购限贷等房地产调控的措施。

在这些实行限购限贷的城市里面，房产调整已经进行了有三年左右了。除了这些限购限贷的城市以外，好多三四五线城市中，有些经济发展较好的城市，这几年的房价出现了一些上涨，有些城市上涨可能还是不小的。

因此，从整体上来说，房产市场确实是在调整的阶段，但是有些城市也出现了一定的涨幅。

2

炒房者并没有在一二线城市投资

这几年，随着房产调控政策的实施，好多炒房者在一二线城市也没有办法炒房子了，因此，好多炒房者都已经转移到三四五线城市去炒房子了。

这几年，一二线城市的房产价格实际上是处于一个调整的阶段，而好多三四五线城市的房价在这几年却出现了幅度不小的上涨。

三四五线城市一般是没有限购限贷的措施的，而且好多城市的房价也是偏低的。因此，好多炒房者更容易抄底成功，从而在房价上涨中获利不少。

因此，现在炒房者并没有在一二线城市炒房子，也就不存在退不出来的情况了。

3

炒房者可能在三四五线城市

这几年虽然好多一二线城市房产价格出现了盘整的走势，但是好多三四五线城市房价出现了上涨。

比如下面是河南南阳市最近三年的房产价格走势图，可以看出来，南阳市从2016年底房价不足5000元，开始上涨，到现在房价已经突破了8000元了。

这样的走势，如果是炒房客在2016年底介入的话，到现在已经盈利60%左右了。

因此，炒房客可能是在三四五线城市进行炒作的，这些城市房价正在上涨，可以说是比较容易退出来的。

4

结论

虽然现在好多一二线城市出现了有价无市的状况，但是这些城市中炒房者可能也早跑了。现在炒房者可能是在一些三四五线城市中，这些城市没有限购限贷的调控措施，而且这些城市这几年房产价格上涨较好，因此，退出还是相对容易的。

睿思天下

第一个死的是银行，第二个地产商，第三代款炒房者。百姓，贱也是家，贵也是家。反正就一住的地方，贱贵屁事没有

中山金尘

2018年应该是“全身而退”的最佳时期。

2019年已出现“有价无市”，一朋友年初挂出了六套房到年底一套也没卖掉。现在每月借钱还房贷。

淼视界

不作死、不会死，这些炒房贼想发不义之财，亏死他们，话该。这些人炒房囤房，甚至空置，等着房子暴涨。正因为这种无良行为，才导至普通家庭买不起房。建议国家出台政策，对房产实名普查登记，月收取空置房百平一万的税。房价比然大降，每家才能都住得起房子。

關鍵字: 房产 有价无市 炒房者