新冠肺炎疫情在九省通衢的武漢暴發，並隨著春節返鄉客流迅速蔓延至全國。原本就不甚樂觀的商辦市場雪上加霜。
疫情對商辦市場衝擊程度到底如何？商辦物業業主與企業租戶如何共渡難關？
一、疫情對寫字樓的影響
1.一季度辦公新增需求大降
世邦魏理仕(CBRE)近期發佈的《2020年大中華區房地產市場展望報告》預計，受新冠疫情影響，2020年第一季度全國範圍內的辦公需求預計下降40%左右。
本來每年一季度的寫字樓市場會有一個新增租賃需求的小高峰，但是今年受防控疫情對返工的限制，企業擴租或搬遷寫字樓計劃被暫時擱淺，導致一季度新增租賃需求大幅滑坡。
但多家機構認為，新冠肺炎疫情影響的是租賃節奏的變化，隨著疫情得到控制，被積壓的需求有望在二季度加速釋放，帶動寫字樓新增租賃需求的回升。從全年來看，寫字樓吸納量或將維持往年的平均水平。
也有機構預測較為謹慎，認為本次疫情即便如專家所言在4月底能夠基本得到控制，但考慮到市場情緒等變化引起的間接影響，寫字樓租賃活動恢復最早也要到第二季度末。
2.空置率預期持續走高
高力國際近日針對辦公樓業主、租戶和投資機構進行了一次電話調研，對象涉及北京、上海、深圳、廣州、成都、南京、杭州、瀋陽、大連和西安等地的138個辦公樓業主和337個租戶企業。結論是，目前租戶退租計劃很低，85%的辦公樓業主沒有接到租戶的退租請求。但40%的辦公樓業主認為空置率將上升，40%認為空置率不會受到影響。
在中經聯盟近日組織的一次在線沙龍會議上，也有業內人士表示，其在自己的微信大群裡（成員大多是北京各寫字樓的業主方/運營方）進行了一次線上調研，結果也顯示當前疫情給寫字樓帶來的租戶退租衝擊並不明顯，只是有個別租戶申請免租。
這意味著，如果疫情如預期一樣能夠在4月底基本解除，寫字樓空置率並不會因為疫情的衝擊而明顯上升。但全國範圍看，寫字樓空置率面臨持續走高的壓力。世邦魏理仕預測，2020年全國寫字樓空置率將攀升至25%，15個城市的空置率或達歷史最高水平。
其中的主要原因，在於城市自身寫字樓市場的基本面。以北京為例，2019年寫字樓空置率創下13.9%的歷史新高，與此同時2020年還趕上了北京寫字樓的新增供應高峰（預計新增供應約百萬平方米），因此即便沒有疫情衝擊，寫字樓空置和租金下滑壓力也很大。
3.租戶結構決定抗衝擊能力
此次疫情對商辦市場的影響，很大程度上取決於其租戶的抗風險能力。以中小微企業租戶為主的乙級寫字樓仍然面臨著租戶退租的風險，特別是租戶所在行業為受疫情衝擊較大的行業的，比如酒店餐飲、交通運輸、零售貿易、消費服務、娛樂傳媒等聚焦個人消費的企業辦公需求可能會受到重創。
世邦魏理仕分析表明，疫情對TMT（科技、媒體、電信）、金融業和專業服務業的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業的辦公租賃需求加速增長，如在線遊戲、在線教育等。2019年，TMT、金融業和專業服務業累計佔中國寫字樓租賃總量的60%，預計2020年這一佔比將進一步提升。
4.新增供應預計下降
從供應層面來看，受到疫情影響，民工延期返程，工地延期復工，企業出於現金流壓力主動減緩投資，施工週期拉長，市場供應也會明顯變緩。
世邦魏理仕預計，受疫情影響，全國大約有13%的寫字樓新增供應將延遲交付，2020年全年新增供應約890萬平方米（2019年全國寫字樓新交付面積約為740萬平方米）。
戴德梁行預測，2020年北京寫字樓市場的新增供應量將從190萬平方米下調至120萬—100萬平方米。往年預計量和最終實際上市量基本會有30%的浮動，但2020年的差距會更大。新增供應量的降低，會緩解空置率的下行壓力，但也會拉低寫字樓市場整體的活躍度。
5.租金仍處下行通道
世邦魏理仕認為，若新冠疫情整體能在2-3個月內得到控制，則對寫字樓租金帶來的影響有限。預測一線城市北京、上海和深圳租金下跌的勢頭會有所緩解。二線城市供過於求局面難改，預計2020年租金水平將同比下降1.8%以上。2020年全國寫字樓平均租金預計將同比下降1.5%。
萊坊預測，由於疫情的影響，需求受到抑制，短期內寫字樓業主將不得不通過更大的優惠條件和租金減免來吸引客群，以價換量，因此寫字樓租金有進一步下探的壓力。
6.大宗交易預計下半年反彈
中國指數研究院數據顯示，2019年以來外資准入門檻逐漸放寬，企業購置自用型寫字樓的需求也相當搶眼，北京、上海兩地大宗交易並肩居首，其中寫字樓交易均佔據主導。
戴德梁行數據顯示，寫字樓也是深圳大宗交易市場中最受投資者青睞的標的，2019年31宗大宗交易中寫字樓就佔據了19宗。
世邦魏理仕預測，受疫情持續時間和規模的不確定性影響，2020年的中國內地大宗交易市場可能面臨短期波動。但疫情結束後，得益於寬鬆的貨幣政策和更低的利率環境，境內外的機構投資者將迅速轉向活躍，門戶城市核心區位成熟的寫字樓仍是頗具吸引力的投資標的。
Cresa世樺嘉潤認為，由於疫情衝擊，一些物業持有者可能會因運營策略調整而選擇將所持項目出售，寫字樓物業售價存在下調的機會。萊坊也認為，由於市場的不確定性，可能會導致一些項目資產價格短期波動，給境內外機構投資者帶來較好的機會。
總體看，疫情籠罩之下，寫字樓市場新增租賃需求受影響明顯，空置率走高，租金存在進一步下行壓力，預計影響會持續到二季度；下半年租賃需求加速釋放，投資重回活躍，寫字樓市場將會逐漸恢復。
但疫情何時解除仍是最大的影響變量。有悲觀者預期，如果疫情持續蔓延，由於現金流斷流，聯合辦公企業5月份會倒閉40%，二季度起北京寫字樓平均租金至少下降20%，空置率上升到25%。
二、疫情對聯合辦公的影響
對於疫情給聯合辦公行業造成的影響，邁點研究院2月27日發佈了《2020年中國辦公行業疫情應對及訴求分析報告》。
報告顯示，受訪的聯合辦公企業中：
- 61.9%的品牌項目拓展停滯，部分品牌已籤物業可能因裝修停工而影響產品上市；
- 52.38%的品牌存在現金流緊張，物業租金壓力較大；
- 52.38%的品牌因為客戶減少，業務驟停。
因為疫情爆發在春節期間，不少企業用戶租期已滿、剛剛退租，空置出來的空間或工位無法在短期內消化。
- 33.33%的品牌或無法完成投資人制定的年度目標，行業整合與併購將持續。
- 19.05%的品牌已經面臨員工工資及福利難以按時支付的現實問題。
截至該報告截稿，在受訪的聯合辦公空間品牌的入駐企業中，還未復工的佔比57.14%，已經復工的佔比28.57%。
由於入駐聯合辦公空間的企業多為中小企業，疫情對於它們來說也是一次大考。
- 52.38%的受訪企業主表示短期企業收入會減少；
- 9.52%的企業主表示受疫情影響較大，甚至面臨裁員、被收購的風險。
聯合辦公領域獨角獸企業優客工場創始人毛大慶表示，2019年優客工場全國項目平均出租率拉昇到了83%左右，原本對春節後出租率進一步拉昇很有信心，但疫情突發，2月份看比較困難，還需要密切觀察3月份市場如何波動，未來怎麼樣現在還不好說。
米域空間CEO馮印陶在接受媒體採訪時表示，預判提前退租的小微企業租戶會很多，活下來的小微企業能承擔的租金水平也會下降，因此聯合辦公品牌的收入預期也會大幅下降。
馮印陶表示，正常情況下公司賬面上能夠維持六個月的現金流，但如果上游業主還要正常收租金的話，公司現金流也就能維持兩三個月 。
三、商辦物業應對疫情衝擊之道
突發的新冠疫情，給商辦物業市場帶來了不可避免的衝擊。疫情之下，政府、業主/運營方、企業租戶積極應對，同舟共濟，共渡難關。
1.推動政府扶持政策落地
為了緩解疫情對企業帶來的衝擊，各地政府部門積極出臺紓困政策。2月3日，北京市出臺了《關於進一步支持打好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控阻擊戰若干措施》，提到不抽貸、不斷貸、不壓貸，延遲繳納社會保險費，鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金等19條措施。
毛大慶認為，應對疫情，各地政府出臺紓困政策扶持力度之大、出臺速度之快是歷史上從來都沒有過的，但這些政策真正執行落實到企業身上還需要一段時間。
疫情衝擊下，不少長租公寓和聯合辦公企業面臨現金流風險，因為下游租戶不能及時生產、復工、產生現金流以支付租金。但是
絕大多數租賃性企業是輕資產，缺乏抵押品，無法從銀行現有的制度下獲得便宜的長期資金。針對租賃性企業融資困局，2月14日，毛大慶聯合新派公寓創始人王戈宏聯合發聲，呼籲國家設立100億-200億元的“中國租賃產業專項扶持基金”。
建議初期可以由住房租賃發展核心省市的政府引導基金按比例拿出一部分，與大中型銀行、大型險資企業一道做成一個資金池，對合格的租賃性企業用低息長週期貸款進行支持。
當然這只是呼籲，能否得到高層支持猶未可知。雖然目前貨幣政策寬鬆，央行釋放了大量流動性，聚焦扶持受到疫情衝擊的中小微企業，但是很多中小微企業未必能夠真正受益。財政政策，尤其是針對中小微企業的定向扶持政策，比如降稅、減免租金補貼、用人補貼等，或將發揮更大效用。
2.業主/運營方、租戶企業積極自救
首先，業主加強樓宇健康及危機管理，租戶要積極配合做好疫情防控，避免由於疫情防控不力而造成封樓的風險，令雙方雪上加霜。
其次，用好政府出臺的扶持政策，積極磋商租金延遲繳付或減免，租戶向業主申請，業主也應當積極響應，給予一定的優惠或免租期，避免疫情過後大量的違約、退租情況發生。業主可向政府申請財政補貼。
毛大慶還表示，在優客工場的直營店，公司正在跟上游業主積極溝通，將虧損的直營店轉變為共贏模式，以降低公司的運營虧損。
再次，節流提效，包括壓縮運營管理成本。人員方面適當瘦身，提高企業運營效率，做好復工後業務發展動能的儲備等。未竣工商辦物業，開發商可主動減緩工程進度，降低投資支出。
3.調整招商對象，搶佔優質租戶
仲量聯行研究顯示，疫情之下，三大傳統辦公樓需求的支柱產業——
金融業、房地產和建築業、專業服務業（如律所、會計師事務所），抗衝擊的韌性較大；在線遊戲、在線教育及視頻網站等發展勢頭強勁，疫情過後有望獲得更多風投，實現爆發式增長；
生物醫藥、體檢測試、健康管理等大健康產業及環保關聯產業，未來發展前景看好。
企業在招商過程中，可瞄準上述產業類別的企業租戶，通過設置優惠條件搶佔優質租戶。
邁點研究院針對聯合辦公品牌的調研顯示，入駐企業行業今年相比去年有明顯的變化，TMT與金融業大幅增加，其中TMT中的科技行業增長最高，超過70%。
58同城、安居客房地產研究院近期對一線城市來自TMT、金融、製造等行業的中小企業租戶進行了深度調研訪談，發現這類中小企業租戶選址最核心的決定因素有兩個：
一是租賃成本，二是區域和交通狀況。若期望的區域內沒有滿足租金範圍的選項時，大多數中小企業會選擇稍差點的區域，較少會考慮提高租金預算。
4.嘗試虛擬看房，解決疫情期間招租問題
疫情期間，商辦運營平臺好租，在官網、微信端等全面上線視頻看房功能，為企業客戶升級線上看房、線上選房服務。同時，還針對開發商、物業、投資公司等業主，提供定製VR拍攝等多項專業服務。
目前，好租平臺上的寫字樓、共享辦公以及創意園區三類房源的實拍視頻已達數萬條，覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市的主要寫字樓。
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