如果你沒有廣州的購房資格，但想在廣州買房，那麼廣州的商務公寓將成為選擇，至少新建公寓不限購了。
昨日，廣州公寓限購政策鬆綁。
3月3日上午，廣州市人民政府在其官網上正式發佈《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若干措施》（下稱“48條”），共提出48條舉措，涵蓋物資供給、企業復工復產、重點項目建設等領域。
其中，通知第（三十一）條明確：促進房地產市場平穩健康發展。
優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。
這也就意味著3年前廣州的“330商服新政”暫時告別歷史舞臺。
該“48條”原文同時還提到“上述措施有效期自印發之日起至2020年12月31日，有明確規定期限的除外。”
不過，不可否認的是，該“48條”的出爐，對廣州商服物業市場而言，無疑是一個大利好，特別是對公寓市場。
廣州商業市場
調控政策變化
•2017年3月30日，廣州樓市“330新政”實行商辦物業“一刀切”，新政要求“一手商服類物業只能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位”。
這樣的調控力度可謂空前，廣州公寓市場迅速冷凍，庫存量日漸累積。
（2017年2月至2018年2月廣州一手公寓成交走勢 圖片來源：廣州中原研究發展部）
•2017年12月27日，廣州市城市更新局發佈《市城市更新局關於實施城市更新商服類房地產項目管理新政執行問題的通知》，《通知》稱，為支持城市舊改工作，經審批立項的舊改“商服類房地產項目”，可以不執行“3·30”新政中商服類最小分割單元不低於300平方米的規定。不過，這次鬆綁只是取消了面積限制的“一刀切”，並未涉及對公寓市場制約更大的銷售和轉手限制，因而對市場影響並不大。
•2018年11月2日，廣州市城市更新局網站掛出《關於深入推進城市更新工作的實施細則（徵求意見稿）》，提出城市更新項目建成的商服類物業，可向個人、個體工商戶和其他非法人單位銷售。
•2018年12月19日，廣州市住建局發佈《關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，提出在2017年月3月30日後成交土地的商服類物業的銷售對象應當是法人單位，而2017年3月30日前（含當日）成交土地上的商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。
專家談
政策調控
對於今日出臺的政策，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉分析認為
現在談它是短期決策還是長期決策為時尚早，因為它跟發文的其它穩增長政策不一樣，它是一個歷史問題，所以文件到期以後收回和持續的可能性都有，這取決於政府的真實態度，而政府也有可能會根據這個短期政策執行期間市場有無異動來做調整。
對於該政策，毫無疑問，這對廣州商服物業市場是一個大利好，特別是對公寓市場而言。廣州公寓市場在2017年3月30日之後，曾經迎來一段寒冰徹骨的時期，最低谷的時候一個月只能成交五六百套，直到2018年12月20日出臺新規，宣佈2017年3月30日之前(含當日)土地出讓成交的商服類房地產項目不執行“銷售對象應當是法人單位”的規定，成交量才又恢復到每個月兩三千套的調控前水平，而去化週期也從最高時的34個月下降到目前的10個月左右。
知名財經博主劉曉博認為
放鬆限制，一方面可以去庫存，加快資金流動，另一方面也可以滿足部分個人的投資和居住（公寓可以居住）需求。
廣州是一線城市，在疫情爆發之前，已經以人才購房方式，放鬆了黃埔區、南沙區、花都區的購房限制。這次取消商辦物業銷售限制，是“更上層樓”。
展望未來，相信會有更多城市跟進，取消房地產市場不合理的限制，讓樓市為穩增長做出更大貢獻。
地產經濟學家鄧浩志認為
此次政策迴歸理性，有利於盤活所有樓盤的商業。因此幾乎所有在售、待售的樓盤，只要有商業或辦公產品的都將受惠。一是330政策之後獲取的土地也不受政策約束了，可以賣給個人；二是所有受330新政影響的300平以上的辦公室、商鋪都有可以根據市場需求，重新切割成更小的單元。所以新政幾乎讓所有房地產項目收穫利好。
對於一手市場暫時不會產生明顯影響。政策對市場需求並沒有直接的刺激作用，執行之後不會產生新的購買需求，因此短期內不影響一手市場成交量。
新政影響的主要是商辦類物業的供應端口，限制放開後，開發公寓、小商鋪、小辦公室的項目應該會增加。隨著時間推移，更多符合市場需求的產品陸續推出，最終將會刺激市場潛在需求的釋放。長遠看，廣州商辦類物業的交易總量將有望逐步提升。
廣州公寓市場需求穩步迴歸
成交全面回暖
據廣州中原研究發展部今年初的統計數據顯示，2019年受商業項目開發建設放緩影響，廣州公寓市場供應創近7年新低，為16710套85萬㎡，同比跌26%，僅為2017年的一半。
不過受2018年底“1219商服政策”利好影響，2019廣州公寓市場成交反彈，成交28469套156萬㎡，同比上漲66%。
同時，廣州公寓去庫存週期也由2018年底“1219商服政策”出臺前的20.4個月，逐漸下降至9.0個月。
具體到各個區域，透過2019年的數據，我們可看到2019年除越秀區成交縮減外，其餘十區公寓交易升溫。
其中，黃埔區公寓成交重回6000套，番禺區保持4000套以上，南沙、花都、荔灣、從化區的成交更是刷新近4年記錄，其餘區域的公寓交易也均錄得大幅度增長。
2019年公寓成交熱點板塊增加至21個，約為去年的兩倍。除傳統熱點板塊外，花都區府、大沙地、開發區、進港大道、新塘、智慧城6個板塊的新貨供應增加，成交活躍度較去年提升明顯。
到了現在的2020年，據悉，2018-2019年期間，廣州出讓的商服用地開始增加，以補給市場供應，經測算，2020年預期廣州商業市場新增供應量約233萬㎡，其中公寓保守新增供應約116萬㎡。
近年來，中心區成熟板塊以及外圍區熱點產業板塊項目備受投資者關注。
廣州中原研究發展部分析認為，廣州11區中，2020年南沙、黃埔兩區公寓新貨領先，其中金洲&明珠灣、魚珠&開發區板塊受惠於板塊定位、企業總部進駐、基建建設，整體發展速度較快，價值兌現空間大。
廣州南站&長隆、新塘屬新地鐵板塊，均有大型TOD項目落成，交通樞紐利好加持，潛在的人流增量龐大，板塊項目投資潛力可期。
花都中心區板塊屬2019年廣州樓市黑馬，受區域規劃調整、城市更新推進提速、產業升級、樓價低窪等多項利好，備受客戶關注。
中心區天河智慧城、白雲新城公寓新貨集中，這兩個板塊配套日趨完善、產業高度聚集，租賃行情較其他熱點板塊活躍。
入手公寓，廣州還有哪些選擇？
對於自住型購房者來說，很多人選擇公寓，主要是看重其不限購、低總價。而對於投資型客戶而言，除了前面提到的兩個因素外，或許更看重的，就是公寓的租金回報率相對較高。
如前面所言，眼下廣州公寓限購政策鬆綁，如果你沒有廣州的購房資格，但想在廣州買房，那麼廣州的商務公寓將成為較好的選擇，至少新建公寓不限購了。
不過，購買公寓還要注意不要踩“坑”。回望過去的2019年裡，關於公寓各種“爆雷”的事件不少。越來越多的城市，也開始嚴控商住公寓。
所以，我們在購買公寓時，還是要擦亮眼睛再入手！
附廣州部分商服類項目一覽（以下信息僅供參考，具體請以樓盤現場實況為準。）
（點擊圖片查看大圖）
部分資料來自：廣州中原研究發展部、劉曉博說財經
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