便宜究竟有没有好货呢？小赵最近很迷茫。本来想买套法拍房给父母住，结果他发现法拍房的市场也很激烈，想要买套还行的法拍房也要不少钱。小赵的哥们小李知道了他最近的困扰后，告诉他：别担心，想买便宜的房不一定非要法拍房，还有回迁房和查封房呢。可小赵感觉这两都不太靠谱，但是又说不明白原因。
那么便宜的回迁房、查封房真的能买吗？今天小课堂就来给您补补课。
回迁房
（一）回迁房的概念
回迁房指的是开发商征收土地时，赔给被拆迁住户的房子。
（二）回迁房的产权
回迁房产权年限要看其《国有土地使用证》上的土地性质是什么性质的才可以确定的：
1、如果回迁房是用作住宅的话，那么产权年限是70年；
2、如果回迁房是用作综合用地使用的话，那么产权年限是50年；
3、如果回迁房是用作商业经营的话，那么产权年限是40年。
（三）回迁房和商品房的区别
1、房屋价格不同
回迁房的房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，价格相比较高。
2、房屋权利不同
符合限售条件的商品房可以随时上市。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款。
3、买卖关系不同
商品房的房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
（四）回迁房可否买卖
回迁房是否可以买卖需要分情况：
1、业主已取得房产证
有房产证的回迁房，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。
2、业主手中只有回迁协议
业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。
如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。
（五）买回迁房有什么风险
1、无法办理房产证，不能将房屋过户至自己名下。房产证是房屋的物权证明，没有房产证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
2、在房价上涨时，易发生纠纷。出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
3、户籍无法迁入等问题。物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
4、流动人口多，有安全隐患。回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。
查封房
（一）查封房的概念
1、房产查封是指诉讼过程中法院在原告提出查封申请后通过司法途径将被告名下的房产予以查封，被查封后的房屋不能进行过户、抵押的手续，但仍可以继续居住使用。房屋可以被法院多次查封。
2、查封房产是一种保全措施，被查封的房产不可居住、交易。债务人偿还所有债务后，可申请解封。如果债务人拒绝还款，法院将拍卖被查封房产。
简单讲，房子被法院查封后不能正常过户。
（二）购买查封房的风险问题
房产因为欠债被查封，只有两种原因，一种是业主资不抵债；另一种是业主流动性枯竭。
律师解答：根据以往的司法实践来看，购买被查封的房产，比购买设定抵押权的房产，风险要大得多！因为有抵押权的房产，只要能还钱，通常抵押就能解除；而被查封的房产，有钱也不一定能解封。如果查封没有被解除，买房人就不能将房产过户至自己名下。因此，律师建议最好不要购买查封房产。因为被查封的房产大多是因为房主涉及债务纠纷，可能涉及的债务纠纷有多笔，虽然你解决了这笔债务，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。
（三）购买查封房的风险规避
1、要和房产所有的共有权人签订买卖合同，包括配偶，存在有继承的情况下，也要注意隐蔽的其他共有权人，比如未成年的孩子。
2、任何资金不经过卖家账户。定金托管在第三方公司，房款在银行做资金监管，资金监管保证了过户出证成功才把钱打给卖家。如果不能正常过户，钱会原路返回，不会造成资金损失。如果买卖双方签订了解除合同，房款和定金一般在2-3个工作日回到买家账户上。
3、签订合同时强调如果因为查封不能过户，卖家要积极配合解除合同，特别注明卖家不解除合同的违约成本和代价。
买房对于很多人来说都是一件非常重要的事情，因此在买房过程中，大家都非常谨慎。但也有一些购房者由于资金不足等原因，想要购买“物美价廉”的房子，回迁房、查封房等就是这些房子中的一种。回迁房、查封房虽然经济实惠，但是它们在产权方面的问题以及物业管理和质量安全难以得到保障。所以，虽然回迁房、查封房价格便宜，但是大家伙们在购买上还是需要慎重考虑！
小课堂本期的内容就结束了，明天给大家讲讲购买二手房时的资质审核。如果对本期内容您有相关经历或者故事，请积极为我们留言～
【END】
具体政策以各地信息为准。
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