文稿：胖兔财经
01
广东全省放宽落户
风从南边吹来，事实一再证明，广东敢为天下先。
1月14日上午，广东省两会上，省长马瑞兴在2020年政府工作报告中宣布：“广东将放开除广州、深圳以外的城市落户限制。”
短短19个汉字，铿锵有力，字字珠玑。
广东成为全国第一个放开落户的省份，又一次领跑全国。
最近这两年，除了北京和上海，全国很多城市都发布了落户优惠条件，南京买房就能落户、来了就是西安人，一场轰轰烈烈的抢人大战，硝烟四起。
终于，广东以省之名将抢人大战带领到新的阶段，也唯有广东能担此重任。
除香港、澳门两个特别行政区之外，广东省下辖21个地级市，如此大的区域内，广东放宽落户限制后，哪些城市会最先受益呢？
02
佛山、东莞的机会来了
这个问题并不难回答。
广东区域面积虽然很大，但是发展最快，最核心的区域就是粤港澳大湾区除香港和澳门之外的9个城市。
继续细分，从经济发展情况来看，大湾区9个城市中，深圳和广州是两个核心城市，位于第一梯队，接下来就是佛山和东莞，位于第二梯队，然后就是中山、珠海，以及最末尾的惠州、江门、肇庆。
人口方面，2016年大湾区净流入人口，绝大多数都流入了广州和深圳，两地净流入人口占整个大湾区的比重分别为42.5%和41.5%。
如果按2008年金融危机之后人口净流入规模统计，广州、深圳、佛山三地处于领先。
尤其需要注意佛山这座城市，2008年后，珠三角产业结构调整升级，承接了广州大量的制造业产业，成为大湾区先进制造业的中心，汇集了美的、格兰仕、万和、海天、碧桂园等国内行业的巨头。
佛山今年的GDP将达到1.08万亿，成为中国大陆第17个GDP超过1万亿元的城市，也是广东省继深圳、广州后，第三个破万亿的城市。
佛山正努力稳固自己大湾区第三城的位置，而同属第二梯队的东莞又怎能俯首称臣。
临深是东莞最大的优势，在东莞和深圳的地铁规划中，未来将有10条地铁衔接。目前，深圳地铁6号线和东莞地铁1号线同时在建，终点站相隔只有4公里左右。
东莞正努力向深圳靠拢，同时，东莞也在承接色深圳的外溢资源，去年，华为和酷派就等企业就将部分职能部门转移到了松山湖。
广东这次放宽落户限制，直接受益的，就是广东省目前非户籍1300多万的常住人口，这些人口正加速向珠三角集聚。未来的城市群时代的竞争，粤港澳大湾区已经抢得了先机。而对于内部城市来说，最受益的就是佛山、东莞，其次是珠海、中山。
和其他概念炒作不同，广东放宽落户限制是实打实的利好，那佛山和东莞的房地产市场未来最有价值的板块在哪里呢？
03
佛山、东莞最有价值的板块
大湾区11个城市中，港澳不是国内普通投资标的，而肇庆和江门实力偏弱，大部分投资者选择的区域是剩下的7个城市。
7个城市相互关系是怎样的呢？
来看这张大湾区购房客户流向图，其中箭头越粗，就表明客户比例越高。
发现了吗，大湾区7个城市中客户流向是有逻辑关系的，简单来说：
广州到佛山买房的人群最多，佛山去广州买房的也不少
深圳客户到东莞、惠州买房的最多
虽然广深都有部分客户分流到了中山，但远不及珠海到中山的客户多
这7个城市看起来组成了一个大的城市群，但是细分下来，会发现大城市群又分成了3个小都市圈，分别是：广佛、深莞惠、珠海中山。
了解了这些，就更有助于我们弄清大湾区楼市的投资逻辑。
佛山
近几年我们总是能听到“广佛同城”的说法，广州和佛山之间无疑是最亲密的伙伴，与广州接壤的城市不仅有佛山，还有惠州、东莞、中山，那为什么广州客户都去佛山买房？
因为佛山和广州接壤的是花都西部、白云、番禺、南沙等板块，更重要的是紧邻广州主城区，佛山市中心禅城，距离广州的天河19公里左右，住在佛山，去广州上班，成为很多人的选择。
佛山最有价值的板块从北到南依次是：里水、大沥、桂城、陈村、北滘，以及佛山老城区禅城，这些也是目前佛山限购的区域。
投资一线城市周边的外溢区域，你要考虑的首先是：具体到接壤的一线城市某个区域，是不是有足够的经济实力。
东莞和惠州紧邻广州的黄浦区和增城区，黄埔发展一般，增城也是刚起步，不能起到外溢作用。
中山紧邻南沙，南沙规划前景很宏大，但毕竟是新区，发展也刚起步。
另外，在佛山沿着地铁线买也不会错。
2010年广佛线开通，成为中国国内首条跨越地级行政区的地铁线路，打破了两市之间的行政边界。
当前，广州7号线西延段和佛山2号线正在建设，预计一两年后开通。其中佛山2号线将佛山最强的南海区与广州2号线、广州7号线相连。
广佛线以及未来的佛山2号线，都直通广州主城，地铁沿线也将是佛山最有潜力的投资板块。
东莞
东莞最有价值的区域，也要看深圳的情况。
深圳地形两边狭长中间窄，像一只张开翅膀的大鸟，所以深圳也被称为鹏城。深圳地势东南高，西北低，东南部主要为丘陵山地，西部为滨海平原。
所以，深圳的市中心从罗湖到福田再到南山，一路向西。
深圳人口众多，供地紧缺，市中心的房价很贵，一般人承受不起。那在这里上班的年轻人去哪里买房呢？
由于深圳特殊的地势，所以只能去临近区域买房。
南山的人可以去宝安、光明
福田的人可以去龙华
罗湖的人可以去龙岗
但如果还嫌这些地方贵，还能去哪里呢？
来东莞吧。找东莞和深圳直接接壤的地方，这是东莞临深的第一梯队，也是东莞最有潜力的投资板块。
从地图上看：
和深圳宝安接壤的是，长安、大岭山、大朗
和深圳光明接壤的是，黄江、塘厦
和深圳龙华接壤的是，塘厦、凤岗
和深圳龙岗接壤的是，凤岗、清溪
如果继续细分排序的话，就要看这些镇，是不是有产业支撑，地势是不是适合规划？
比如，大岭山和大朗中间的松山湖，华为搬迁到来后，产业+区域的优势更加明显，是第一梯队中的优质板块。
凤岗有凤深融城定位，华润万家、金银珠宝产业中心、深证通、力辉马达、天安数码城等项目从深圳承接引进。也是优质板块。
塘厦是电子加工制造重镇，对接深圳的东进战略，可以承接深圳的创新资源和产业外溢，同样是优质板块。
但是清溪，定位是深莞惠新交通枢纽，从地形图上看，东部被山谷割开，承接龙岗的外溢受阻，是第一梯队中最末的板块。
最后需要提醒大家一句，粤港澳大湾区规划宏大，但是现阶段有很多都是纯概念炒作，尤其是东莞的临广、临惠板块，坑太多，大家一定要谨慎小心。
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