毛小暖

房地产开发，一般会涉及到配套设施的建造，比如：居委会用房、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、文体场馆、中小学、幼儿园、托儿所、邮电通讯、健身设施、环节卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等公共配套设施的开发。

这些配套设施的开发，根据其权属和是否营利性，增值税、土地增值税和企业所得税的处理也不同。

题主的问题是无偿为政府开发的体育设施企业所得税的处理，这个看具体情形。

⑴视同销售处理的情况。

如果开发的体育设施是非公共配套设施赠与业务，无偿移交政府，根据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入或利润的方法和顺序如下：

①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场价格确定

②由主管税务机关参照当地同类开发产品的公允价值确定

③按开发产品的成本利润率确定，开发产品成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

这种情形就需要缴纳企业所得税。

⑵如是体育设施是开发区内的配套设施，无偿移交政府

根据国税发〔2009〕31号文件第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理，按照公共配套设施费分摊成本。

这种情形不视同销售。

公益捐赠税前扣除问题

非公共配套体育设施捐赠的情形下，如果捐赠用于公益事业，属于公益性捐赠支出范围的“文化、体育事业”和“社会公共设施建设”且符合“通过县级以上人民政府及其部门”要求，建成后，体育设施移交政府，可让政府为单位开具捐赠票据，按公益性捐赠支出，在企业年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润12%部分，准予结转以后3年内，在计算应纳税所得额时扣除。

如果无偿移交地方政府，并非用于公益事业，不属于公益捐赠则不能扣除。

视同销售税收处理上的注意事项：

增值税视同销售和企业所得税是不同的。

房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给政府，用于公益事业或者以社会公众为对象的，增值税处理上并不视同销售，也就是说不缴纳增值税。

不视同增值税销售应同时满足三个条件：

①房地产企业开发的配套设施无偿移交政府，未单独作价结算销售额。

②房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的用途是用于公益事业或以社会公众为服务对象。

③房地产企业建造公共配套设施在可售面积之外，如果配套设施在可售面积之内，则视同销售，征收增值税。

增值税视同销售：房地产企业将公共配套设施无偿移交给政府，并非用于公益事业或以社会公众为对象，则视同增值税销售，征收增值税。

新税视点

我理解题主的问题应该是：房地产开发企业在小区内配套建设的体育设施无偿移交给政府，成本如何在企业所得税前扣除？

在计算企业所得税时，房地产开发企业无偿移交给政府的体育设施为不可售建筑面积，其成本由可售建筑面积分摊。

依据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发 [2009] 31号）文件第十七规定：

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

举例

小区配套设施如果不按规定移交给相关部门，且产权不属于全体业主，则应作为可售建筑面积处理。比如有地方配套建设的幼儿园必须无偿移交给政府，这种情况下幼儿园应该作为配套设施处理；而有些地方没有强制要求移交给政府，那么有的开发商就将幼儿园对外出售，在这种情况下幼儿园就应该作为可售建筑面积来处理。

希望我的回答对你有所帮助，也希望有任何房地产财税方面的问题直接联系我，让我有机会义务服务于条友们。

關鍵字: 视同 增值税 企业