华灯初上，
福田CBD的写字楼里依旧灯火辉煌，
一张张年轻的面孔仍然在忙碌着，
或手头的工作还没完成，或在等着下班车流高峰过去之后才起身回家，
在深圳的商务中心区，几乎每天都可以见到这样的场景。
W君就是这芸芸众生中的一员，自从5年前他以“小房换大房”搬到原关外居住之后，
入住新居的喜悦没持续多久他就开始被一些现实的问题困扰。
孩子再过二年就要上小学了，同住的父母年纪越来越大，偏偏看一个小病也要他动车，
而每天花在拥堵的路上的时间是过去的几倍。
最近他一直在考虑，要不要搬回来？
目前像W君这样的案例，具普遍性。
1
深圳楼市目前的一个新动向，就是坚定在中心区置业或回流中心区置业的比例在增加，以金融等行业有高收入人群最具代表性。
某中介公司近期的调查发现，受关外房价持续攀升的影响（比如龙华被业界戏称为“宇宙中心”，其新房价已超越福田相当多的一些片区），开始有部分置业者“坐立不安”，一种新的换房模式—— “回流中心”渐渐成为一股小潮流，一些原本住在关外的业主开始卖房，然后回原关内三区罗湖、福田或南山买房，而福田又是主要目的地。
究其原因，有业内人士分析，一是近年原关外房价大涨，在某些区域原关外和原关内房价出现价格几乎持平，鉴于短期避险的需要，回流城市中心置业。二是原关内区域的交通、教育、医疗等配套明显优于原关外区域， 考虑到孩子上学及老人医疗的便利性，也使得一些购房者趁机换房，实现居住从原关外向原关内的迁移。
而立人立言最近拿到的一个福田在售项目的客户分析报告也显示，客户年龄主要集中在25－35岁之间，占67%； 客户职业主要为金融行业为主，占30.7%；置业目的以自住为主，占64%； 客户置业类型首次置业为主，占72%。
他们有一个共同点，那就是都是些不愿意离开中心区有相当赚钱实力的年轻人，他们的生活态度就跟这个项目的推广语有相当的吻合度，即信奉 “一步或即全部”的生活方式。
有业内专家建议，在福田，彩田和梅林片区是一个不错的选择，紧邻福田中心区，配套完善，学校、医院、公园、大型福利房社区梅花间竹，可供选择的户型也较多，有30多平方米的一房，也有130平方米以上的大户型，二手房的价格实惠，片区在售的新房有绿景虹湾，在售户型A栋51-75平方米，精装现房。
2
深圳楼市目前正在上演“城外的人想进来，城里的人想出去”的好戏。
想进来的人，选择最多的是福田。为什么？
据中国社会科学院城市所及社会科学文献出版社在京共同发布的《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区（CBD）发展报告NO.3（2016~2017）》报告显示，深圳福田CBD地区生产总值位居全国第一，广州天河CBD、北京CBD紧随其后。同时，深圳福田CBD税收贡献也排在首位。
深圳福田CBD在北上广深四个一线城市中，面积最小，仅6.07平方公里，GDP总量达2622亿元，占深圳市经济总量比重为14.98%。
“让福田城市更新，看得见山水记得住乡愁”是福田区对市民所做的承诺。
据福田区城市更新局局长谢晖晖介绍，深圳是首批“城市设计试点城市”，福田区作为先锋深圳的首善之区，理应发挥地缘优势、政策优势和设计优势，在城市更新发展方面做出表率。住房城乡建设部下发进一步加强城市规划工作的重要通知并强调，城市规划需要努力传承和发展中华文化，既要传承历史文脉，又要体现尊重自然、顺应自然、天人合一的理念，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。
据悉，福田将构建“一核二廊三带”的空间格局。其中，“一核”就是要提升福田中心区核心功能；“两廊”就是要优化以塘朗山、安托山、园博园、红树林为西翼，以笔架山、中心公园、福田河、深圳河福田段为东翼的“两廊”生态休闲功能；“三带”就是要构建南部深港合作新廊带、中部深南益田金融带、北部梅林新兴产业带三条产业引擎带。
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深圳中心区在福田，深圳顶级的豪宅区——香蜜湖豪宅区在福田，福田楼市一直是深圳楼市的火车头。
但在福田，仍有价值洼地，以下这二个板块将有相当大的潜力，一个是南边的福田保税区片区，一个是北边的梅林片区。
福田保税区片区目前二手房价在3—6W间，不仅被南山甩下一大截，就是龙华也领先它好多。但好多人忽略了它的一个超级利好。今年1月3日，深港两地政府在深港合作会议上签署了《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，同意将落马洲河套地区共同发展为“港深创新及科技园”，并成立了河套区港深创新及科技园发展联合专责小组，负责对发展河套地区的重大事项进行研究和协商。自从联合专责小组于2月9日在深圳进行第一次会议后，深港双方一直积极推进港深创新及科技园的发展。
如果该项计划落实，福田保税区的前景不亚于前海。
北边的梅林片区是深圳最宜居的一个片区，福田中心区是CBD,它就是CLD。这里有深圳在全国最有知名度的一个楼盘梅林一村，有深圳最大的菜篮子，有绿景运营的深圳最大、面积达6万平方米的“左邻”社区购物中心，有深圳最美的绿道等。
在深圳闹市区的边缘，也有着不输香港的别致的风光，这便是梅林绿道。它是“二线关”保留的老深圳记忆，沿梅林水库——塘朗山森林公园而建，全长约23公里，基本与原来的“二线关”边防线重合。在深圳城央，梅林绿道与深圳湾绿道并驾齐驱，刚好诠释了“仁者乐山，智者乐水”的古训。
北部梅林新兴产业带与南部深港合作新廊带是放在同等位置上的。北部梅林新兴产业带的任务就是加快城市更新改造，完善公共服务设施，建设集约高效的交通市政支撑体系，引导新兴产业入驻，建成产业转型升级、公共服务有效改善、生态环境绿色低碳、城区品质显著提升的新兴产业集聚区。
随着计划的推进，梅林的房价洼地将会被抹平。
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