東友律師團
李某是某小區業主，2015年1月與張某簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定：租賃期限為五年，租金為每年五萬元，此價格有效期限為三年，三年後房租價格按照周邊房租價格而定。租期屆滿後，如李某繼續出租，張某在同等條件下有優先承租權，雙方任何一方因特殊原因提前解除合同，必須提前1個月通知對方，否則視為違約。如張某違約，需賠償李某違約金15000元，如李某違約，需賠償張某的裝修費用及廣告費用，並按實結算房租。 2018年1月，李某認為自己的房屋租金比周邊的要低，認為應該漲房租，但是張某認為目前該房子仍處於合理的價格範圍。二人多次交流後，無法達成一致意見，張某將涉案房屋退還給李某。李某認為張某沒有履行合同約定租賃期限已經構成違約，同時沒有提前告知自己就退租，李某認為自己權利遭到侵害，是否可以向李某承擔15000元的違約責任？
依據《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案租賃合同約定，租賃期限為五年；自合同簽訂後即產生法律效力，任何一方均不得無故終止協議。雙方任何一方因特殊原因提前解除合同，必須提前一個月通知對方，否則視作違約。張某履行租賃合同未滿五年而單方終止履行合同，且未按照合同約定提前一個月通知李某，應認定張某的行為構成違約。
因此根據本案租賃合同的約定，李某應承擔違約金15000元。租賃合同約定，三年後房租價格按照周邊房租價格而定，該約定並不意味著三年後房租價格由雙方協商確定，租賃合同也未約定三年後因租金價格協商未果可以單方終止履行合同，故李某以租金協商未果為由終止履行合同，構成違約，需要承擔15000元的違約責任。
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