今年以来，多地密集出台楼市调控新政，并表现出保障刚需购房等精准调控特点。相关数据显示，全国主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，已超过80次。3月以来全国超过20个城市再启楼市调控，合计发布了近30条调控政策。从各地调控手段来看，涉及公积金、限购、限售、首付比例、刚需优先等多个内容。
4月1日，广州开始提高公积金贷款申请门槛，本市户籍职工需连续足额缴存住房公积金至少一年，非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上(含)。石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地也陆续出台公积金新政，加强监督检查，明确对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。而在此之前，大连市开启新一轮限购，其中，中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。
值得注意的是，此次调控表现出了保障刚需购房的明显特点。比如，长沙明确在购买长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)，和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房时，长沙市的首套刚需购房群体有望优先满足需求。
此外，继上海、南京、长沙、武汉等地推出“买房摇号”政策后，杭州3月28日宣布将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度，西安3月30日也宣布“公证摇号”。
易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，房源不足的情况下，通过摇号政策进行管控，在既有房源规模下促进了购房交易的公平性。在此类摇号政策基础上，有精细化的内容，采取了优购的模式，即让棚改、首套等购房者优先购房。可以看出，政策虽持续收紧，但对刚需购房者的支持力度在加大。
实际上，从1998年住房体制改革以来，房地产市场历经了多轮的调控。这些调控政策解决了房地产市场存在的哪些问题？如何看待楼市发展过程中的调控手段？
华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康，在接受《财经》V课视频专访时认为，以往不得已采取的这些行政手段，从调控概念上来说都是只治标，还需要更深层次地解决治本的问题。他认为，当下的关键是要总结过去的得失，并提倡“双轨统筹”的楼市管理框架，以实现标本兼治、追求治本为上的境界。
总体来说，2014年以前，可以认为是单边式的情况，即屡调屡涨。2014年以后出现了比较明显的市场分化，分化最典型的表现就是一线城市和三四线城市走向两个极端，二线城市居中。在开始的阶段，二线城市似乎更多地跟着三四线城市走，2016年下半年以后，二线城市明显跟着一线城市，之后就是“冰火两重天”的状况。
在这一变化过程中，需要特别注意的是，不能只看表面现象，更要做深入分析。中央也特别强调，房地产行业的健康发展需要解决长效机制问题，而且要落实到解决基础性制度建设的问题。
而到了2018年，“双支柱”调控的重点就是作为金融风险源头的地产。肃清消费贷乱象后，今年一季度，居民总贷款占比（36%）一年来首次下降。再加上“资管新规”、MPA考核、上层金融监管重构，表外资金暗度陈仓也不可能。近期，楼市资金面趋紧，快周转、降价入市、寻求合作等已成为开发商的新策略。
更重要的是，近期愈演愈烈的中美贸易摩擦，一方面是全球退出货币宽松后争夺资金的反映，另一方面也是对全球化产业分工链条上的排位竞争。
我国要想巩固全球化分工已取得的成果，让产业链不转移，同时加快核心技术突破，向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升，就得抑制资金向地方政府平台（过剩产能、淘汰国企）、房地产流入，就得抑制高成本地租、高成本融资，只有这些“租子”的成本降下来，只有资金流向实体经济，无论是保持全球产业链地位，还是向上攀爬，才有希望。
因此，我们看到，贸易摩擦发生后，国家并未担心经济受冲击，反而进一步紧缩地方债务，如清理PPP、债务专项化以控制用途，同时强化楼市调控和资金面管控。
当然，基于楼市这个庞然大物攸关经济金融全局，保持体量稳定，并渐进展开泡沫和政府依赖“去化”是基本策略。不过，体量维持和增量创设部分，主要通过“供给侧”改革来实现，比如租赁及保障性住房、集体土地入市、工业区转型升级、棚改、农村危房改造、乡村振兴、科技小镇建设等等。随着各大城市入户门槛放开、新型城镇化和城乡融合提速，这部分新增体量占比会越来越大。
本周二刚刚发布的一季度宏观经济数据显示，全国商品房销售面积增速连续两年下滑，目前已降至3.6%，但房地产开发投资增速却创近3年新高，开发投资和商品房销售走势背离，原因就在于房地产供给侧结构性改革。
基于此，商品房部分对整个房地产行业和经济金融，特别是固定资产投资、行业上下游的影响趋于下降，决策层对商品房价格下滑的容忍度有所提高。
未来，房地产市场也将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环，进入高位平稳、缓慢下行的新周期。
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