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東壩變身高大上
位於東五環外的東壩火了！從2013年品牌房企扎堆拿地開始。
到底有多火？且看如今的房價……
豪宅新房價格直破9萬/平米，個別樓盤高達11萬+/㎡；明星項目很快售罄；中端二手房價飆升至8萬+/平米。
房價之高，飆漲之快，甚至超越了很多三環、四環區域。
東壩，作為北京曾經的“十大邊緣住宅區” 之一，在過去一直以來是保障房、經適房的集中地，承擔著與天通苑、回龍觀類似的“保障”使命。
2010年以前，東壩房價和天通苑差不多。
東壩改變命運的逆襲之路，來源於2010年朝陽區關於東壩國際商務區規劃的宣佈。
自此，東壩形象邁入國際化高大上行列，直奔望京看齊。
往前推十幾年，望京還是片村子，望京商圈的規劃使其迅速崛起。商圈發展的前沿首先是地產探得先機，展露崢嶸，這似乎已成慣例。
隨著人口結構的變化，新中產的聚焦讓整個望京商圈有了活力。
佛曰世間有輪迴，一眨眼，東壩走上了相似的路。
2013年開始，保利、首開、龍湖、首城、恆大等一線品牌房企不惜重金紛紛在東壩斬獲地王。
接下來的幾年，這個區域推出了一批具有標杆意義的典型高端項目，如：保利首開天譽、首開龍湖天璞、首城瓏璽、恆大華府等豪宅都取得了叫好又叫座的市場反響，還有今年推出的和光塵樾，帶著第四使館區的光環迅速熱起來。
由此奠定了東五環沿線的東壩板塊，名副其實的豪宅領地。
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實探東壩真容
既然是高端商圈+高端豪宅板塊，那麼我們就一探東壩高大上的真容。
然而，一走進東壩卻有點讓人分裂。
△東壩中路
東壩中路屬於東壩的中部區域，這畫風和傳說中的高大上竟然找不到任何契合點，難道是這次走入東壩的方式不對，豪宅並沒有浮現在規劃的表層？畢竟區域的崛起總得有個過渡！
果然，豪宅大隱於野。
高大上的首開龍湖天璞，近10萬的單價估計不是產品過硬就是配套很強。
然而，小區對面是一片曠野，周邊是百廢待興的頹然景象。
△首開龍湖天璞周邊環境
不按常理出牌的事太多，窺一斑不足以知全豹，真相還要繼續探尋。沿著壩河一路向東，奔著恆大華府所在的豪宅片區行進。
人口相對密集的區域，道路整齊了很多，比城鄉結合部提高了一個檔次，貌似小縣城。
豪宅區的高樓果然鱗次櫛比，卻總有一些場景亂入，破壞和諧的畫面。
再去看看13年左右興建那批中端住宅區看看，配套總該成熟了吧。
△這真的不是堵車，而是一排車就在這窄窄的路一側停滿。
△貌似穿過去很難
△曲徑幽長
△簡直不忍心摧毀東壩樹立的形象
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東壩的自信從何而來
規劃中的東壩以壩河為界分為北區和南區。
北區是集高端商業娛樂、總部商務辦公、會展和國際交流服務功能於一體的高端商務區。但目前仍是大量未拆和待建的凌亂狀態。
南區主要是居住區和各種配套，我們看到的場景只是不同品質的樓盤林立。已有的配套並不完善，規劃中的配套絕非一朝一夕能完成。
但房價卻已到高位，東壩的自信從何而來？
分析一下，無外乎有這幾點原因。
第一、區位優勢
東壩位於東五環，朝陽區北部，緊鄰望京，佔據首都機場與朝陽CBD之間的有利位置。既能享受到幾大成熟商圈的輻射發展，也成為連接首都機場和朝陽CBD的樞紐帶。
若以發展的眼光審視東壩的發展，首都國際機場將成為世界級樞紐，朝陽CBD將成為全球級的金融中心，在兩個世界級的控制要素之間必將產生大量的國際資源的對接與交換。東壩。有概念定位的北地塊是鏈接兩大資源點最為便捷的一個建設區。未來這裡國際交流頻繁、國際文化碰撞、國際信息交互的節點，是北京國際交流的中樞與新窗。
還有重要的一點，北京市政府東遷，一方面CBD東擴為東壩承接重要的城市功能提供了契機，另一方面通州城市副中心的確立，也確實需要這樣一個商圈予以銜接過渡。
第二、概念利好
東壩北區總體定位是北京邁向世界城市搭建的國際交流展示平臺、成就創意北京打造的具有世界影響力的時尚都心和實現宜居北京構築一個具有國際化標準的生態家園。
隨著國際商務區規劃的宣佈以及各類規劃的出爐，擁有北京最大的郊野公園、第四使館區規劃用地、國際商貿中心標籤的東壩，逐漸進入房地產企業開展項目的新大陸。
這些尚未落地的規劃，描繪了東壩區域的美好未來，也變成了開發商們信心十足的賭注。
甚至一度麵粉貴過麵包，拍出地王，豪宅出世。
購房者更是對區域的發展報以極大的期望值。
△東壩的規劃
第三、等了60年的地鐵終於來了
東壩未來的交通改善契機來自3條規劃中的新地鐵，分別是3號線、12號線和平谷線。
有地鐵的區域很多，不管規劃階段還是在建階段，都沒有像東壩這樣興奮。因為3號線，等了60年。
時間追溯到1957年，蘇聯專家繪製的北京地鐵規劃中，3號線首次出現，線路走向貫通南北。一晃缺號這麼多年，終於在2016年見到了曙光。
△3號線2020年開通
△在建3號線地鐵東壩中街站
△地鐵12號線
3號線和平谷線預計在2020年開通，12號線運行預計在2021年。
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東壩能不能買
一、利好兌現的時間也是成本
參照望京地區的發展進程，從村莊狀態，進入拆遷開發階段，商業配套建成、迎來企業入駐……從1994年到實現如今的狀態，走過了20餘年。
當然，東壩的發展是基於更加成熟的城市發展經驗之上，即便如此，以東壩目前的基礎，要實現利好的時間也不會太短。
利好兌現的時間成本，也是購房者要支付的價值。
二、品質割裂，住宅呈現三斷層
東壩的住宅區，事實上呈現明顯的“三斷層”結構！
豪宅、中端自住房和保障房三種品質並存。
1、豪宅
豪宅區是以保利首開天譽、首開龍湖天璞、首城瓏璽、恆大華府為代表，單價9萬+。
相比北五環成熟高端的奧森板塊，二手次新大部分單價在8－9萬。對比目前配套並不成熟的東壩豪宅，價格有一定的透支嫌疑。
△東壩板塊的高端盤
△首開龍湖天璞
△恆大華府
2、中端自住房
東壩中路以西，有兩個比較成熟的大盤是中端自住房的代表——首開常青藤和奧林匹克花園。單價6.5-7萬。
在13年之後，東壩區域陸續開發了一大批自住房，包括東洲家園、恆大名都、東郡匯、金隅匯景苑、麗灣家園等。這些樓盤雖然已經交房入住，但周邊的環境和配套明顯欠缺。
介於豪宅和中端自住房之間的還有一些中高端改善盤。相比利錦府，和光塵樾的性價比高一些。
△首開常青藤
△奧林匹克花園小區環境
△匯景苑
3、保障房
以東壩中路為界，路東絕大多數住宅為保障性住房和小產權房。單價3-5萬不等。
如金泰麗富嘉園、東澤園、金隅悅和園、景和園、華紡星海家園、七棵樹經濟適用住房、福潤四季、高楊樹社區和東壩福園。同時還有部分年代較老的社區如中鐵十六局社區、紅松園、康靜裡和東壩家園等……
△金隅悅和園
△東壩家園
不同性質社區並存的東壩，是否能夠和諧發展？區域居住環境與氛圍又能否同時匹配保障房和豪宅的需求？這是一個無法迴避的問題。
三、新盤利好基本吃透，價格已處高位
以東壩板塊目前的新盤價格堪比望京商圈，甚至已經超越了朝青板塊，比肩CBD，豪宅價格比很多三四環區域也不遑多讓。利好尚未全部兌現，但是利好消息都已經奏效。曾經的窪地早已補漲到位。
只是，目前區域內的商業配套僅能滿足生活需求，而優質程度，與高達五六萬的地價、動輒十萬以上的房價水平並不匹配。
即使地鐵配套完善了，東壩的道路交通卻是一個非常嚴峻的問題。幾乎到處可見私家車在路邊隨意停放。
△隨意停放的車輛
生態環境並沒有看到規劃的場景，反而多個工地造成的環境嘈雜與混亂，對居住氛圍有直接影響。
商圈更是沒有形成。雖然，未來東壩北岸的第四使館區為業內推重，但是與南岸的居住屬性直接關係不大。當然，倘若他日利好全部兌現，對區域整體板塊的提升不言而喻。
只是，整個東壩住宅佔據最大面積的仍然是保障性住房，區域的特質和定位不是規劃改變就很快能變身高大上的。
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置業建議
客觀的來說，東壩憑藉規劃定位、區域優勢以及交通利好等因素，未來是值得期許的。目前看到的環境在將來也會得到改善。但這肯定需要一個時間過渡。
至於這個板塊是否能買，建議參考以下幾點：
1、區域內的豪宅價格已經不低，東壩豪宅主要集中在臨近五環的南區一隅，目前並未形成大家公認的豪宅區，周邊各種品質的樓盤混搭，配套不一，道路交通也有待改善。土豪隨意，純投資請慎重。
2、中端住宅價格相對合理，能在住宅品質上實現改善，距朝陽也有通勤優勢，在朝陽商圈工作的有一定經濟實力的可選擇性買入，如朝青、麗都商圈、使館區工作人士等。
3、東壩保障房較多，價位不高，目前二手單價不過4－5萬元，雖然品質和配套一般，但對剛需來說算是一個不錯的選擇。
托起東壩高端產品價位的更多是預期價值而非實際居住價值，東壩雖然有天然優越的區位，但未來的發展仍然很多不確定性。
東壩的逆襲之路能走多遠，我們還需拭目以待。
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