東壩鄉位於朝陽區東北，與酒仙橋街道、崔各莊鄉接壤，隔酒仙橋街道與望京呼應。
東壩遙望望京，並非自不量力的碰瓷營銷，反而是城市規劃下追趕者和先行者間的對話。近兩年朝陽區政府曾出臺過“三大商務區”的舉措，其中就有東壩北區定位為東壩商務區，與之並行的是擴建後的大望京商務區和東擴的中央商務區。
可見，至少在政策和憧憬中，東壩還是能和望京相提並論的。規劃有多美好，現實就有多殘酷。相比較中央商務區和大望京商務區歷經多年沉澱後的引吭高歌，發展較晚、受限於外因拖累的東壩則多年踟躕不前。
本期搜狐焦點“區域報告”就從居住角度著手，帶大家看一下：東壩，這個活得很彆扭的板塊發展現狀和前景如何？
交通篇
東壩當下最嚴重的問題，在於交通形式落後和道路交通擁堵。作為北京東部的回遷房聚集地和比肩天通苑的大型聚集群，東壩區域內至今無一條在運行地鐵。有地鐵出行需求的業主，仍舊需要坐公交前往西側的14號線或南側的6號線中轉。
（東壩距離臨近兩條地鐵，可哪條都不近）
比軌道交通缺失，更讓業主煩惱的，是東壩內部道路交通的堵塞。提及東壩的堵，唯有真正在東壩住過的業主才有發言權。
（業主在網上抱怨）
根據搜狐焦點觀察，東壩之所以被奉為“朝陽堵王”，主要原因有以下兩種：
1、常住居民多，出行方式單一
東壩鄉的主要住宅區集中在東壩南部，大約8平方公里的區域範圍內，不僅承擔東壩原住民的居住需求，還定點接收了望京等土地一級開發的定向安置居民，目前還有大量在朝陽甚至海淀的工作者居住在此。大量常住人口僅能依靠道路交通出行，對東壩的交通承載是嚴峻的壓力。
2、幹路需修整，居民亂停車
近兩年，東壩南二街和單店南路兩條主幹路的修繕，極大緩解了東壩的交通壓力，可目前東壩區域內大部分幹道仍舊存有車道窄的問題。同時，由於東壩大部分老小區車位不足，導致很多業主的車只能停在馬路邊，使得原本擁擠的車道愈發捉襟見肘。
（車輛亂停的東壩街道）
解決區域內交通擁擠最好的方式，就是修建地鐵，既能保證大量居民的流動，還不佔用現有的道路交通資源。經歷了無數年的籌劃，地鐵3號線和12號線已經開工。其中地鐵3號線一期工程西起東城區東四十條站，東至朝陽區曹各莊北站，預計2021年底開通運營。
（地鐵3號線規劃圖）
地鐵12號線則西起海淀區四季青站，途經西城區，東至朝陽區管莊路西口站。該地鐵線路從2016年開工建設，預計2021年底開通運營。
（地鐵12號線規劃圖）
配套篇
有個曾在東壩住過一陣子的同事，這樣形容東壩的生活：“如果你想做宅男宅女，回家就是睡覺，東壩湊活還能過；想要點品質生活，就得出去走走了。”
的確如她所言，作為已發展多年的老城區域，東壩已經形成了完整的生活配套體系，幾乎每個小區樓下都會有配套底商，商店餐飲、理髮教育，樣式齊全。但是對於追求品質生活的人而言，目前的東壩區域配套很難滿足時尚一族的購物需求。目前東壩板塊已完成並投入使用的大型購物中心僅有
金隅嘉品mall。不過傾向於在東壩置業的購房人也不要灰心，除了金隅嘉品mall外，目前還有在建中的東壩萬達廣場和已建成待開業的恆大城市廣場。
（已開業的金隅嘉品mall）
（待開業的恆大城市廣場）
（建設中的萬達廣場）
相信，當萬達廣場和恆大城市廣場投入使用後，東壩板塊的購物體驗將實現質的飛躍。除了購物需求外，作為“東西海朝”的一員，東壩近些年在教育資源上也破費周章，北京中學明德分校、北京第80中學管莊分校常青藤校區、北京師範大學奧林匹克花園實驗小學 等一系列名校紛紛落戶東壩，對該地區的教育資源做了極大的補充。
（北京第80中學管莊分校常青藤校區）
（北京師範大學奧林匹克花園實驗小學）
至於關係民生的醫療資源，目前東壩已有的醫療資源整體落後，不過大型三甲醫院安貞東方醫院正在有條不紊建設中，預計2023年投入使用。需要補充的是，儘管安貞東方醫院是私立醫院，但東方安貞董事長隋兆輝曾表示，當前確定的收費價格會對標公立醫院，同時也支持醫保報銷。
住宅篇
作為朝陽區大型人口聚集地，東壩的房價可以用八個字形容“兵馬未動，糧草先行”。規劃稍稍落定，地鐵還在修建中，東壩的房價早早攀上了高峰。區域內非政策房普通住宅均價基本在6萬元每平之上，近兩年入市的新房均價大多在10萬元每平左右。
由於東壩區域大、內部住宅社區多，接下來的介紹將簡單介紹東壩幾個有代表性的二手房項目、三個符合剛需需求的共有產權房及即將入市的限競房地塊規劃。
二手房
聊東壩的住宅，繞不開兩大標誌性社區，奧林匹克花園和首開常青藤。
（奧林匹克花園臨近首開常青藤）
兩個項目均位於東壩核心區域，是東壩最負盛名的居住地。其中奧林匹克花園自2002年1期首開，一直到2010年四期收尾，一共推出4期累計8個居住小區。奧林匹克花園以低密和高綠化率聞名，產品是5-9層的洋房板樓，戶型從60餘平的一居到220餘平的四居不等，
其中主力戶型以110平左右的兩居和140平左右的三居為主，亦是當今二手房市場最常見的戶型。奧林匹克花園最大的優勢在於教育，上文提到的北京師範大學奧林匹克花園實驗小學和實驗幼兒園就是依託奧林匹克花園小區而建。目前二手房市場價在6萬每平至8萬每平間，不同小區價格略有波動。
（奧林匹克花園）
首開常青藤項目相比奧林匹克花園，樓齡較短，大多數是2010年以後的新房，社區主要分佈為B/C/D/E四個居民區，產品亦是9層以下的洋房。
戶型以90平米左右的緊湊三居室為主，亦是該社區在二手房市場掛出最多的戶型。目前該小區二手房標價大多分佈在6萬每平至7萬每平間，不同小區價格略有波動。除了上面介紹的兩個居民區，目前東壩還有恆大華府、首城瓏璽（ ）、富興首府（ ）等近幾年入市的豪宅產品；以及壩鑫家園、朝陽新城等低價回遷房，受限於篇幅，不做過多陳述。
（高檔住宅恆大華府）
（自住房恆大江灣）
共有產權房
為滿足剛需居住需求，東壩共推出三塊共有產權房用地，其中兩塊地位於駒子房，一塊地位於單店。目前，除位於駒子房的錦安家園項目售罄外，另外兩個項目仍處於停滯狀態，其中單店地塊已經定案名為瑞暉嘉苑。
瑞暉嘉苑
瑞暉嘉苑位於自住房金隅匯景苑西側，建設用地面積4.15萬平方米，總規劃建築面積不超8.72萬平方米，容積率2.1，控高不超30米。根據已定的項目規劃方案，該地塊將建設14棟住宅樓，可提供999套房源。
該項目的開發商為“華潤+天恆+建工”聯合體，在2019年以20.6億元的價格聯合拍下該地塊，規定銷售價格不超37000元/平方米（含全裝修費用）。
（地塊位置圖）
（覆蓋防塵網的項目現場）
朝陽區東壩鄉駒子房地塊
該地塊位於朝陽區東壩鄉，東壩鄉政府東側，由1106-720地塊F1住宅混合公建用地和1106-721地塊A33基礎教育用地兩塊地構成。合計建設用地面積3.13萬平方米，總規劃建築面積不高於8.55萬平方米。其中，用於建造共有產權房的F1住宅混合公建用地用地規模2.73萬平米，地上建築規模不超8.19萬平米，容積率3，控高不超80米，預計能供應超900套共有產權房。
在2019年8月29日的土拍中，該地塊被房地置業以18.97億的價格拍下，根據土地出讓公告顯示，未來該地塊的共有產權住房銷售價格不超41000元/平方米（含全裝修費用）。該地塊目前還無開發信息露出，施工現場仍舊是一片荒蕪。
（地塊位置圖）
（覆蓋防塵網的項目現場）
限競房
2020年後，限競房土地在北京土拍市場呈現萎靡之勢，大量不限價純商品房紛紛捲土重來，佔據土拍市場主力。
根據搜狐焦點統計，2020年北京一共有15宗商品房地塊入市，其中僅有2塊限競房地塊，且位於近城區的昌平；追溯到2019年，2月後推出的16宗限競房地塊，均位於城六區以外。
限競房從樓市主流過渡為稀有產品，城六區內的限競房則愈發鳳毛麟角。根據北京市住建委官方資料顯示，未來東壩將有三塊限競房地塊入市，填補城六區日益稀少的限競房空缺。
這三塊限競房用地分別是1104-611、612、613地塊，相互位置如下圖，位於東壩東北部，臨近機場第二高速和東北師範大學附屬中學朝陽分校。
（地塊位置圖）
這三塊地的建設用地面積分別是26609. 75平米、31673. 24平米和16188.58平米，611地塊和612地塊的容積率均是3，控高為80米，綠化率30%；613地塊的容積率是2.8，控高為80米，綠化率30%，同時在613地塊附近還規劃有4000平米的教育用地，預計將蓋9班幼兒園。
這三宗地均為限競房，未來入市時商品房銷售均價不超過69422元/平方米，且最高銷售單價不得超過76364元/平方米。
（一片荒蕪的地塊現場圖）
焦點評述：
相比較大多數近城區板塊，位於朝陽區的東壩就如同含著金鑰匙出生的孩子，地理位置優越，目前有大片改良用地能承接產業商業入駐，壩河、北小河自其中穿過，東壩郊野公園景色宜人。當解決了交通問題後，東壩定能進入高速發展期。要知道，望京從規劃到成熟，過了將近20年。
至於東壩的房價，似乎已經被開發商架在高位透支，未來基本會趨於穩定，難有大幅波動。
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