公摊面积，是一个具有我们当地特色的产物，虽然世界上其他地区也有公摊面积的计算，但是偏偏在我国最受诟病。

网上对于公摊面积的说法和区间有很多，但是都大概类似，其实对于公摊面积来说并没有一个确定的数值，因为每栋楼的设计都不一样，但是我们可以根据房子的设计规律找出一个比较合适的数值。不过，网上流传的公摊系数大多都是混淆成为公摊率的算法。而公摊系数和公摊率是两个概念。这里老J要说的是房产测绘当中的专有名词：公摊系数。

其中我们计算的公摊面积包括：门斗、门廊、门厅、大堂、过道、走廊、电梯、楼梯、前室、管井、屋面间、电梯机房、设备用房、外墙、保温等。

公摊系数=公摊面积/套内面积

多层的楼房

对于多层楼房来说我们举个例子来示意一下：

上图是一个典型的多层户型，对然套内面积不大，但是具有普遍性，因为纯住宅一般从底到顶都是一样的格局，所以可以看做单层计算。

这里我们可以看到，楼梯和管井的面积一共是：6.90×2.60=17.94平米；外墙我们就按照轴线外100mm计算，保温计算50mm，那么一共就是150mm。房子除去阳台的周长大约是：61米，那么外墙和保温的面积一共是61.00×0.15=9.15平米。那么公摊面积总共是27.09平米。

房屋的套内面积：（9.90×8.90+1.30×3.00+4.34×1.50）×2=197.04平米

公摊系数=27.09/197.04=13.75%

这个区间符合老J平时说的12-18%的区间。

小高层的楼房

小高层也是一样我们来举一个例子

上图是一个典型的小高层户型，一梯两户，我们还是拆分为单层计算，忽略设备用房等公摊。

这里我们可以看到，楼梯和管井的面积一共是：4.90×2.60+3.80×4.00=27.94平米；外墙我们就按照轴线外100mm计算，保温计算50mm，那么一共就是150mm。房子除去阳台的周长大约是：74米，那么外墙和保温的面积一共是74.00×0.15=11.10平米。那么公摊面积总共是39.04平米。

房屋的套内面积：（3.00×1.20+3.70×9.90+3.80×9.20+3.90×11.20+1.19×8.10）×2=257.02平米

公摊系数=39.04/257.02=15.19%

这个区间低于老J平时说的18-24%的区间，这是因为这个户型的套内稍大，同时没有计算屋面间和设备用房的缘故。

高层的楼房

最后我们来举一个高层的例子

最后这个高层也是一个典型的高层两梯三户的房子，我们来计算一下。

因为计算过程繁琐我们直接上数据：公摊面积--外墙加保温：15.69平米；核心筒74.03平米

套内面积三个户型分别为：103.22平米；79.15平米和109.26平米，合计：291.63平米

公摊系数=74.03/294.63=25.12%

这里我们同样忽略了电梯机房、屋面间和设备用房一般这些面积是超过1%的。这样一来也是符合老J说的25%-30%的区间的。

看到这大家也能发现，其实在不同类型的建筑上来说，核心筒的公摊面积是一定的。如果户型的套内面积越大公摊系数也就越小，这就是为什么一些大宅的公摊会很小的原因所在。

还有，在我们计算公摊面积的时候由于过程较为复杂是不会像老J举例一样算出公摊面积的，而是要用建筑面积-套内面积得出公摊面积的，这就是我们计算上的差异。

好了知道了这些，我们大家在实际购房的时候也可以估算一下，自己的房子大概多少公摊范围比较合适了，不要刻意迷信数字，要看核心筒是不是合理。