进入2018年，全国土地流拍次数大幅增加。今年前7个月，国内300城土地总流拍宗数达258宗，土地流拍率约6%。二季度以来，流拍率均值为7%。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。
而在近年楼市最低迷的2014年，平均流拍率为4%。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。
房企对土地失去了兴趣，有如狼不吃肉了，令人难以置信。难道这是房地产要熄火了？
01
房企抢滩中西部，等候下一轮热炒
对房企来说，2018年也犹如冰窟，用寒冷刺骨来形容也不为过。
在国家严控杠杆的大环境下，房企各类融资渠道持续受到严格管控，公司债、银行贷款受到不同程度的挤压，加上资管新规对部分非标渠道的关闭等，房企融资正遭受严重的融资难问题。
2018年5月，40家典型上市房企完成融资金额共451.17亿元，相较上个月的769.12亿元下降41.34%，月融资总额创近1年来最低；克而瑞研究中心数据则显示，108家房企在5月新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。
房企没钱，自然也不会乱花钱，从这里来看，土地流拍就不难理解了。
但是，房企并不是不花钱。
在地产商囊中羞涩的情况下，抵抗风险的能力自然是下降的。而经过多年炒作，热点区域的房地产已经在一个很高的位置运行，地产商高价拿地后要承担的风险更高。
随着中国房价快速上涨的时代结束，地产商弯腰捡钱的时代也就一去不复返了，那种单纯靠依靠规模的粗犷式增长模式也就难以为继。
聪明的开发商这时候都不会高位拿地。就像机智的投资者都不会高位接盘一样。
但他们还可以转移到风险相对较低的中西部地区进行下一轮炒作。
7 月，4 个一线城市7月的土地成交建筑面积为176.3 万平方米，环比下降25.2%， 同比下降57.6%,而三线城市土地成交建筑面积为 1419.6 万平方米，环比上涨 21.7%，同比上涨 99.4%。
万科近期公布的7月拿地数据也显示，其在中西部城市新增的权益土地面积最多，约196万平方米，占总新增拿地面积的45%，其次是东部区域，新增权益土地面积为167.2万平方米。除了万科之外，碧桂园、恒大、绿地等房企也均将一半土地面积重仓在中西部区域。
在20家代表企业拿地面积前20城市中，有9个城市位于中西部地区。可见，中西部如今成为布局重地。
由此来看，房企撤离东部地区，转战中西部城市已是十分明显。在一线城市成交量萎缩，二线城市降温趋势明显的情况下，三四线城市却逆市而动，无疑说明房地产市场进一步分化。
一直以来，东部地区都是房企厮杀的主战场，中国的房地产巨头无一不是安家在东部大型城市。但是未来，中西部或许是房企们的主战场。
所以，真实情况是，房企仍旧在买地，只是现在更加理性，不买贵的，只买对的。
我们近年来看到很多地产商都在火急火燎地降杠杆，就是怕哪天现金流没续上，掉了链子，翘了辫子。
在这种情况下，降价卖房以求快速回笼资金也不是什么稀奇的事。2017下半年，北京房价开始下行，到2018年3月，整个北京的房价已从最高点下坠15%，局部地区更是下跌20%以上。宇宙中心北京的房价都有下跌的一天，地产商们断臂求生的意志足够强烈。
无论是调整拿地、还是降价卖房，房企现在考虑的都是一件事，怎么在冬天来临时活下去。
房企心急火燎，而地方政府的日子也不好过。
02
地方政府跟公务员借钱周转，利率高过P2P
土地流拍，最慌的恐怕还是地方政府。
在土地拍卖这件事情上，地方政府就像是普通企业，企业账上没多少钱而且还欠一大堆外债，还会有连员工工资都发不出去的艰难时刻，公司主营产品销量突然严重下滑，你说他慌不慌。
发展房地产对地方主政官员来说，是百利而无一害的好事，政府把土地卖给开发商，直接进账好几十亿甚至上百亿。此外，开发商在建设和出售房子的过程中还需要缴纳各种税金，买房者买房、转手中还需要缴纳各种税费。发展房地产，政府直接和间接都能从中得利。
而且土地出让收入对于政府来说就是来钱更快、更多、更轻松。动动手指，一锤定音，GDP和政绩就有了，钱袋子也鼓起来了。
综上原因，地方政府长期以来都是“土地财政”，依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
经过多年耕耘，如今地方政府六成收入来自土地出让金。自从1994年实行分税制后，地方创造的税收都首先上缴给国家，再通过转移支付回到地方。仅仅依靠地方财政税收和上级补助来负担地方政府支出是远远不够的，因此地方政府GDP指标和收入来源对“财政收入体系外”的土地收入极为依赖。
且不说土地流拍会让各地方政府的GDP表现很难看，土地流拍直接造成政府的土地出让收入大幅减少。在今年流动性紧缩和地方政府债务高企的情况下，土地再卖不出去，公务员发不出工资、政府揭不开锅等情况会愈加严重。
最近在山东就出现了这样的事情，山东青州市镇两级政府发出公告表示，因为财政紧张，为缓解政府压力，问公务员借钱周转，借款金额5万元起步，年利率12.5%（这利率比投资P2P还高）。虽然该方案没有实施，但由此可见，地方政府缺钱缺到何种田地了。
难道真的要政府问公务员借钱周转来度日？当然不是，其实地方政府早就有所准备，只是美好的期望都竹篮打水一场空。
经济下行压力和流动性紧缩不是近期才有的事情，地方政府早就对此作出反应。
地方政府的原本的对策是，希望2018年土地多卖出去一点，土地收入多一点来缓解没钱的窘状。因此地方政府在2018年普遍加强了土地供给力度，1-7月份，全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅，同比上涨17%。
然而，也因为土地供给增加，房地产开发商资金流紧缺，土地流拍率突然增加也不足为奇。
地方政府长期以来依赖的“土地财政”现在行不通了，该选择忍痛进行经济转型，花大力气发展地区其他实体经济；还是像2014年那样偷偷放宽调控“救市”保住钱袋子、GDP和政绩？
但就算暂时能救市，总有一天我们还是要为“土地财政”所透支的资源、所制造的泡沫付出代价。
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