以深圳為大本營的佳兆業(01638)，搭上了粵港澳大灣區和深圳東進的政策春風。
8月15日，粵港澳大灣區建設領導小組全體會議召開，這意味著大灣區建設進入新階段，相關規劃有望陸續出臺。
值得注意的是，粵港澳大灣區內“9+2”的城市構成各有特點，而域內城市如深圳、廣州又恰好是目前多家龍頭房企的大本營。隨著粵港澳大灣區規劃的落地，無疑為這些企業增加了新的機遇。
據智通財經APP瞭解，以深圳為大本營的佳兆業，是擁有粵港澳大灣區土地儲備最多的房企，並擁有獨特的“舊改護城河”，將充分享受大灣區的政策春風，足以支撐公司的業績爆發增長。
同時，粵港澳大灣區的建設發展，深圳作為“9+2”城市的樞紐，城市發展的過程中一直存在“西強東弱”的特點，加快了城市發展的步伐，深圳提出了“東進戰略”。佳兆業在東部地區已經實現廣泛的多元化佈局，將會是運營深圳東部城市升級的關鍵力量。
粵港澳大灣區地王
8月15日，粵港澳大灣區建設領導小組全體會議召開，隨著媒體的陸續披露，這個略顯“神秘”的組織，逐漸進入公眾視野。業內普遍認為，粵港澳大灣區建設領導小組首次會議召開，意味著大灣區建設進入新階段，相關規劃有望陸續出臺。
粵港澳大灣區作為中國建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，擁有3大財富帶、6大交通引擎、6765萬人口、1.8萬億美元GDP，與世界三大灣區相比毫不遜色，建成後將成為世界最大的城市帶和世界第一灣區。
粵港澳大灣區內“9+2”的城市構成各有特點，而域內城市如深圳、廣州又恰好是目前多家龍頭房企的大本營。值得注意的是，立足於深圳的佳兆業，是擁有粵港澳大灣區土地儲備最多的房企，並擁有獨特的“舊改護城河”，將充分享受大灣區的政策春風。
截至去年年底，佳兆業在全國2200萬平方米的建築土地儲備中，位於粵港澳大灣區內的土儲便達1300萬平方米，佔比高達58%。此外，佳兆業還有佔地面積逾2400萬平方米的城市更新項目儲備，主要分佈在粵港澳大灣區內的7個城市，包括深圳、廣州、惠州、東莞、中山、佛山和珠海。
而據智通財經APP查詢，佳兆業在粵港澳大灣區佔地面積2400萬平米的舊改項目中，深圳廣州兩個核心城市佔比超過50%(1200萬平方米佔地面積)，深圳佔比37%(890萬平方米佔地面積)，廣州佔比24%(580萬平方米佔地面積)。若以容積率為5計算，僅深圳一地舊改面積即高達4450萬平方米。
以容積率2.5測算，業內預計佳兆業舊改土地未來可供地總建築面積達到6000萬平方米，加上大灣區土儲建面1300萬平方米，佳兆業在粵港澳大灣區總建面超7000萬平方米，可釋放貨值高達1.5萬億,足以支撐公司的業績爆發增長。
不過，舊改也有不可迴避的缺點，那就是開發週期較長，不確定性高，對企業的後續資金穩定性要求較高。因此市場會對舊改項目給予較低的估值。
但是，佳兆業在舊改市場已經開發了19年，成功改造的物業建築面積逾500萬平方米，擁有豐富的舊改經驗，在業內享有“舊改專家”的美譽。目前，佳兆業的舊改項目涉及幾乎所有類型的更新項目，如舊城中村、舊住宅小區和舊工業區改造等，更新範圍涉及高端住宅、精品公寓、甲級寫字樓、高星級酒店和商業綜合體等眾多領域。
事實上，憑藉優秀的人才儲備和系統的流程規範，佳兆業舊改週期遠短於同業。一般情況項目週期為3-5年，而同業舊改週期超過10年。
根據佳兆業近年的拿地情況和項目開工情況，可以判斷，現在的舊改資源有很大一部分是在2014年前就已經簽下的，那麼這些舊改資源也將會在近年陸續進入佳兆業的土儲系統。
由於這些項目獲取時間較早，成本較低，毛利率要顯著高於其他項目，隨著業績的不斷釋放，後期對公司整體毛利率將會起到較大的提振作用。
智通財經APP瞭解到，在城市更新方面，佳兆業集團在未來2年內在一線城市的舊改項目可以貢獻建築面積超過400萬平方米的土地資源。
數據顯示，2017年佳兆業的銷售額約447.1億元，同比上升49.8%，完成年度目標112%;2018年的銷售目標為700億元，較2017年有56%的增長。首7個月，佳兆業集團累計合約銷售約為359億元，已經完成全年目標的51%。值得注意的是，下半年佳兆業貨值充裕，推盤密集，後勁十足，仍有望超額完成年度目標。
事實上，隨著項目逐漸進入供地期，同時舊改產品也在加速推向市場，佳兆業正在加快舊改項目的價值釋放。利潤也將隨著時間逐漸體現。
深圳東進戰略排頭兵
大灣區建設進入新階段，深圳作為大灣區的城市樞紐，加快了城市發展的步伐。深圳市委市政府計劃總投資1.4萬億實施“東進”戰略，欲將東部地區發展成為深圳乃至更大區域的新發展極，目前“東進”戰略進入全面實施階段，將對東部三區的城市建設和發展帶來無限生機。
從深圳城市發展的歷史腳印來看，城市的中心差不多每十年就要發生一次轉移，第一個十年是商圈繁榮的羅湖，第二個十年是金融崛起的福田，第三個十年是科技創新的南山。在深圳東進的背景下，毫無疑問，深圳東部將成為深圳未來的新城市中心。東部區域將成為深圳騰飛的巨大引擎。
據智通財經APP瞭解，深圳東進，交通先行，產業逐漸轉移，而配套升級和居住改善同樣重要，這將讓更多的人到東部去，讓人口東進，人才東進。顯然，新的資產紅利區就在東部，“舊改之王”佳兆業精耕城市更新，在深圳的土地儲備260萬平米，舊改項目為890萬平米，將深圳東部城市升級的關鍵力量。
實際上，佳兆業近幾年來，以地產為基礎不斷的進行多元化的佈局，形成了“地產+”的新模式。截至目前，公司業務涵蓋城市更新、文化體育、旅遊產業、酒店餐飲、航海運輸、科技產業、足球俱樂部近20個產業，形成了大消費、大健康、大文旅等產業的綜合佈局。 現在的佳兆業不僅僅是一家房地產企業，更像一家城市公共服務商。
從中部“坂雪崗科技城”向北
在深圳東進的路上，佳兆業在深圳中部發展軸核心位置的“坂雪崗科技城”一路推動城市的發展。“坂雪崗科技城”位於坂田北片區，是華為、天安雲谷等產業集中區域，目前佳兆業城市廣場等多個項目已開發。
作為深圳“十三五”規劃產業提升行動中的6大重大產業平臺之首的“坂雪崗科技城”，不僅是深圳高新技術產業帶和國家自主創新示範區的重要組成部分，還是全市13個重點開發建設區域之一。
目前坂雪崗科技城片區聚集了華為、新天下、康冠、航嘉等知名企業，年產值超億元企業有50家，年產值達10億元以上企業(集團)已達10家，產值共達259.9億元，更有國家高新技術企業40家、上市公司6家。
未來，坂雪崗科技城擬打造成“以華為基地為核心的,高新技術企業聚集、公共基礎設施體系完善、城市生態環境優美、高新科技人才彙集的現代化複合型城區”，將成為以華為為核心的深圳“硅谷”。
作為整個“坂雪崗科技城”180萬㎡超大綜合體的集大成者，佳兆業城市廣場位於華為科技新城核心地段，依託周邊高技術產業園，集住宅、星級酒店、高端寫字樓、商務公寓、超大型商業MALL於一身，將成為未來提供國際生活藍本的百萬體量的大型都市綜合體，可提供居住、商務辦公、休閒娛樂、交通、教育一站式生活方式。打造坂田首屈一指的功能大城，將拉動區域價值飆升。
打造深圳東部高標準中心城區
據智通財經APP瞭解，為響應政府戰略規劃，佳兆業將持續在城市更新領域發力，推動龍崗區雅駿眼鏡廠城市更新項目的改造升級，以打造成為深圳東部高標準中心城區。
雅駿眼鏡廠城市更新項目位於深圳龍崗中心大運新城片區中部，緊鄰大運主場館。
據智通財經APP瞭解，成立於1987年雅駿眼鏡廠，屬傳統意義上的來料加工企業，後由於規劃需要，該廠經營方決定搬遷。眼鏡廠牽走後，剩下的舊廠房無法匹配大運新城以及龍崗中心區的城市形象，其用地的整合和功能也亟待提升。佳兆業被確認為該項目的實施主體後，賦予了它一個新的名字——未來城。
根據規劃，該項目開發建設用地面積48770.8平方米，集住宅(含保障性住房16120平方米)、商業、辦公及商務公寓為一體。值得一提的是，該項目強調品質城區建設，提供不少於2500平方米的公共開放空間，配建不少於2090個停車位，另有12班幼兒園、社區管理用房、社區老年日間照料中心、社區體育活動場地等公共配套設施。這些設施不僅能滿足社區居民的需要，更可輻射周邊區域，形成多方獲益的格局。
文旅旗艦落子大鵬
當前，大文旅產業已成為服務美好生活的支柱產業之一，佳兆業前瞻性佈局國家政策支持且發展前景廣闊的資源優質區，落地文體及旅遊等相關產業，已形成具有極強市場競爭力的差異化大文旅發展戰略。佳兆業打破傳統旅遊地產發展瓶頸，推進“產業-旅遊-居住”三輪驅動發展模式，構建開放式、平臺化的生態系統，鍛造產業升級、聚集人群、優化配套、盤活片區的核心能力。
依託“產業-旅遊-居住”的三輪驅動模式，目前佳兆業研發了“文旅歡樂主題”、“智慧健康主題”、“科技創新主題”三大主題系列文旅產品，深度融合休閒體驗化、產業化和文化要素，為城市消費客群帶來全新的生活方式。
其中，佳兆業金沙灣國際樂園正是佳兆業“文旅歡樂主題”產品線的旗艦之作。依託稀缺優美的自然資源，在金沙灣國際樂園150萬平方米的超大體量空間裡，佳兆業打破國內外傳統封閉式主題樂園“束縛”，以世界級旅遊規劃，秉持“開放式國際歡樂平臺”產品設計理念，打造第三代旅遊度假綜合體，致力於成為中國，乃至亞太地區城市活動平臺及策源地。
以世界級濱海文旅規劃，金沙灣國際樂園以強大的資源整合能力，打造了集五星級度假酒店、冰雪世界、水上樂園、動漫城、演藝中心、體育中心等多功能業態為一體的國際濱海旅遊度假綜合體，以培育優質娛樂文化為首要目標，覆蓋全亞洲乃至全世界旅遊消費人群的休閒度假需求。佳兆業金沙灣國際樂園去除了圍牆，獨特的 “開放式”園區，由國際頂尖團隊打造，以“全天候、全業態、全齡段”為特色, 將大鵬自然風光、歷史人文、民俗風情、國際IP、主題娛樂創造性融合。
據智通財經APP瞭解，佳兆業國際樂園項目目前已被列入《深圳市實施東進戰略行動方案(2016-2020)》，今年8月，已經公佈了項目的詳細藍圖規劃設計方案，項目首期已經開工，將以迪斯尼、環球影城等為目標，打造中國華南區高端的旅遊度假區。
預計該項目建成後，將提供上萬人的就業崗位，並將帶動上億元GDP總值，是大鵬新區加快打造濱海生態度假區的關鍵所在。
值得一提的是，除了佳兆業金沙灣國際樂園之外，佳兆業還在大鵬半島成功運作了大鵬第三工業區城市更新項目，將其改造為集住宅、酒店、大型商業的雙旅遊度假型綜合體——KPR佳兆業廣場。
當然，這只是佳兆業集團在深圳東進過程中為城市的升級做出的貢獻的幾個例子，但足以讓我們瞭解到佳兆業將已經運營深圳東部城市升級的關鍵力量。
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