屿0328
是否划算，我们算笔账。
这是一个长期动态的投资过程，详细计算是很复杂的，也不太容积看懂。下面用静态的方法算笔账，比较容易理解，看看投资收益情况如何。
首付：46-25=21万；
首付比例46%，基本还行。
还款：2500*12*15=45万；
一般采用等额本息方式，15年利息20万，年化利率10%左右，有点偏高了。
首付投资损失：21*0.05*15=15.7万；
21万的首付，如果考虑投资15年，年化收益率按5%的单利计算，也会有15.7万的机会损失。
本息合计支出：21+45+15.7=81.7万；
15年合计在房子上投资了81.7万元，因此15年之后房子价值如果达到81.7万，那么后面的收益都是赚的，否则就要用收益去补充。
投资与房价差异：81.7-46=35.7万元；
如果房价不上升，这就是投资净损失额。
总收益：15*12*1300=23.4万；
因为是静态算法，所以暂时考虑房租不变。
15年投资收益率：23.4/81.7=25.5%；
这种算法不精确，因为每月1300租金现在就收取，81.7万15年后才投完，姑且参考
年化投资收益率：25.5/15=1.7%；
年化投资收益基本等于银行一年定期存款利率。
投资、房价、收益差额：81.7-46-23.4=12.3万元；
这相当于静态损失，从动态的角度看，房价升值12.3万，或者房租增长12.3万，才能达到收支平衡。
结论
投资房产，不像货币理财，关键看房产是否升值，另外要看房租、物业、维修等费用，从静态投资情况来看，是不值得投资的，从动态的角度看，也要满足收支平衡才会赢利。
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互金直通车
我们来梳理一下（为便于计算，不考虑复利，50年后房屋残值为21万）：
一、投资46万的房子，付款21万，贷款25万，还款时限15年（每年还本1.67万），每月还贷2500，收租2100。用银行理财5%利率水平作为参考，每年投资成本是：
210000*5%+（2500-1300）*12=24900元。
二、假设不考虑还款期15年租金的变动，则15年总成本：24900*15=37.35万元。
三、完成还款后，假设不考虑租金的上涨因素，且可继续收租35年（按50年期限测算），可收到租金54.6万元。第39年结束时达到收支平衡，之后11年为净收入时间。
四、以上两项抵消后净收入为17.25万元，平摊到50年就是每年3450元。
五、所以，如果房价、租金不上涨，这笔投资基本没有意义。如果房价能够上涨，主要的投资收益也就来自房价的上涨。
六、假设在15年还贷期内发生拆迁，而且国家的拆迁补偿政策不发生大的改变，不考虑房价上涨因素时，将产生净损失，损失额为持有年度乘以0.82万元。
七、到第24年开始，租金收入已经覆盖了之前15年的净损失，此后进入净收租时间，如果再发生拆迁，按照现行拆迁补偿模式，不考虑房价上涨因素时（补偿46万），将产生净收入（25万+净收租时间的租金）。
八、所以，如果在合适的时间段被拆迁，也是实现高收益的一条路，这就要看运气了。
沉默的砖家
房子的总成本
房子总价46万元，贷款25万元，即首付款为46-25=21万元。
月供2500元，一共15年（即180个月），25万元到期本息合计：2500*180=45万元。
理论上，你这套房子的直接成本为：21万元+45万元=56万元。
但是首付款的21万元，若没有买房，你是可以接着再投资的，而每个月的归还的贷款本息2500元也是可以再投资的。
21万元首付款，以年化4%的利率计算，15年后，投资的本息合计：
210000*（1+4%）^15=37.82万元
月供2500元，直接当做每月定投一笔2500的资金，月利率为0.333%（即年利率4%），15年后定投的本息合计：
2500*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=61.71万元。
因此，考虑到投资因素，你这套房子实际支出成本为：37.82万元+61.71万元=99.54万元。
PS：此处忽略交房的工维金、契税等，且默认该房子为精装房，否则实际成本更高。
房子的收益
月租1300元，是你直接的收益，我们把房租也当做每月定投一笔1300的资金，月利率为0.333%（即年利率4%），15年后定投的本息合计：
1300*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=32.1万元。
PS：实际会低一点，因为2017年买房，现在才出租出去，已经少了1年，暂且默认你去年就已出租了，因后续可能房租上涨，但是也可能出现断租，因此直接相互抵消不计。
总结
实际支出成本-实际房租收益：99.54-32.1=67.44万元。
理论上来说，15年后，如果这个房子你可以转手卖掉的价格达到67.44万元，那么你这笔投资保本，但考虑到交易的税费及中介费，估计要70万元以上才保本，因此，当15年后，该房子价值低于70万元你这笔投资就是亏损，高于70万元你这笔投资才是赚钱的。
鲤行者
从您的提问可以初步推测您买的是一套公寓。
1.月租1300，租金年回报率3.4%，属于正常水平。
2.月供2500减去月租1300，您一个月要承担1200元的房贷，压力并不大。考虑到通货膨胀、人民币贬值、房租会慢慢上涨和您的收入可能会不断增长的前提下，几年以后每个月房贷肯定小于1200元，压力会更加小。
3.公寓投资是长期投资，也可以说是养老保险，在您退休以后，还能源源不断的给您带来被动收入，可以更自由的享受退休时光。
4.从短期投资来看，并不一定能够通过公寓价格大幅增值来带来可观收入。
5.划算不划算，要综合考虑您的投资期望、投资时间、收入状况和其他投资机会。还有一点，除了买房，还能有哪些稳定的项目呢？可能房子是最稳定的吧，至少是不会犯错的投资。
如果我的回答能够帮助到您，请您轻轻的为我点一个赞，谢谢！
必有大鱼
漏洞百出的房子，怎么看怎么不对。
疑问一：46万能不能在武汉买到房子？
这个问题提出来是因为，看到这个总价的时候，大吃一惊，46万的总价也能拿下一套房子？就2017年武汉而言，整个楼市是如火如荼，这么低的总价是如何拿到的？要知道整个武汉当时均价一路往上跑，平均也到了1.5万。就是拿下来，面积也是30平以下的房子，这种商品房本身就很少，有的话也很难在银行拿下贷款。那么，面积大一些，就很有可能是老破小的房子，这种房子面积虽大，年限却长了，同样很难拿下贷款，我唯一能想到的，就是2种情况：三环外郊区的小面积住宅或郊区的公寓。
疑问二：贷款25万、总价46万是什么房子？
总价46万，贷款25万，那么首付就是21万，这又是什么？公寓首付不够，那就只能是住宅。首付3成，需要13.8万，而楼主手中有21万，于是选择了首付21万，贷款25万，这是能想到的情况。
疑问三：贷款25万15年还清，月供2500是不是打劫？
回答这个问题，就首先要知道，贷款25年，还款15年，真实月供是多少？（如下图）
商贷属于比较高的利息，而这里还没有算利率更低的公积金贷款，这么看来，原本只需要月供1963元，怎么就到了2500元？差价谁拿走了？
疑问四：一室一厅都可以2000往上走了，为毛你的房租才1300？
根据这套房子的实际情况，一室一厅的商业公寓和商品住宅，租金都不应该这么低，低的离谱。武汉属于房价偏低的城市，泡沫相比一线城市较低，就算是以租养贷，租金也要达到2000元，才是比较合理的定价，这样才抵得上实际的月供。而现在的实际情况是，月租金连贷款30年的月供都抵不上！贷款30年的月供都要1326元，所以，你的月租金明显低了！（如下图）
最后总结
1.我很怀疑你这套房子的真实性。
2.如果真的是买到了，那么，你的月供有问题，如果正在出租，建议跟上武汉的平均租金水平。太低不利于养贷！
理财师小和尚
1.月租1300，租金年回报率3.4%，属于正常水平。
2.月供2500减去月租1300，您一个月要承担1200元的房贷，压力并不大。考虑到通货膨胀、人民币贬值、房租会慢慢上涨和您的收入可能会不断增长的前提下，几年以后每个月房贷肯定小于1200元，压力会更加小。
3.公寓投资是长期投资，也可以说是养老保险，在您退休以后，还能源源不断的给您带来被动收入，可以更自由的享受退休时光。
4.从短期投资来看，并不一定能够通过公寓价格大幅增值来带来可观收入。
5.划算不划算，要综合考虑您的投资期望、投资时间、收入状况和其他投资机会。还有一点，除了买房，还能有哪些稳定的项目呢？可能房子是最稳定的吧，至少是不会犯错的投资。
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我们先来算笔账吧，再来讨论是否划算。
首先来说你这个贷款，贷款25万，15年还清，月供2500，算下来利率8.75%，请问是什么贷款利率这么高，总价46万，贷款25万，也就是首付46-25=21万，首付比例21/46=45.6%，难道是公寓吗？我们这里40年产权公寓在银行贷款，首付40%，利率在基准利率上上浮30%-40%，你这个基准利率上浮78%，是不是有点太高啊。
再来说租金，月租1300，一年就是1300*12=15600，按照总价46万算，年回报率15600/460000=3.39%，可能还不如余额宝货币基金的投资回报率。
月供2500减去租金1300，你每月还要往里面填1200元，如果你这21万首付不买房子，而是放进余额宝，每月1200也放进余额宝，就按现在余额宝3.5%的收益率算，15年之后将获得63.41万元本息，也就是你这套房子需要升值到63.41万元才算“不赔本”，否则还不如放进余额宝里，也就是说这套房子还要升值37%，那么你认为能够实现吗？
所以我认为，以现在的情况，只有未来房子升值到63万元以上，才勉强能够战胜投资余额宝的收益率，不知道这是不是你所谓划算的标杆。
鑫财经
还可以，给你提个建议。您可以通过招商的方式让人帮你还款！
-----------------------------------------------------------------------------------------我身边就有这样的例子，他是当时贷款50多万买的房子，后来他对外招商，他是通过对外租廉价廉价办公室的形式往外租的。
因为他发现，有很多小微企业为了节省办公成本，选择商品房做办公室。
就是这样，后来他认识的这位朋友成为他一个商业合作伙伴。他们一起开了一家蒸美味，他俩在我这个朋友的房子里办公，店铺就在楼下商铺。
后来我的这个朋友又去干别的了，一个月也能赚个10000多，后来他让自己的爱人给他记账，双方约定，一个月至少支付他2500的房租，外加会计基本工资3000，就这样，他们合伙干了三年了吧。
小两口还款毫不压力，生活的还挺富裕的！
爱美食的小琪琪c
这套房子从现金流角度讲，问题很大。
首先，贷款有问题。
贷款25万元，分期15年，每月还月供2500元？
如果按照现在的贷款基准利率4.9%，贷款25万元，每月仅仅需要还1964元。 通过现金流公式计算，这个贷款利率实际上是8.75%。远远超过了银行上浮30%到40%的利率，而且是2017年购买的。
难道是被收取了砍头息或者通过私人贷款的方式，每期都有服务费？现在来看我们即使是个人信用消费贷款，利率一般也就是6.8%左右。
第二，收入有问题。
虽然46万元的房子，每月收入1300元，收益率是3.4%左右，还是非常不错的。现在多数地方的住宅的收益率只有1%到2%。
这个收入每月带给大家的现金流是负值，远远够不上偿还贷款的费用。
这样我们每年的房产要进行升值，才能弥补我们的亏空。
简单计算就是每月升值1200元，而且加上后期交易的各种税费，还有后期如果中间转租的空挡期房租收入损失。
即使顺风顺水，15年也要增值21.6万元。届时房子的本值合计是67.6万元。 这里边其实21万元的，本人首付款没有计算任何利息，67.6万元是本人付出的本金成本。
21万元的收益，如果按照4%计算，15年也要增值80%，至少要有16.8万元的理财收益。
这样我们要卖出的房子价值至少要达到84.4万元。
第三，变现有问题。
如果是普通住宅商品房，又要根据是否五年唯一来确定各种税费。一般来讲一万元到两万元就够了，甚至可以协商由买方承担。
如果是商住房或酒店公寓，那税费可就多了。 商住房交易卖方需要交纳：增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。 其中：增值税：网签价÷(1+5%)×5%；个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易增值税)×20%。
可以说如果当时的市场价不超过一百万元，到手的钱都是亏的。
15年后商住房能否实现房价翻倍，真的很难说。
不过，未来房租会怎么上升，房价怎么上升也是一个未知数。过去我们北京等一些地方房价十年上涨了5到10倍，15年上涨十倍的比比皆是。可是现在的房价如果再涨十倍，我估计鬼都不相信。
所以，怎么看这笔房产都是有很大的风险。
暖心人社
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