如果不是最近越炒越火的"房租論戰"，普通民眾可能根本不會知道胡景暉是誰。
這位一向以"敢說"在業內著稱的我愛我家副總裁，因為公開對媒體炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商以超過市場租金20%-40%的價格拼命收房，直接推升了房租價格，其搜索熱度開始在網絡上急速上升。
胡景暉認為，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展有點跑偏了。甚至放言長租公寓如果爆倉一定會比P2P爆雷更厲害。
講完這番話的當天晚上，他就在個人微信朋友圈公佈了自己的辭職消息。同時我愛我家發表聲明，稱"胡景暉炮轟長租公寓推漲房租"的言論僅代表其個人態度，不代表我愛我家觀點。
最近被傳瘋漲的房租其"幕後黑手"到底是誰?資本在其中真能起到翻手為雲、覆手為雨的作用?現在爭議雙方還論戰未休。
其實，拋開那些表面的熱鬧，關於房租漲跌的背後，還有很多人們根本沒有意識到的問題。
這口鍋，要不要長租公寓來背?
首先，網上那個關於蛋殼和自如搶房的故事，很容易讓人形成一種錯覺:
二房東利用手中囤積的大量二手房源，輕易就能抬高租金價格。
是不是這樣呢?某種程度上確實如此。但這並不是影響房租上漲的根本因素，至少在目前還不能以此定論。
在我說到究竟是什麼造成了房租漲高之前，我先來講一下目前看來正在成為風口浪尖上的長租公寓。
在我國，長租公寓主要包括分散式及集中式兩種。集中式長租公寓，即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權，統一進行改造後出租的一種租賃公寓模式。分散式長租公寓則大部分是從個人房東手中獲得閒散房源，房屋原來格局各有特點，並不統一。
據瞭解，目前市場許多租賃房源已經被中介或者公寓運營方改造為N+1的形式，也就是在原本2居、3居的套房基礎上，增加1間臥室的模式。
這樣做的結果之一是平均單套租金的上漲，但具體到用戶身上，可能感受未必那麼明顯。
第二則是長租公寓的市場佔有率。一家或是多家企業，想要集體哄抬物價，前提之一都是要一定的市佔率，沒有達到一定的規模，形不成壟斷，則哄抬物價也不可能做到。
那麼現在長租公寓在市面上的佔有率有多少呢?數據顯示，佔供給大部分的個人業主及普通機構房東手上的房源佔比是絕大多數，而被資本推動的頭部公寓在整體供給中比例很低，當前僅在2%~3%。
以不到5%的市佔率，想要攪動整個行業，是不是有點讓人想呵呵?
從供求關係來看，房子真的不夠租嗎?
一種商品，無論外部環境怎樣千變萬化，在市場化的背景下，決定其價格的都必定是供求關係。
說到房租上，其漲跌如何，一要看可租房源有多少，一要看想租房的人有多少。
從遠的來看，中信證券(600030,股吧)的一項分析數據指出，2011年至今，住宅竣工面積相對於城鎮新增人口比例是37.1，也就是說，不考慮地域差異的話，每個人的平均住房面積已經達到37.1平米。(感覺漂在北京(樓盤)的我，又給平均值拖後腿了……)
雖然新增商品房市場並不能完全對應租房市場，但考慮到其中會有一定比例的房源進入到租賃市場，也會在一定程度上緩解租房市場的緊張程度。
往近了說，就在前兩天，北京就有自如、我愛我家相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾，接下來北京兩個月內不漲租金且新拿出手中共計超過12萬套房源投向市場。
預計這批房源"生力軍"的投入，會對房源緊張、奇貨可居的情況有立竿見影的效果。
至於說租房人數。七八月的暑期，因為畢業生的緣故，向來是租房旺季。多位業內人士表示，等到這批租房主力穩定以後，房租也會自然回落。
那些在冰層之下的因果。
供求關係誠然是最直接、清晰可見的。然而，就像冰山的90%都是隱於水面之下，在房租漲落這件事上，也還有許多看不見的因素。而這些因素，在很大程度上，才是左右房租的關鍵。
1、講房租離不開房價。2017年以來，房租上漲過快，但是房價上漲更快，當房租回報率低到一定地步，自然會影響房東的出租意願。歷史上的房租走勢和房價走勢都是息息相關的。
2、限購政策。很多人不理解，為什麼房租會和限購有關。事實上，限購雖然可以阻止房價過快上漲，但是當人們的購房需求得不到滿足，必然會轉向租房市場。
3、打擊群租房。從長期來看，整治、打擊不規範的群租房顯然是必要之舉，但短期來看，如果只是一味的拆除，而又沒有相關配套的規範房源"接手"，結果就是導致供給房源的減少。
4、租賃市場的不規範，比如租客資質無法明確審核，房屋保護不能保證，都會造成了房東出租房屋意願的降低。
5、租金回報率。當前我國核心城市租賃租金回報率基本上在2%左右，與國際上相比差距不小。較低的租金回報率，也是當初很多品牌房企不願意介入房屋租賃市場的原因。
在從我愛我家離職後，胡景暉在北京舉辦了一場個人媒體溝通會，並就如何規範房租價格對主管部門提出了三點建議:
1、通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價，指導價每個月以各種渠道向老百姓(603883,股吧)公示;
2、如果有了指導價，出現了異常交易，老百姓可以向政府舉報，如果是哄抬房價，要進行嚴處;
3、建議住建部門儘快和一行三會，建立聯合工作機制，嚴格監管進入到長租公寓領域的資本。
綜上，個人覺得胡景暉的話雖有道理，但是並沒有那麼嚴重。至少，就短期來看，對於資本進入長租公寓的作用是有些過於緊張了。
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