在新區四面開花的鄭州，唯獨高新區，有些安靜。
雖然高新區一直提“高新新城”的概念，但一直沒有什麼大動作。直到近兩年，中建簽下6平方公里來負責一級開發，重新被包裝起來的“雙湖科技城”逐漸進入大眾視野。
尤其是最近，位於雙湖科技城的華潤、中海樓盤陸續亮相，撩撥了不少購房者。
1萬+置業高新區？我們實地走訪，還原出一個更真實的雙湖科技城。
雙湖實景：買家秀和賣家秀？
雙湖科技城屬於高新區，規劃6平方公里，處在高新成熟區和滎陽之間。沿著科學大道，過了西四環，經過輕工業學院後，就基本到了雙湖科技城的範圍內。
這個區位，已經在主城之外。但相對而言，還不算太偏。
我們來類比其他三個方位：以二七塔為中心，雙湖科技城距離二七塔最少約16KM。相同的直線距離，南至龍湖鎮；東至鄭東新區白沙；北至惠濟區最北邊，黃河沿岸。
並且，因為旁邊的輕工業學院、鄭州大學，以及巨大體量的萬科城、周邊的產業園區，隨處可見的共享單車、出租車，讓這個處在建設初期的片區，並沒有其他新區那樣的荒涼。
但實地的情況，仍然和規劃中的高大上還相差很遠，基本就是買家秀和賣家秀的區別。
雙湖科技城效果圖
雙湖科技城，顧名思義，雙湖突出的是生態，科技就是指產業。
我們先來看雙湖：約188畝的人工湖“天健湖”已基本建成；約459畝的天然水系“天德湖”已注水。
相比於航拍中的宜人景色，實地探訪時發現，湖面雖好，但周圍環境仍然不敢恭維。
天健湖公園的綠化一般，整體景觀光禿禿的；而天德湖北部，基本處於野草叢生的原始景象。
天健湖公園實拍
天德湖沿岸實拍
再來看科技，規劃打造為“高精尖”的科技新城，湖心島更是打造為高端的商務中心區。
但盤點發現，目前引入的項目離“高精尖”還有距離。而根據筆者的查詢，湖心島也並未有任何建設進展，還停留在概念上。
雙湖科技城周邊產業規劃示意圖
和濱河同屬中建運營，未來地價會多少
我們再從土地規劃維度，來看雙湖科技城的居住氛圍以及未來發展空間。
從上圖的規劃圖看出，雙湖科技城由兩部分組成：
1、東南角的湖心島，也就是未來的商務中心區；
2、中心的生態商住區，包含住宅、安置房；
但可以看出，住宅區三面被產業園區圍繞，本來四環外就大車橫行，基本上這裡和靜謐的居住環境無緣了。
但中心的生態商住區，地塊性質更純粹，小環境還可以。我們聚焦到中心的生態商住區來看：
以金盞街為界，分為南區、北區、中心區三個區域
南區為160萬㎡濱水社區（容積率＜2.5）
北部為178萬㎡的創客公社（容積率＜3）
中心區為243萬㎡商業、娛樂、創客園區等
從規劃來看，這裡的住宅容積率指標很優質，基本在1.5-3.0，全部淨地出讓。
再加上雙湖水系、旁邊的中心商務區，是不是似曾相識讓你想到了另一個新區？
沒錯！就是濱河國際新城。
“
2012年，中建七局與經開區簽約，負責濱河國際新城的一級開發；
2015年，中建方程簽約雙湖科技城，負責一級開發（注：中建方程、中建七局都隸屬於中國建築）。
”
一級開發，意味著土地徵拆、安置房建設、市政路網、片區規劃、土地拍賣都由中建負責。
通過中建的一級開發，以及在土地市場的幾次三連拍，濱河國際新城地價從最開始的176萬/畝，到今年的1800萬/畝，翻了近10倍。麵粉決定麵包，房價也是幾年大變樣。
據相關統計，雙湖科技城合計土地9000畝，住宅用地僅20塊、1718畝。除去3塊231畝安置房用地，剩餘17塊1487畝土地。
那麼，未來雙湖科技城的土地開始大規模拍賣時，這裡的房價地價會是什麼樣？大家可以自行想象。
萬科/中海/華潤，三盤入市
在這樣的大環境下，央企中海、華潤成為了首批吃螃蟹的兩個房企。
“
2017年6月，中海與中建土地運營商簽訂協議，雙湖科技城迎來了首位“合夥人”——央企中海。（中國建築將中建地產注入中海，整合“大中海”格局。）
2017年6月，雙湖科技城首宗土地出讓，60餘家房企鏖戰170多輪，最終被天地康頌置業拿下，總價3.5億元，單價830萬/畝，樓面價4150元/㎡，後與華潤合作，就是現在的華潤悅景灣。
”
還有一個萬科城七期·湖心島，就構成了目前雙湖科技城的主要樓市。
我們一一來看。
華潤悅景灣
特點 價格優勢
華潤項目地塊不大，僅42畝。可能是隻有一期的原因，華潤在這個項目上也無心戀戰，售樓部選在了項目對面產業園的一樓，不怎麼起眼。
比較難得的是，項目規劃7棟純高層住宅，小區大門進來就是一大片中央景觀，整體容積率3.0，綠化率約35%，樓間距在50-70米之間，樓棟佈局比較舒適。
南側金盞街規劃有地鐵9號線經過，但還未開工。需要注意的是，項目東側與鄭州中學新校區一路之隔，目前學校已經封頂。未來吵鬧是在所難免的，有利有弊。
樓盤沒有規劃底商，未來更多需要依託萬科城的商業。
產品方面，只有3個戶型：78㎡兩房、95㎡三房、120㎡三房。首批預計在七月開盤，預計推出約360套房源。
有傳言對外釋放的價格在10000-12000元/㎡，毛坯交付。這個價位在整個鄭州，都是極其有吸引力的。
中海萬錦熙岸
特點：低密洋房、南向臨河
和華潤主打剛需不同，中海的這個項目地塊稍大，佔地113畝，規劃建設了大比例的洋房，整體社區容積率不到2.5。
但高低配的規劃，使得5棟高層不僅臨路，而且前後排開，未來舒適度不會太好。樓盤的一大優勢就是南向臨天健湖的濱河公園。
萬科城·湖心島
特點：大城模式，社區氛圍強
萬科城目前已經開發到了七期。相比4、5期，7期位置更靠東，離湖心島較近。
有了萬科城已經交房了5期的大社區優勢，萬科城的社區氛圍較好，沿街商業也多，可以基本滿足日常生活。未來將開業的高新萬科廣場，位於6期，基本可以輻射、彌補整個雙湖科技城的商業。
根據萬科對外宣傳，7期的裝修標準有所升級。但價格來看，14000元/㎡以上，在這個位置並不算便宜。
結語
同屬中建一級開發，很多人拿雙湖科技城和濱河國際新城對比。但無論怎麼看，雙湖科技城的潛力都是不足以與濱河相比的。
1、雙湖科技城片區小，即使有低容積率、雙湖，也是縮小簡配版的。更何況，濱河國際新城還有自貿區等實打實的利好傍身。
2、雙湖科技城最大的噱頭就是湖心島，而這類規劃的高端商務中心，在鄭州新區裡太常見了。
3、雖然雙湖科技城在天健湖沿岸規劃了濱水商業，但近幾年，這個片區的商業、配套還得依靠萬科城的商業。
4、交通方面，地鐵8號線從科學大道穿過、9號線從金盞街經過，但這兩條地鐵線近兩年開工時間不明朗，短期內想享受地鐵紅利不現實。
但客觀來說，雙湖科技城緊鄰高新區成熟片區，中間沒有發展斷層，發展成熟起來會更快，特別是旁邊有萬科城這個巨大體量的好鄰居。
對於剛需、地緣客戶來說，現在這個片區剛剛開始起步，房價優勢明顯，可以趁機入手。對於其他購房者來說，可以看看其他片區了。
上述觀點僅為個人分析，不作為購買參考與建議，請消費者根據自身需要，合理選擇。
樓盤信息來自於開發商對外公示，區域規劃信息、圖片來自於相關政府網站，實景圖片為貝殼實拍，地鐵信息來自於鄭州軌道交通網站。本文信息採集於7月16日，因時間、市場、政策等會發生變化，以上信息僅供參考，不作交易依據使用。
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