紫微花開
臨近春節，很多的準購房客戶開始返鄉，並徘徊在各個售樓處，準備出手買房，又擔心房價會發生波動，遲遲不敢下手。
最近這一週，我收到的關於房價走勢的問答就多達幾十條。隨著2018年上半年的房地產大的行情過去，2019年的房地產市場究竟會如何？聽蠶豆給你做個分析。
房地產市場的行情並不像你們想象的那樣，市場的變化受到很多因素的影響，最主要的是政府政策，銀行信貸，供求關係。
房價在2019年會平整震盪一段時間，上半年平穩波動，下半年穩步上行的可能比較大。為什麼這麼說呢？
不會大漲的理由:
一～前期因為貨幣拆遷及銀行降準等影響，房價有了較大漲幅，購房需求得到了充足釋放，市場目前沒有那麼多的新的力量
二～近期土地供應平穩，沒有新的地王出現意味著上層對下一步市場沒有很高預期，房價上漲的一個明顯信號就是房產大企業拿地兇猛，每次都是如此，他們有更多的專家和足夠的信息知道房價的動向。
三～房價已經到達一定的高度，上漲缺乏購買力支撐。特別在三四線城市，房價已經開始背離當地市場的購買能力，需要一段時間進行消化和等待。
四～政府主管部門會嚴控房價，在價格備案上，政府物價部門對各個樓盤的限價依然嚴格，不容許暴漲的發生。
五是沒有拆遷、信貸、增發、國際金融反彈、地方重大房地產政策利好等必要的條件。
那是不是不漲就要跌呢？也不是這樣。
不會大跌的理由:
一～土地成本和建安成本在那裡，沒有空間跌。除非是拿地很早的項目，近期拿地的項目的利潤是差不多的，房企在沒有巨大的資金壓力的情況下，不會採取暴跌的方式回款。
二～期房庫存有限，供求關係還是賣方市場，無需要跌。看一個城市的房價可以研究一下當地市場的存量和月均去化量，因為前期的釋放，各市場的存量房數據都在合理範圍，無需通過放價救市。
三～跌價將導致幾十個相關行業崩盤，將導致地方政府土地財政和房產稅收大減，政策調控上不讓他跌。一旦發生嚴重下滑的苗頭，政府會採取一系列方法去保市場，特別是現在國家允許各地方可以根據自己的市場情況制定政策的時候，地方政府會好控制房價的平穩發展。畢竟房地產相關稅收佔到地方財政收入的很大一部分。
四～貨幣貶值通脹繼續，房產保值優勢明顯無需要跌。這麼多年來房價的上行，除了有各方力量的推動外，通脹一直是背後的力量。房地產畢竟是硬通貨，可以有效的抵衝手上存款的貶值壓力。
五～買了房的不希望跌。往往都是這樣，沒買的永遠嫌房價高，買過的嫌房價漲得慢。現在大部分房子在普通購房者手裡，這些人起到了很好的穩定房價的作用。
從長線看不跌，不代表隨著市場的變化和銷售季節的來臨沒有短期波動震盪調整。各個地方市場的情況還是會不太一樣，作為一個普通的購房者，在買房的時候，要多觀察，要會選擇購房時機，懂一些購房選房還價的小技巧，多和房產專業人士請教，畢竟現在的房地產行業已經不是一個新現的行業了，懂行的人不少。買房是大事，投資需謹慎。
蠶豆青青
現在買房子還是看位置，我去年3月份買的房子，買之前房價漲幅不大，到8月份就漲了三分之一，之後就停在那裡沒有漲了，就在我買的小區附近有三個小區，就我的小區對面在修大商場，我後面小區房價就沒有我小區房價高，漲幅最大的那幾個月也沒有我小區漲的大，現在我對面商城也快修好了，房價又在慢慢漲了，還是位置很重要，我朋友買的比較偏僻，漲幅相當小，對於投資的人來說，位置好了，漲幅還是可以的，對於自己住的人來說，只要自己住的方便，漲跌無所謂，不過現在房價想要大的漲幅，難，掉也掉不到哪裡去。
jiahongz12
國內不同地區經濟、環境、文化差異很大，不能單純的說未來房價是漲還是跌。我認為城市分化顯著是一大趨勢！
4月8日，國家發改委網站公佈《2019 年新型城鎮化建設重點任務》，劃重點就是，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市，要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市，要全面放開放寬落戶條件；超大特大城市要調整完善積分落戶政策等。消息一出，無疑掀起了各大城市搶奪人口的高潮。原本還可以通過戶籍壁壘阻止小城鎮跟農村居民流入大城市，但這一政策標誌著人口自由流動時代的到來。那麼強者恆強，弱者恆弱再一次應驗了。接下來那些當紅炸子雞的城市可以享受源源不斷的人才輸入了，即便是增加了購房難度，但這些經濟發達的城市房價不會下跌，還會繼續溫和上漲，因為有人支撐，就會堅挺！
那麼原本就人口流出的中小城市以及不發達地區的三線城市都很難再有人口流入的機會，此前房價上漲是因為棚改貨幣化安置的因素，但是隨著這一政策的全面叫停，這種局面不會再出現。那麼這些收縮型城市，房價將分成2個大類，第一：大幅度下跌，這種類型的城市屬於前期上漲過快過高，後期沒持續人口流出做支撐。第二：不跌不漲，這種類型的城市屬於東北地區的三四線城市，原因是本來就不貴，沒有什麼泡沫，也沒有下跌的空間了，價格合理。比如鶴崗幾百元的房子你還指望他降價，你也太過分了吧。
房觀大連
自己看圖吧！麵粉漲、麵包會不漲？
uu80
你覺得房子還會不會漲價，為什麼？
房子除了居住屬性之外還有其客觀的金融屬性，那麼它既然是商品，就符合商品的經濟規律，所以，隨著供需的變化，漲或跌都很正常。
長期看來，產業資源配套更合理的一二線城市及都市圈附近的衛星城的房價是具備上漲的潛力的，而一些產業薄弱及資源枯竭型的三四線及以下城市房價的下行壓力會更大。
恆大研究院經濟學家任澤平曾研究過，房地產的漲跌要有一個完整的週期
- 短期看金融
- 中期看土地
- 長期看人口
我們分別從這三個方面來分析一下未來房價的走勢。
01
短期看金融
所謂金融指的是各類利率、信貸政策等，提高首付比例、降低利率就會降低購房成本，會直接刺激購房者入市；而提高首付、提高利率也會直接導致購房者壓抑購房需求，從而起到樓市調控的目的。
從當今國家的樓市調控政策來看，房住不炒已經成為了長期機制，從政策上不允許再給炒房者大的空間去操作，而穩房價、穩地價、穩預期則成為調控的主基調；
做為國民經濟主體的房地產一切以穩為主，而這一點也得到了各城市的貫徹執行，2019年前5個月，全國各城市共出臺調控政策205次，蘇州、西安等樓市火爆的城市也得到了重點關注，並且還爆發出嚴禁開發商大幅降價的消息。
所以，短期來看，房價出現大漲大跌的機率不大，各城市不是在緩慢的調整當中，之前漲得多的，要慢慢消化，需求壓抑多的，也要慢慢釋放。
02
中期看土地
過去十幾年地王頻出，高地價是推動高房價的主要原因。在很多城市，土地出讓金已經佔據政府一般預算收入的一半，在加上房地產相關的稅收，土地財政已成為地方政府財政的核心。
中國房地產也進行了一個政府高價賣地-開發商高價拿地-開發商提高房價-政府繼續提高地價的死循環，這也給各地政府帶來了巨大的債務風險。
“穩地價”，現在國家已經從源頭開始控制土地的價格，要減少政府對土地財政的依賴，直接遏制上漲過快的房價，所以，過去20幾年的房地產黃金時代已經過去了，推動房價上漲的最重要推手已經動力不足，受影響最大的就是那些城市化率不高，以新房交易為主的城市。
對於一些一二線城市來講，本身城市化率已經比較高了，像北京、上海等城市早已經進入了存量房市場，市面上90%以上的交易都是二手房，土地價格的對整個樓市顯得也沒有那麼重要。
03
長期看人口
以美國和日本為例，人口遷移呈現兩大階段。
第一階段，從農村向城市遷移，一二線和三四線都有人口遷入。
第二階段，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線城市人口停滯，大都市圈的集聚效應更加明顯，高端製造業、現代服務業、學校、醫院等公共資源的虹吸效應開始體現。
大城市比小城市具備更強的活力和效率，也更節省土地和資源，這也是中國城市化發展的必然之路。
人口大量遷入，當地房地產的價格不再受當地居民收入直接影響，而是由經濟體整體財富，貧富分化水平，房屋供應能力等來決定的。
一二線大城市的房價也會由於人口聚集、土地供應不足等綜合因素持續上漲，房地產越來越貨幣金融化。
結語： 隨著國家房住不炒長效機制的建立，全國各城市會呈現出分化的局面，各地因城施策已成為主流，而房子迴歸居住屬性，有人才會不斷有需求，競爭力更強的一二線城市的房價未來上漲也存在需求基礎，而三四線及以下城市隨著高質量人口的不斷遷出，購房需求明顯下降，房價下行或長期橫盤在某一個價位上也是符合經濟規律的。
小崔聊房
早在幾年前就有房價可能會降的傳聞了，不過直到今年，全國各個城市其實真正意義上面大規模房價降低的還真沒有幾個。有些一二線城市確實有房價降低，不過也是前幾年房價漲得太離譜，也不過就是理性的回調了一些，大多數的三四線城市的房價不但沒有下降反而還上漲了。
按理說2019年全國的房子銷售是會有所阻礙的，因為國家前幾年政策上面打壓炒房客，再加上為期5年的三四線城市棚戶改造計劃也在2018年底完成，所以2019年的房價原本是不會上漲的。但是，每個城市都有自己發展的特點。
頭幾年一二線城市因為在國家政策影響下，房價下調了一些，所以一二線城市的房價這幾年沒有大幅度上漲，幾年來一二線城市人口增加量不斷提高，所以這些新增的人口以及經濟實力的增加，便影響了2019年一二線城市的房價，雖然沒有大幅度上漲，但是畢竟一二線城市還是有人口的優勢，所以，2019年估計一二線城市的房價會有小幅度上漲。
三四線城市，因為2018年底國家的棚戶改造計劃已經完成，所以現在三四線城市在過去幾年中，房屋建造的數量會比較多，尤其會在近幾年內同時推出，再加上各個三四線城市情況不一樣，如果有些三四線城市經濟與地理位置都比較好的話，可能會有小幅度上漲。但是如果經濟與地理位置不是特別好的，可能就會有下降
深圳房產經理
雖然每年國家都會有一些相應的約束房價上漲的政策，但每年房價還是變得越來越貴。並沒有受到任何影響，可以說現在整個中國的房地產行業，不管是大江南北，無論大小城市都是一片大漲。
漲幅這麼大，很多小夥伴問，接下來房價是不是還要漲啊？相信很多人都會問出同樣的問題，我們是那邊的房價能不能降下去，現在已經是買不起房子的，再接著漲價，我們買房子就變成不可能的事情了。
其實大家都認為房價根就降不下去，因為這裡面牽連了很多事情，雖然現在房子供大於求，而且很多的樓盤很難賣得出去房子，都是變相的採取措施，才能吸引買到房子的人們。而且現在很多人的看法也是兩個極端。
第一種人認為房子至少還需長20年，我們和一些發達國家比。城鎮進化度還需20年之久，大約還有不到3億農民需要進城，中國的經濟變得越來越好，房價必必定也會跟著一起上漲起來 。第二種人則認為房價有可能降到三年前的價格，畢竟現在的房價實在太高了，人民在買房這件事情上真的太難了，如果房子賣不出去，很有可能會降價，還有人認為這個價格會降到四年前的價格。
最近有專家指出，中國家庭責任問題已經接近承受極限，如果貸款買房子出現其他地方需要資金，比如身體疾病等，那麼將徹底無力負擔。並且現在很多的買房者都是藝人買房，全家老少幫著來貨款。
房價還會繼續上漲，那是必然的事情，只不過漲幅不會太大，如果再繼續大幅度漲價，買房的人更少。 很難想象，如果中國對房子需求量變得相當少少的我們不需要買房子，那個時候房價還會上漲嗎！
青宇情感
我國的房價20年來一直都是在上漲的，自2016年底開始調控，提出‘’房住不炒‘’至今已經三年。三年來，通過嚴格落實各項調控政策，房價大幅上漲的情況基本上沒有了，但仍然有個別地方的房價居高不下。前天有位朋友告訴我，杭州建德最近開一樓盤，上午剛需，下午不再限購，全部賣完，而價格還不低。建德只是一個普通通的縣級市，面積不大，人口不多，也沒有特殊的優勢，離杭州市也較遠。象這種情況，一般人感到奇怪，而當地人卻瘋搶。為什麼會仍然出現‘’開盤告罄‘’的情況呢？我認為主要原因是人們擔心房價還要上漲。
那麼，房子到底還會不會漲價？為什麼？個人認為，三五年內房價基本平穩。因為‘’穩‘’是中央定的調子，不會隨意改動，而且730會議進一步重申，‘’堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段‘’。這已經是很明確了。
但是，房價也因城而異。有的地方會小幅上漲，有的地方會下跌，也有的地方會大跌。目前四個一線城市中，有2個上漲2個下降，二線城市大部分都是上漲。三四線城市兩極分化明顯，但上漲的城市仍然多於下降的城市。今後的房價一定是在‘’穩‘’允許的範圍內小幅上漲的。一是城鎮化建設。目前我國的城鎮化率是58%，到2030年達到70%，預計有1億農村人口向城市轉移。二是城市群建設。目前全國有19個城市群，將來城市群的規模還要擴大，會有大批人口往城市集中。三是戶藉制度的改革。城市常住人口100一300萬II型大城市，全面取消落戶限制，300一500萬I型大城市，要全面放開放寬落戶條件，也會有大量人口到大城市落戶。同時多數四線以下的小城市，人口流動性增大，人口數量減少，房價下跌。這也提醒人們，不要衝動買房，要根據你所在的城市情況而定。
平淡如水5343
這裡是一個簡單的問題：未來房價是否繼續上漲？但回答這個問題卻需要複雜的分析，因為房子本身就是一個複雜的問題，牽扯到社會的方方面面。
首先說一下我的結論：未來一段時期內，中國大部分城市房價會穩中有降。
房價下降的原因主要有以下幾個方面：
一、房子購買力高峰逐漸褪去
我國出生人口的高峰出現在上世紀八十年代末，九十年代初的五六年，目前這批人已經在30歲左右，基本已經買房或正考慮買房，高峰過去，買房適齡人口會逐漸下降。
二、房產獲利人群拋售
房產獲利人群龐大，他們是現在維持高房價的重要因素之一。但隨著房價拐點將至，毫無疑問，會有眾多獲利房主選擇拋售入袋為安。
三、國家嚴控向房地產放水
近幾年，國家宏觀政策不斷調整，政府通過各種場合鄭重表態：不將房地產作為短期經濟刺激政策。最近出臺的房貸LDR政策，也是為嚴防房地產“虛胖”量身定做的。
那麼為什麼說大部分城市房價會穩重有降，而不是直接降價呢？因為政府有穩房價的需求，不會允許房價大起大落。穩房價工具箱裡除了政策約束，還有土地政策。
所以目前的房價還是會以穩為主，平穩中逐漸呈現出下降態勢。
深圳房產梁生
房價今後十年漲幅的規律是小漲不跌。先說說為什麼不跌。一是政府不讓跌，房價出了大跌，經濟就麻煩，社會穩定就會有問題。全國絕大部分人的資產縮水，從客觀和主觀上，資產縮水會影響全國人民的消費，消費需求下降，更會影響經濟增長，惡性循環。二是建築材料漲價，土地漲價，勞動力成本上升，建築房子的成本高了，開發商從客觀上要求利潤，賠錢的買賣黑心商家是不幹的。三是城市化進程發展，這是主要原因。這是房價上漲的重要因素。僅僅駐馬店市城市規劃，2030年城區人口達到248萬人。雖然這個數字有點嚇人，但他是按照城市化率發展規律，科學的標準規劃的。當然還有剛需。婚房，置換面積好的房子等等。四是國家不會用讓房價下降來調節人們認為房價高的問題，而是通過調整M2的增幅，甚至會提高分配增加收入，慢慢使房間價格趨於合理。五是國家政府已經知道房價過高的嚴重問題和嚴重後果，也知道房價泡沫問題。也知道這個火藥桶絕不能爆燃。所以，房價再像以前那樣像野馬一樣跑著上漲的情況不會再有了。政府會加大監管力度的。六是房價價格窪地的個別城市，房價仍有大幅上漲的可能性。開發過度，存量大的城市，房價仍有下跌或者震盪下行的趨勢。總之，中國房地產業，將會趨於有別於前二十年的發展道路。
