概述
3月大連商品房二手房備案成交量雙雙上漲，商品房因傳統型旺季的到來而正常回溫，本月商品房的備案成交量環比上漲，同比微跌，成交套數在近一年來月份對比位居中等。二手房因假期壓制的購房需求陸續釋放以及4月1號要開始執行得“網籤備案”新政影響，本月二手房備案成交量創近十年來同月份最高值，且僅低於2018年成交量最高的4月和5月。
3月土拍成績同樣“亮眼”，供應面積和成交面積同步刷新近一年土拍史的最高記錄，2018年3月以來，大連的土拍市場僅在同年6、7月因甘井子區體育新城三塊地集中摘牌而小有回升。隨著限購政策效應的逐漸減弱，年後全國房產市場各項利好消息的頻頻傳出，自2018年12月以來，大連的土拍供應開始逐漸回溫，今年2月份土拍成交面積已經開始預熱，3月份終出現小高峰。
城市市場分析
2.1政策解讀
2.1.1 城市政策
01 2019年大連《政府工作報告》 海底隧道地鐵4、5號線等是主要任務
3月，大連市人民政府辦公室發佈了2019年《政府工作報告》任務分解和責任分工表，共安排了9大方面240項工作任務。
其中新機場開工建設、大連灣海底隧道建設、地鐵4號線工程建設、地鐵5號線工程建設等皆位列其中。
02 4月起，大連二手房買賣需“網籤備案”實現“三網合一”
《大連市存量房交易合同網籤備案管理辦法》（以下簡稱“辦法”）4月1日起執行，屆時，除個別情況外的二手房交易須網籤備案，並辦理第三方資金監管。
網籤備案合同作為不動產登記機構辦理存量房轉移登記、稅務部門辦稅環節、銀行辦理交易資金監管和貸款的重要依據。交易雙方在網籤備案平臺進行合同網籤備案的，須辦理三方交易資金監管。
03 大連學區劃分官方指導意見出臺 就近入學仍是基本原則
3月中旬，大連市教育局公佈《大連市教育局關於進一步規範義務教育學校學區劃分工作的指導意見》，並進行解讀。
學區劃分的基本原則，主要規定了五條原則：1、堅持保障基本；2、堅持就近入學；3、堅持科學劃分；4、堅持相對穩定；5、堅持公平公開。
並針對高校附屬學校、公寓類房屋、新建住宅項目三種情況做了詳細說明。
2.1.2 行業動態
01 大連2019年首場土地推介會召開
3月5日，大連市星海灣開發建設集團2019年經營性建設用地招商推介會在大連世界博覽廣場舉辦。本次土地招商會共推介8宗地塊，其中7宗位於大連，1宗位於丹東。大連的推介地塊集中在，西崗區核心、沙區核心、甘區體育新城、中山核心等主要板塊。本次參會房企既有已深耕大連多年的萬科、中海、龍湖等房企，又有剛進入大連的中梁、富力等新面孔。
02 土拍：萬達34.76億拿下體育新城綜合型用地！
3月29日，大城(2019)-5號宗地最終以347554萬元的底價成交，用地面積為397400平方米，樓面價約合5422元/平。
此地塊因含有體育用地的規劃，自掛牌以來備受體育愛好者，尤其是球迷的關注，因地塊佔地面積較大，又因2月份萬達集團官網發佈了一則“大連萬達足球訓練基地項目的設計公告”，這意味著王健林當初承諾的專業足球訓練基地已落地進入實際設計規劃階段。
03 國家統計局2月70城數據 大連商品住宅環比漲幅全國第二
國家統計局今日發佈了2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。
二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲，二手住宅環比下降 大連新建商品住宅環比漲幅位居70城第二，全部城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅都有擴大 大連新建商品住宅漲幅擴大1.9個點，大連新建商品住宅剛需環比上漲幅度最高 二手住宅144㎡以上同比漲幅最大。
2.2 土地市場解讀
2.2.1 3月土地供應面積成交面積雙雙創近一年新高
大連3月土拍供應成交面積雙雙刷新近一年最高記錄，從下圖走勢可看出，自2018年3月份大連市限購政策出臺以來，土拍市場僅在同年6、7月因甘井子區體育新城三塊地集中摘牌而略有增加外，其餘月份土拍動態相對沉寂，限購政策出臺對土拍也造成一定影響，隨著限購政策效應的逐漸減弱，購房需求對政策效應已經相對疲軟，年後全國房產市場各項利好消息的頻頻傳出，及2019新一年度，房企開始了新規劃，自2018年12月以來，土拍供應開始小有回溫，從春節假期迴歸後，2月土拍成交面積已經開始預熱，3月終於出現小高峰。
數據來源：大連國土局；整理：諸葛找房
3月土拍市場，戰火激烈，不僅成功摘牌5宗居住類地塊，熱地競拍中節奏更是緊湊，有兩項土拍紀錄被刷新。大城(2019)-2號，以樓面價21670元/平方米，刷新了萬科在2017年競拍的19204元/㎡的紀錄；大城(2019)-3號地塊則以17340平方米刷新了競配租賃面積的紀錄。
2.2.2 眾望所歸 萬達底價摘牌體育新城大型宗地
3月土拍市場大戲頻頻上演，不僅有上述闡述的兩項土拍紀錄被刷新。
也有被眾網友關注，尤其是球迷朋友寄予厚望的萬達集團，成功底價摘牌體育新城大型綜合用地，因含體育用地，萬達集團之前也承諾要在此地塊建設一流專業的足球訓練基地，且萬達集團也在官網有過相關公示，故地塊剛掛牌，萬達的呼聲就最高，最終不負眾人所望，萬達成功摘牌，此次摘牌，有著非比尋常的意義，不僅僅是一項普通的土拍，也是大連人尤其是球迷朋友們將對大連足球未來發展的厚望也寄予其中。
西崗雙學區地塊，屬於土拍的“熟臉”，經過掛牌、調保證金、延期、流拍、重新調整再掛牌後，不僅成功摘牌，更是創下最新的樓面價的紀錄！市區難有的學區供地，競拍環節激烈程度早已在預料之中。
相對上述兩宗地塊，有些讓網友想不到的是甘井子區營城子地塊，最終也以7840元/㎡的高樓面價摘牌，同時在溢價率到頂後，競拍租賃面積又創紀錄。
成交熱點地塊總結分析；
位於甘井子區科技創新城板塊，早在2010年甘井子區，就在政府工作報告中剔除了構建甘區“兩城兩區”格局，宗地所在的科技創新城板塊即為該規劃輻射範圍區內。
地塊位置優勢，東側400m處規劃建設地鐵4號線前牧站，地鐵作為強有力的交通支撐，對地塊升值空間的加持意義非同一般。
大城(2019)-2號
位於甘井子區科技創新城板塊，早在2010年甘井子區，就在政府工作報告中剔除了構建甘區“兩城兩區”格局，宗地所在的科技創新城板塊即為該規劃輻射範圍區內。
地塊位置優勢，東側400m處規劃建設地鐵4號線前牧站，地鐵作為強有力的交通支撐，對地塊升值空間的加持意義非同一般。
大城(2019)-3號
位於體育新城“腹地”，超大面積綜合類型用地，含體育用地和居住用地，已在規劃建設一流的足球訓練基地。
而體育新城作為“城市副中心”，隨著萬達的進駐，熱點指數暴漲！
2.3新房市場解讀
2.3.1 3月商品房備案成交量穩中回升
大連市商品房3月共備案成交2857套，環比上漲179.28%，同比下跌9.8%。可以看出3月商品房的備案成交套數，與2018年8月、10月和11月相差不多，大連商品房的備案成交量因2018年“321”連版限購令的出臺，導致數據在去年4月創下成交峰值，5月雖漲幅開始收窄但依然持續上漲到7月，8月回落，9月因秋季房交會大型活動而小有回升，至黃金10月成交量依舊維穩，直至2018年12月各房企為沖年終業績頻推活動而再創小高峰。
從歷年的3月商品房備案數據可看出，2019年3月的成交量因春節假期的結束，部分購房需求在傳統旺季3月份逐漸釋放，成交量穩步回升，但較比近一年數據對比來看，漲幅不算突出。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房
2.4二手房市場解讀
2.4.1 3月二手房備案成交量攀至近十年同月份高點
3月二手房共備案成交5173套（其中住宅4996套，非住宅177套）；環比上漲168.03%，同比上漲6.5%。
從大連近一年二手房備案成交套數來看，2019年3月份二手房的備案成交套數直逼2018年6月份二手房成交套數。2018年6月是近一年來，成交套數僅次於2018年4月和5月的成交套數第三名。
從歷年來3月份二手房的成交套數，2019年3月份的成交量已攀升至近十年3月份成交的最高點，一直以來，都說二手房的成交數據能夠更直接反饋市場熱度和行情，不同於商品房由開發商的集中操縱，二手房的成交完全取決於業主和購房者對房產市場的自然反饋。當然，也不排除，因4月正式開始執行的“網籤備案”的預出臺，進而刺激了一部分購房者提前進行二手房買賣的交易流程。
2.4.2 3月份二手房市場保持穩定走勢 量價穩中微跌
3月份大連市二手房掛牌價為15624元/平方米，環比下跌0.17%，市場行情保持穩定趨勢。進入傳統性旺季，也因3月是一季度的最後月份，因開發商的頻推活動及熱盤集中營銷，也會影響到周邊的二手房市場，二手房業主會重新評估房源價值，要麼調整房價，要麼“捂盤”尋機再入市。
從單月掛牌價趨勢來看，3月大連掛牌價波動較小，整體變化趨勢較為緩和，平均波動範圍在15620元/平方米上下。
2.4.3 3月大連二手住宅掛牌房源仍以剛需改善為主，50平以下佔比環比微增
從二手房掛牌房源價格段區間分佈來看，50-100萬依舊佔比最多，為37%，100-150萬佔比次之為22%，150-200萬佔比12%。
同上月相比，僅200萬以上佔比減少1個百分點，為16%，50萬以下佔比增加1個百分點為13%。
二手房掛牌房源面積分布來看，60-90平方米依舊佔比最大，為38%；其次為90-140平方米佔比為28%，60平方米以下，佔比為25%，140-200平方米佔比6%，200平以上佔比3%。較比上月，僅60-90平方米和140-200平方米有1%的微微浮動。
從二手房掛牌房源居室分佈來看，2居依舊佔比最多，佔比47%，其次為3居室31%，1居室佔比9%，4居室佔比8%，5居室及以上佔比5%。
2.4.4 中山均價最高，為20040元/平方米；甘井子區掛牌房源量30133套
從各城區二手住宅掛牌均價來看，中山區中心城區地位牢固發，依舊以20040元/平方米領先，西崗區次之，高新緊隨其後，沙河口也依然位於四個老城區末位。各區的均價佈局基本沒有太大浮動。
甘井子、開發區和金州，目前雖均價相對較低，但隨著市內主要老城區供地的緊張及高均價，將有部分購房需求逐漸外溢，而三區中的部分熱點商圈其商圈均價已在逐漸攀升。
從城區掛牌量上來看，甘井子區本期掛牌量環比增加13.8%，依舊領先其他區域，本期開發區掛牌量排在榜眼，其次為沙河口區和金州區。
高新園區本期掛牌最少，其次為西崗區和中山區。
2.4.5 3月份二手住宅降價房源遠高於漲價房源
從降價房源量上來看，3月份大連降價房源量還是有些波動，尤其個別日期變動幅度較大，市場活性越強，房源的調價頻率就越高，日均降價房源量遠高於上月的184，本月平均量在381套左右。
從漲價房源量上來看，3月大連漲價房源量在3月初明顯偏多，中下旬幾天數值連續偏低，繼而回升在臨近月末變化趨勢相對緩和，日均漲價房源量為162套。
2.4.6 甘井子區降價房源高居榜首，3月累計降價房源量3313套
從各城區降價房源量來看，甘井子區本月依舊以3313套降價房源量位列第一。西崗區和高新園區降價房源量相對較少。市內中心城區因區縣範圍所限，在房源量上無法與甘井子區相比，甘井子區供地面積尚有很大的可開發空間，隨著土地的逐步開發，房源量將繼續有大的提升。
2.4.7 降價房源量TOP20小區
2.4.8 各城區掛牌量價格依舊保持平穩，小幅波動
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