先給大家出道題遠城區有A/B兩個板塊 A——距離市中心40公里通地鐵周邊配套啥都沒有（新城區的新區）毛坯1萬 B——距離市中心25公里通地鐵/城鐵周邊配套啥都有（新城區成熟多年的“集鎮”）毛坯10500元 A/B兩個板塊誰更有購買價值？ 為了把水攪渾，哥再引入C板塊C和B同屬一個遠城區C到市中心35公里無地鐵/周邊配套啥都沒有（新城區的新區）連二手房都沒有毛坯9500 你會做什麼價值排序？到明年這個時候，這三個板塊的熱度從高到低是——A——C——B
▲圖源網絡
意不意外，驚不驚喜？
其實，買房本來應該是“多選題”但按武漢新城/新區的搞法，買房變成“單選題”這導致一個後果——有價值的B，也就是“集鎮”板塊，被集體忽略而他們，卻成為最大的房價體系“攪局者”
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為啥出現A——C——B排序？跟武漢城市擴張模式有關。 武漢擴張有兩個特點——絕不放棄老城+絕不戀戰老城。 前面一個“決不放棄”，是針對主城區的老城；後面一個“絕不戀戰”，是針對新城區的老城（集鎮）； 我們如果拿鄭州做對比。鄭州從20年前，就開始一路向東，主城區不碰，生造鄭東新區。
（點擊可查看大圖）
經過20年沉澱，鄭東新區——北龍湖，是當地房價最高的板塊。你在地圖上看看，北龍湖距離老市中心二七廣場，已經偏離很遠。
武漢，不會出現這種情況。
在偏離國廣、中北路20公里+的板塊，還出現一個豪宅區。我們從沒放棄市中心，一直
外擴+舊改平行發力。外擴的三環、四環，負責剛需居住；舊改後的市中心，匹配做豪宅； 但是，當武漢外擴到4~5環區域的時候，思路模式——絕對不碰新城區集鎮/多年形成的中心，比如紙坊、邾城、前川等地。然後在他旁邊，畫一個圈，作為新城區重點開發板塊。
黃陂的前川——漢口北；新洲的邾城——雙柳； 最典型就是陽邏之心和陽邏老城。
他們中間，隔著繞城高速，直線距離5公里。
陽邏老城，多年積累，很典型的“集鎮”形態。而陽邏之心，目前除了熱火朝天的工地，暫時啥都沒有。但資源卻一致傾斜到陽邏之心，地鐵都避開人口更多的陽邏老城。 你會發現，很多傳統“集鎮”，都跟陽邏老城類似，成為房地產“真空”。
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武漢4~5環“放棄”集鎮，轉頭一門心思搞新區，道理很簡單。
同樣是拆遷徵收火藥桶，費時費力，房價低的集鎮，舊改不划算。不如另起爐灶，搞新城區的新區，一片農田起高樓。 這種搞法，買房人就很凌亂。
▲圖源網絡：武漢
作為新城區的新區（比如C板塊）配套無，地鐵無，連競品和二手房，都無。他多少錢，合理？ 從C往主城區方向挺進，10公里距離樓盤1.3萬。下半年超級大盤入市，吹風價1.8萬。等他們熱銷，再往外走一點，到C板塊，9500，合理嗎？ 你自己掉進階梯比價的坑，就發現，合理啊！
所以武漢樓市，從來不給你多選題。節奏控制的很好，價格梯度轉移，每一個價位都合理。你覺得不合理，就只能不買。
假如C這個板塊，再極端一點，勾兌一塊地成交，樓面價拍到9000。
那C房價9300豈止合理，簡直是“窪地”！ 新城區的新區，最大問題就是，人家坐莊話事。不要說競品，連二手房真實成交都沒有，你想罵他貴，抓不到參照物。
▲圖源網絡
A和C敢賣這個價，不是梁靜茹，是規劃給的勇氣。各種高精尖產業規劃，板塊未來不可限量。 但你忽略的是板塊價值下限。下限，是實實在在的“安全墊”。“距離感+配套+生活氛圍+二手房流通性”共同構築的下限。
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好，新城區的“集鎮”恰恰相反。沒有天量規模舊改計劃，板塊沒有什麼想象力，但是“安全墊”足夠厚。 我們以江夏紙坊為例，一個典型“集鎮”。N年形成的，就是江夏市中心。 他距離街道口直線距離，25公里；距離武昌火車站，也是25公里；距離光谷中心（光谷天地），不到20公里；
乘坐地鐵7號線，再轉乘區域公交，從武昌火車站抵達紙坊（城際鐵路站），時間50分鐘。
在沒有地鐵的年代，紙坊的心理距離非常遙遠。而在軌道交通徹底拉近城市時空距離後，你突然發現，曾經一直被“忽略”的集鎮板塊，完全具備房價體系攪局者的潛力。 整個紙坊，住宅供應量有限，但從現在開始，包括陽光100，龍湖等大牌開發商，開始進入板塊深耕。
其中，武漢陽光100鳳凰街項目，正位於武鹹城鐵紙坊東站的正對面。武漢南大門、江夏區妥妥的政治、經濟、文化活動中心，紙坊。
▲區位示意圖（點擊可查看大圖）
紙坊作為江夏中心，是江夏行政、交通、教育、商業、醫療、公園休閒等配套資源最集中的板塊，作為成熟區域，3公里範圍幾乎囊括紙坊所有最核心的城市資源。
▲紙坊（點擊可查看大圖） 陽光100鳳凰街正對面，一街之隔就是江夏直屬機關幼兒園、齊心小學和第五中學，江夏最好的高中—江夏一中，也僅隔兩條街，800米距離。從幼兒園到高中，一站式全解決。
距離江夏區政府約3公里，江夏區教育局和江夏新的市民之家，均只有一街之隔。
▲江夏市民之家實景圖
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為什麼，“集鎮”板塊會成為武漢樓市攪局者？他衝擊的是ZF大手打造新城區新區的價值體系。 還是以江夏為例，這個遠城區很大。他基本上跟光谷、武昌、洪山都接壤。從主城區自然溢出的板塊，就有文化大道、五里界、湯遜湖南……
▲江夏區位示意圖（點擊可查看大圖） 這些板塊相比老市中心紙坊，都距離主城區更近。所以他們承接主城區外溢購房需求，價格比紙坊貴，有道理。 現在，江夏繼續大搞城市運營。注意，就是猛開發武漢4~5環板塊。好，江夏現在和明年要推出的板塊，已經距離傳統武昌市中心，多少公里？中間還隔著什麼斷裂帶？ 當這些ZF重點運營的新板塊，已經失去“距離優勢”。還能夠以武昌主城區房價，做對標嗎？ 當新新區的距離感，已經拉到30公里+，紙坊這些傳統“集鎮”25公里的距離，反而成為優勢。 再一個，紙坊這些集鎮板塊的現有的城市配套，是新新區遠遠無法達到的成熟。
▲圖源網絡：江夏區紙坊
不止生活便利，還包括房產的現金流回報，可流動性。已經成熟的人類活動區，意味著更多的租賃需求和轉手接盤需求。 這就有點類似新洲。一旦光谷長江大橋建成，猛一下拉進雙柳、邾城和光谷中心城的距離。他們現在和新洲風口板塊50%的價差體系，就要被打開缺口。
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很明顯，在房地產“預期為主”的格局下，集鎮板塊最明顯的BUG，就是沒有預期。 下限“安全墊”足夠厚。上限就好像沒有想象空間，畢竟ZF的大手都不往這裡伸…… 但反過來說，沒有各種雞血預期風口，人開發商願意真金白銀在這裡投入，憑啥？人家不知道追熱點，找有ZF背書的板塊，可以省去很多跟客戶解釋的口水嗎？ 大家注意一點，陽光100這項目，不是純住宅，而是綜合體。
▲武漢陽光100鳳凰街效果圖
綜合體的價值，不在乎吃土地紅利，而是給土地添加更多商業商務功能。給板塊賦能。 “鳳凰街”開放式街區，是陽光100臥薪嚐膽多年後，對市場新思考的結晶。陽光100這開發商，過於未雨綢繆，該高週轉、加槓桿的時候，膽子小。但他們的思考，是有價值的，落地到產品更有針對性。 “鳳凰街”落地的城市，長沙宜興柳州南寧瀋陽武漢，扎堆2、3線城市。他的定位很清晰，以同步一線城市的新業態+新場景，帶動當地消費市場升級。
▲ 長沙陽光100鳳凰街效果圖 鳳凰街以現代感、有藝術氣質的建築設計為平臺，植入更多一線同步體驗式消費品牌，逐漸成為當地新地標。 定位“宜興城市會客廳”的宜興陽光100鳳凰街，首創以“場景、文娛、運動”為核心體驗理念，規劃鳳凰廣場、遊艇碼頭、燈光秀場、玫瑰花灣四大體驗空間，為消費者提供迭代的體驗場景。
▲宜興陽光100鳳凰街效果圖
柳州陽光100窯埠TOWN-復古汽車主題街，同樣對三線城市是降維攻擊。
“一車一景”的氛圍佈置與復古式的機車、答案茶等IP化的網紅小店互相融合，場景多樣、體驗豐富，讓它成為當地潮人們的新晉打卡聖地。
▲柳州陽光100窯埠TOWN-復古汽車主題街實景圖
和丹麥合作首個城市跑酷公園，由北歐團隊操刀設計。
跑酷公園，給當地的跑酷愛好者和市民們帶來了一個非常有場景感的時尚運動場所，並逐步構建一種全新的生活方式。
▲跑酷公園 目前，武漢項目招商工作已經啟動，在尚未正式簽約前，無法公佈品牌。但武漢項目一如既往延續“
鳳凰街IP”——城市會客廳、文化高地。以新業態+新場景，帶動江夏消費升級。06
最後，我們看看陽光100鳳凰街的產品設計。 整個地塊方正，呈田字格分佈，劃分為兩大功能分區，東側為商業用地，西側為居住用地。
兩個地塊建築佈局均是中間高，建築退讓城鐵站，形成標誌性的中心廣場，以弧線門型雙塔打造城市門戶形象。
▲項目效果圖
整個項目總建面35萬平方米，包括街區商業、精裝住宅、服務式公寓和輕奢酒店。住宅總戶數約1200戶，提供車位約3100個（住宅和商業）。 住宅部分北區和南區兩個組團，容積率為2.25。整個社區採用圍合佈局，形成大尺度的中央景觀軸——花園式社區。 社區園林規劃，突出共享空間的概念。多元化的園林景觀和互動設施設計，為全年齡段業主提供戶外運動、鄰里交流、休閒娛樂的豐富場景，實現園林功能與審美的藝術結合。
▲項目效果圖 整個園林以夜光跑道串聯中心景觀組團，共包括全齡兒童活動區、萌寵樂園、陽光草坪、共享活動廣場、泛社交會客廳（半室內半室外的公共互動空間）等功能分區。
▲項目效果圖
項目首開住宅為北區1#樓，共34層，分為兩個單元，2梯4戶，面積段100-128㎡，分為A1/A2/B1三個戶型，公攤比例約20%。
尤其128平方米戶型都是通透邊戶，四房兩廳兩衛設計，南北通透雙陽臺，因得房率較高，實現功能性四房，具有性價比優勢。
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(點擊可查看大圖)
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總結一下，在武漢買房，不要買成“單選題”。
有時候你感覺無力選擇，很大程度在於，視野相對狹窄。
而視野的狹窄，源於一些所謂風口板塊，無以倫比的“音量”。
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