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■本文作者：王苗 北京在明律師事務所

導讀：在拆遷過程中，被徵收人經常會遇到自己居住多年的房屋被告知屬於違法建築的情況。這樣不僅得不到相應的徵收補償，還被扣上了違法的帽子，實在令人難以承受。那麼，徵收拆遷中的那些“違建”到底是不是違法建築呢？遇到這種情況，被徵收人又應該如何去保護自己的合法權益呢？接下來在明律師就為大家講講“違法建築”那些事。

【我的房子究竟是不是違法建築？】

大家都知道違法建築大概率要依法進行強制拆除，而且不予補償，但是什麼樣的房屋才是違法建築呢？

一般而言，違法建築是指未經規劃和自然資源主管部門批准，未取得建設工程規劃許可證或者用地批准文件，擅自建造的建築物和構築物。從法理上講，是指違反《土地管理法》《城鄉規劃法》和水、交通、航空等領域法律法規建造的房屋及附屬設施。

一般來說，違法建築主要包括以下表現形態：

（1）未取得建設工程規劃許可證或者雖取得建設工程規劃許可證，但未按批准範圍、內容施工的；

（2）未經批准的自建房，即在現有房屋四周、院落、屋頂、陽臺等處的私搭亂建，農村和城市均有大量此種房屋；

（3）未經批准在包括承包地、宅基地在內的農村集體土地上新建、翻建和擴建的建築物、構築物，且沒有合法取得的土地使用權；

（4）在現有宅基地上房屋、國有土地上房屋基礎上擅自加蓋的建築物；

（5）在徵收拆遷範圍確定後實施新建、擴建、改建以不當獲取補償利益的建築物。

違法建築形成的一般原因是：

1.城市規劃不到位，特別是改革開放以後，房屋遠遠不能滿足人們的居住使用需求。而在這種供需不平衡的狀態下，規劃部門又沒有發揮出其應有的宏觀調控作用，導致一大批違法建築的出現。

2.行政監管不到位，實踐中，對於違法建築，行政機關職權不明，沒有進行有效的監管，導致大量新增違建轉變為存量違建，成為難解的“歷史遺留問題”。

3.法律規定不到位，針對違法建築的法律規制存在立法滯後、執法不當、追責乏力的問題，實踐中的違法建築得不到有效處理。

總之，判斷一處房屋是否屬於違法建築，不僅要考慮其是否取得規劃、用地許可證件和實際存在是否影響城鄉規劃和土地環境資源，更要綜合考慮其是否存在特殊的歷史原因等其他因素。在未有充分事實和證據證實的情況下，不宜簡單以“無證”為由否定涉案房屋的合法性，更不能隨意據此將其限期拆除甚至在徵收中不予補償。

【違法建築是以什麼程序來認定和處置的？】

由於房屋的建設情況十分複雜，尤其是城中村或舊城區，存在大量因歷史原因未依法辦理產權登記或審批許可手續的建築，所以違法建築的認定主體、認定程序必須符合法律規定，不能直接認定無證房屋就是違法建築。

具體流程如下：

第一步：調查取證

城鄉規劃主管部門、城管部門依法進行現場調查，就未經登記的房屋的建造時間、地址、用途、面積、結構、所有人、使用人進行全面、客觀、公正的調查，製作詢問筆錄。

第二步：根據查清的事實責令限期改正

對沒有違法用地和嚴重違反城鄉規劃的情形，城鄉規劃主管部門可作出“責令限期改正通知書”，要求當事人依據《城鄉規劃法》第64條之規定改正違法狀態，交納罰款後可補辦證件。

對於涉及違法用地或者嚴重違反城鄉規劃且無法通過改正消除影響的情形，行政機關可依法作出責令限期拆除通知或者決定，限期當事人自行拆除。當事人若逾期未自行拆除的，則由行政機關依法強制拆除。

針對這一查處違建的核心文書，當事人可及時提起行政複議或者行政訴訟，尋求有效救濟。根據《行政強制法》第44條之規定，在複議或者訴訟期間行政機關無權直接拆除涉案房屋。這也是遭遇“以拆違促拆遷”情形時最為重要的應對方式。

第四步：作出書面催告

對責令限期拆除決定書仍無動於衷的，行政機關會在救濟期限屆滿後作出書面催告，敦促當事人履行義務。當事人有權對此進行陳述和申辯，行政機關應當充分聽取並進行記錄、複核。

第五步：作出強制拆除決定書

有關行政機關對當事人進行催告後，當事人仍未履行的，應當對其作出強制拆除決定書。強制拆除決定書中需要載明當事人的姓名、地址；強制拆除的理由和依據、方法和時間；當事人申請行政複議或者提起行政訴訟的途徑和期限等，並需要加蓋作出機關的印章。強制拆除決定書作出後，必須依法送達給當事人。

第六步：發佈強制拆除公告

在實施強拆前行政機關需發出公告，最後一次敦促當事人自行拆除。當事人仍未配合的，有強制執行權的部門應當先向縣級以上人民政府申請，由縣級以上政府責成後，方可實施強制拆除；鄉、鎮政府可以依據《城鄉規劃法》第六十五條的規定，自行決定組織實施強拆。無強制執行權的機關則不能自行強制拆除違法建築，需要申請人民法院強制執行。

以上就是在明律師為大家總結的違法建築那些事，相信大家看過之後會對違法建築有更加深入的瞭解。在明律師提醒大家，在徵收拆遷過程中，當你的房屋被告知是違法建築，一定要提起注意，很有可能是徵收方為了完成項目實施的逼籤行為，如有異議一定要儘早諮詢專業律師，以防造成不必要的損失。

一旦房屋遭“拆違”名義的違法強拆，當事人要及時收集房屋合法及強拆所致損失的證據，提起確認強拆行為違法的訴訟，進而通過申請行政賠償的途徑追究違法者的法律責任，盡力彌補違法拆除行為所帶來的損害。