在城市中尋找家園和心的棲息地，這是許多人的夢想。在前兩期的光墅有約中，我們共同討論了疊拼的院子、居室的面寬，從兩方面解構了產品所帶給業主舒闊的居住感受。
這一次，我們請來了天瑞宸章投資部張總，天瑞宸章的客戶孫女士，一同將眼光放到區域之上，聊聊孫河的發展。
主持人：二位下午好，這位是當初天瑞宸章拿地決策者之一的張總，這位是業主孫女士，孫女士的身份比較特別，她的朋友是首批孫河別墅客群之一。之所以邀請二位來到我們光墅有約，是想請二位從不同的角度，交流一下對孫河這個區域的發展的認知。孫女士，您應該是更早接觸到孫河，請您先給我們介紹一下對孫河的認知？
孫女士：我對孫河最開始的認知就是這片荒地上建造了一棟棟漂亮房子。我的好朋友是當時雙瓏的業主，當時我是她的客戶，因為我們都還是比較喜歡玩的，所以她經常叫我來這邊打高爾夫或者騎馬。一來二去熟悉了，有時候等朋友來，或者打完球，我們會去她家裡喝喝茶。那時候這邊真的是什麼都沒有，但是別墅區嘛，小區內的環境還是可以的。
【高爾夫球俱樂部示意圖】
張總：您的朋友當時是常住在這邊麼
孫女士：那肯定不是，當時這邊的生活還沒那麼方便，主要就是她一個社交的場所吧。
張總：那您覺得這幾年孫河的變化是什麼？
孫女士：最大的變化肯定是區域配套的不斷完善，比如地鐵的開通、高速及京密快速路的修建、商業購物中心的落成等，還有正在規劃建設的中央湖景公園。其實我買孫河這邊的別墅，一方面是看中它周圍的這個娛樂氛圍，比如高爾夫俱樂部、馬術俱樂部等，畢竟在這邊玩了那麼多年，還是比較熟悉它的內在面的。
另外一方面，就是
國際教育了。我們家二寶現在三歲，我家之前住南邊，每天送大寶來這邊上學真的是比較麻煩。等這邊交房了，二寶剛好上學，就很方便。而且區域有十幾所國際學校，對孩子未來的教育來說也是非常方便的。 【國際學校示意圖】
張總：對，我們看到了便捷的交通和優質的教育資源，特別是這邊的生態環境，中央湖公園有10萬平米、公共綠地和景觀公園大約有4.6萬平米，那您對以後孫河的發展怎麼看呢？
【10萬平米中央湖景公園示意圖】
孫女士：這問題應該我問您啊，我們既然買了這個房子，肯定是對未來的一個生活配套有期待的，說實話在幾年之前我的信心不是很足，但最近很多朋友跟我聊，發現很多人都是在望京那邊工作。真的還是比較相信政府對區域發展的推動力的。十年前的望京和十年後的望京沒法比嘛。
張總：其實您真的很懂行。我們做項目前期調研拿地，有兩個比較重要的指標，一個是人口數據，就是這個地方有沒有那麼多的客群來支持，孫河這個地方，最大的一個客群支持，就是望京。望京作為一個行政街道，總居住人口目前大概是40萬上下。而在望京上班的人裡僅有40%是住在望京的。也就是說有超過20萬的辦公人群需要在環望京尋找住處，那其中的高端人群首選是哪兒？孫河肯定是一個選擇。
另外一個指標，則是政府的規劃了，開發商和政府一定是一個互信互惠的關係。孫河是北京唯一的一個先規劃後建設的純低密生活區，商業和生態配套在規劃裡是自給自足的。屆時，一大批高端人群入駐，中央湖和中央商業區一定會繁華呈現的。
孫女士：您覺得這個片區還有什麼優勢？我目前覺得這個片區是不是人有點多了，這麼多社區聚集……
張總：其實我們的廣告裡有個詞說的很多，就是容積率，孫河整體容積率在1.0左右。容積率準確的表達是地上總建築面積與淨用地面積的比率，也就是房子的密度，孫河社區多，但是其實房子並沒有多少，整體的人口，可能還不如望京的一棟大樓人多。
【溫榆河公園示意圖】
另外，這裡更是一個生態涵養區。北邊的亞洲最大的溼地公園——溫榆河公園首發示範區明年就要開園了，6.5個奧森大小，您說能容納多少人？
孫女士：是的，溫榆河公園這個我知道，但是還是感覺孫河整體建設有些偏慢，您能給我們解釋解釋嗎？為什麼非要大家入住了中央湖、中央商業才能建起來呢？還有京密路。
張總：我們住宅用戶考量的是，我住進來有沒有地方買東西。實際上商業建設考慮的是，我蓋起來有人用嗎？沒人買東西有商家願意進駐嗎？所以從順序上來說，一定是先通道路，然後住戶和商業儘量同時到位，這樣就是商業既有流量，住戶也有配套。
這也是為什麼銷售口徑裡，什麼都是等到2021年的原因。畢竟咱房子也是2021年才能入住嘛。
但是，這幾年孫河區域的發展變化我們也是有目共睹的，比如大型商業配套的完善，賽特奧特萊斯、溫榆廣場、榮祥廣場等，再加上
區域內規劃約30萬㎡高端商業，給業主們的生活帶來了更多便利；還有首都醫科大學附屬北京地壇醫院、中國中醫科學院望京醫院、航空總醫院、北京首都國際機場醫院等十餘家權威醫療，給周邊居民的健康保駕護航……這些都是我們實實在在看得到的。
孫女士：哈，您說的還是很有邏輯，很有信服力的，聽了您這一番話我對區域又加深了了解。
張總：您也是企業高管，肯定也是有自己的一套購買邏輯的嘛。肯定還是對這裡比較有信心的。
孫女士：是的，很多朋友都在環望京區域置業，大多都選擇了這裡。當然最近下定決心買也是感覺孫河的房越來越少，後續又可能漲價，所以就買了。聽說今年恆基拿下孫河區域的最後兩塊住宅用地，相比之下，咱項目有什麼優勢嗎？
張總：對，您也關注了是吧。今年5月恆基以溢價23%，樓面價6.95萬/㎡拿下孫河T地塊；9月份恆基+天恆以24.25億元競得孫河區域最後一塊住宅用地，住宅樓面價6.6萬/㎡，未來銷售均價預計會超過10萬/㎡，而這兩塊均為不限價，足可見政府和市場對孫河區域的信心力。相比之下，咱們項目68924元/㎡的均價，在孫河區域內的價值空間還是很可觀的。
主持人：感謝孫女士分享了自己的心得和體會，也感謝張總的講解。聽了兩位之間的對話，我們對孫河有了進一步的瞭解，天瑞宸章擇址於此，正是看好區域的發展。本期的光墅有約就到這裡，謝謝。
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