北京，作為首都，其動態往往代表著未來發展的趨勢，而房價走勢更是如此！因而備受關注
2015年開始，北京房價迎來一波長達兩年的暴漲，但在2017年的3.17政策下出現拐點，瞬間“暴跌”。
那麼2019年的今天，北京的房價究竟怎樣的？是漲是跌？未來將如何？該不該買房？
今天，鹿哥將聚焦於北京樓市，從數據出發，感受市場的溫度，在市場中走訪，探究市場的預期，給各位讀者一個真實的北京樓市！
1. 宏觀：數據下的寒冷
2019年的北京樓市可以用一個字來表達，就是：冷！
那麼2019的北京樓市究竟有多冷，二手房、新房數據可以給我們答案！
北京主城區可發土地極度稀缺，早已進入存量房時代。因此，二手房的市場情況相比新房往往能更早更快地反映樓市冷暖。
首先，讓我們將時光拉到2016年年底，此時的北京樓市交易量持續火爆，人心惶惶，9月成交量近乎歷史新高的30517套。而這個火爆行情持續燃燒到2017年的3月份。
2017年3月17日的限貸政策出臺後，成交量瞬間腰斬，數月低迷，在10月份才6162套，竟然是高峰期的五分之一！！
而2019年的今天，交易量依舊低迷。在過去的8月份，二手房成交量才12050套，遠遠低於2017年！
（不同月份二手房交易量）
更需要指出的是，成交量在今年以來，已經連續5個月走低！好一個“冷”字了得！
如果說成交量是流動性的體現，而價格則是其具體表達。據統計，2019年8月份北京二手房均價為60123元/平，相比於高峰期的2017年3月份，平均價格下跌13%。
如此暴跌在北京歷史房價中實屬罕見！
（北京房價變化，來源貝殼研究院,鹿哥說房進行修改）
這些數字似乎沒有太大的感覺，因為太宏觀了，那我們舉一個簡單的例子：
我們隨便挑選一個朝陽區望京的一個普通小區，澳洲康都。為了體現普遍性，我們選取其 中的主力戶型98.89平米，根據鏈家網顯示，2017年3月份（3.17新政前夕）成交的一套房 源價格為916萬元，也就是單價9.2629萬元/平米。
然而到2019年的6月左右，同樣戶型、朝向，成交價格竟然跌到了783萬元，單價7.9179萬元/平米。這意味著一年半的時間，這套房子跌了133萬元，將近跌了14.5%。
你問啥感受，兩個字，肉疼！！
事實上，這並非特例，而是無數個下跌房源中的一個。據鹿哥說房大數據統計，8月份中，降價房源共計2萬套，而非降價房源才不到1千套。
那麼，二手房的市場冰冷可想而知！
二手房遇冷，新房市場也免不了噩運。就在最近，新房交易量出現了連續下跌。據我們統計，2019年8月份的新房成交量環比7月下跌近25%。總成交量才3060套，與7月份相比，竟然暴跌1800套。
成交量暴跌的表現是新盤去化率非常不理想，大部分新盤去化率在30%左右，數據非常難看。
即使是地段、學區、生活配套都良好的城六區的新盤也只有小戶型去化合格。
總得來說，新房嚴重滯銷。更可怕的是未來一至兩年還有大量的新房供應，這對新房市場來說無疑是雪上加霜。
而最近地產界期盼的“金九銀十”也遇冷！我們團隊走訪了北京不少在售新樓盤，發現“門可羅雀”這個詞來形容當前市場再合適不過！
2. 微觀：聽聽他們的聲音
相對於數據，市場情緒則更能反應市場的溫度。
我們團隊對房產中介、賣家、買家進行了深度的走訪，讓我們一起聽聽他們的聲音！
# 首先是中介們，下面是幾個典型的代表：
某中介門店長A，男，40歲，負責朝陽某普通小區：當下市場是比較冷，但是比起17年5-9月份來說好些。目前不少人選擇觀望，很多人期待房價降價。目前大部分買賣都是置換為主。
某中介經紀人B，男，35歲：19年初種種數據顯示著今年市場在回暖，但五六月份後突然遇冷，目前銷售壓力很大，金九銀十是想多了，而已經有一些剛入職的年輕人準備辭職，但我還是很看好北京樓市，畢竟是首都，跌不到哪兒去！
事實上，通過多位二手房中介的回答，可以總結如下：目前北京二手房交易處於較冷的狀態，不少人選擇觀望，中介業績下滑，但是對未來北京樓市還是很樂觀！
# 那麼從賣家這一方來說是什麼情況呢，我們挑了幾個比較有代表性的賣家：
某事業單位職員A，女，32歲：我買房主要是為了換房，手頭的房子是16年年底購買的，當時房價飛漲，但我們的錢並不夠，所以只能買老破小先過渡一下。而17年生了小孩，發現房子不夠居住了，準備換一套大的。我一直在關注北京的二手房情況，發現近期房子在降價，正是換房的好時機。唯一比較愁的就是原來的房子掛出去，一直沒多少人過來看。
某金融行業職員B，男，36歲：準備今年換房，購買一個學區房。但是我特別糾結，一好一壞，一方面，我已經簽好一套房子，價格相比於17年來說算是很低價了，但另一方面，我掛出去的房子看的人是不少，但一直沒人買。手頭的房子賣不出去，剛籤的房子沒法付錢，把我愁死了，如果再過一個星期我可能就得降價賣了。
相比於置換買家A和B來說，雖然是糾結，但是至少買房賣房的房價都在跌，似乎損失也不是那麼大。但是對於一些當年用高槓杆買房，或者急著賣房用錢的人來說，那2019年的現在是真的痛苦：
某自由職業者C，男，40歲：頭疼，我在2017年初買了一套150平米的大戶型（1050萬），當時房價連續十多個月暴漲，想到北京的房價從來沒有跌過，於是想在市場中賭一把。畢竟平時賺錢真的很難，看到別人靠房子賺了塊錢，心理有點兒不平衡。當時手頭有四百萬，借親戚朋友幾百萬，第一套房子抵押幾百萬，就上車了。想不到噩夢來臨，3.17新政一出臺，懵了，房子暴跌兩百萬。我現在壓力特別大，房子跌倒首付款不說，還每個月承擔著按揭貸，信用貸，這幾年直接損失幾百萬！我想盡快脫手，但是連續降價好幾次都沒人有買的意思，一方面是市場確實很冷，另一方面大戶型本來就流動性差。
某新媒體工作者D，女，37歲：從2017年初我就為了小孩的教育準備移民，需要不少錢，但是現金並不多，於是把房子抵押了貸款四百多萬元，想著用來辦理移民的相關事宜，然後再把房子賣了還抵押貸。然而令我沒想到的是，房子並不好賣，我從18年年底把房子掛出去，今年上半年來看的人倒是有些，但是不少人只是看看，沒人買。我急著移民，更急著還抵押貸，畢竟每月都需要還不少貸款！那能怎麼辦，只能把價格降低，最終成交價比去年同戶型房子跌了將近80多萬。
# 那對於一些剛需買房者來說，是怎麼樣的一個情況呢。下面是幾位剛需買家的代表：
高校講師A，男，30歲：結婚後住房問題自然成為重中之重，畢竟現在北京已經沒有單位能分房，所以一直在看房。但是最近發現可選擇性特別多，除了二手房之外，還有共有產權房、限競房等選擇。一開始比較著急上車，但發現不少二手房在降價，於是擔心降價是不是會持續下去，想再等等，畢竟首付款放在銀行還不少利息。實在不行，也可以選擇廉租房。
某研究所工程師B，男，34歲：最近中介打電話過來的頻率明顯增多了，據說不少房子在降價。有些人勸我可以等等，但我是剛需，特別怕等著等著就錯過了買房的最佳時期。我曾經就在2016年等房價回調，但沒想到一下子漲得那麼多，現在心有餘悸！
總得來說，相對於房價大漲時期，大部分剛需不那麼著急了，因為房源更多了，不少房子在降價。也有相當的一部分剛需表示怕錯過了買房的低點，畢竟房價一旦漲起來就追不上了。
通過以上調查走訪，我們總結髮現：無論是房產中介、賣家、買家都認為目前市場很冷，未來也會繼續冷，大部分人持觀望態度！
3. 是什麼讓北京這麼冷？
從上可以看出，無論是從宏觀數據還是微觀感受，都顯示出北京樓市的寒冷！那麼，究竟是什麼讓北京樓市這麼寒冷呢？
不少人表示這是因為北京的房價太高了，因此大家都買不起了。然而請不要低估首都北京的購買力！
更多人則表示，近年來北京人口開始流失，這就是房價遇冷的根本原因。
確實，北京從2017年開始，人口首次減少，似乎與房價下降時間吻合。
然而，這並非主要原因。
這是因為：2017年的人口總減少量才2.2萬，這對於北京這個擁有2千多萬的人口基數的城市來說簡直就是毛毛雨。直到2018年，人口才開始較明顯地減少，而且減少的人群大部分都是購買力相對較差的人群，對北京樓市沒有實質性影響。
另外一方面，北京房價下降的拐點在2017年的3.17新政，從年底到2018年初竟然出現了復甦現象，這顯然跟所謂的人口流失無關。
在這裡，我們也不想賣關子了，直接畫重點：真正抑制房價的殺器是3.17限購新政+天量房屋供應+房住不炒政策。
其中3.17限購新政+天量房屋供應影響的是供需，而房住不炒政策影響的是預期！其機制如下圖：
為了更方便地分析，我們來看從2017年到現在的房價走勢。可以發現有若干個拐點，第一個拐點出現在2017年3.17限購政策，房價瞬間下降。
第二個拐點出現在2017年9月，房價觸底，開始往上走。這個回暖持續到2018年底，這個時候天量的新房供應開始顯現出影響。
接著因為有“金三銀四”和樓市期望值的利好，樓市繼續暖了一波。但是之後國家多次重申房住不炒政策，並在金融端和限購端進行把控，北京樓市繼續下行！
（北京房價變化，來源貝殼研究院,鹿哥說房進行修改）
# 首先，我們來看一下北京3.17限購政策的威力：
北京目前執行的是2017年3月17日公佈的貸款政策：
一、家庭在北京沒有住房，並且在全國範圍內沒有任何商貸記錄和公積金貸款記錄，購買普通住房首付35%，非普通住房首付40%。
二、家庭名下在北京有1套住房，或者在北京無住房但在全國範圍內有過商貸記錄或公積金貸款記錄的，購買普通住房首付60%，購買非普通住房首付80%。
之後又規定貸款年限降至25年，貸款年限降低的威力並不大，只是降低了大家的預期。
真正的是前面的1、2條規定，認房認貸。這裡規定在北京以家庭為單位，最多隻能購買兩套房子。
在北京沒有房子和沒有過房子，在全國範圍內沒有任何商貸記錄和公積金貸款記錄者才能以35%首付購買。以前貸款買過房的，不管房貸有沒有還清，都算第二套，連把手頭的房子賣出置換另外一套房子，都算第二套，首付得60%-80%。
注意哦，這僅僅是購買普通住宅才資格享受這個首付，如果是非普通住宅那麼首付更高，分別是40%和80%。
有人或許會想，購買普通性住宅不就得了。然而，對不起，最新的劃分標準規定為2014年制定，其中的價格是在北京暴漲之前規定的，這意味著北京遍地是非普通性住宅。
這個政策可以將炒房者按在地板上摩擦了，畢竟哪個炒房的人願意投資一個首付80%、限購限售這麼嚴格的房子。事實上，這個政策也可以把一些剛需客按在地板上摩擦。
這裡可以分為兩種：如果你不小心在外地貸款買過房，那麼對不起，不管你有沒有還完貸款，你都得付80%首付。如果你因為現在房子太小或者不是學區房，想把手頭的房子賣了，然後購買另一套，那麼對不起，你得付80%首付。
總結而言，這個3.17新政目的在於嚴格控制槓桿，讓炒房客遠離，讓置換客難受！這就是3.17新政的威力！
# 其次，如果說新政是一拳重擊，那麼新房供應量則是壓死駱駝的最後一根稻草！
事實上，在新政出來之後，房價確實一直下跌。但是在年底，房價企穩甚至回暖，這意味著剛需正在迴歸，但是之後又開始下跌。這就不得不提到新房供應量的問題。
在2017年，為了配合調控政策，北京市加大土地供應，一年就達到750公頃，近五年新高。如此一來，在2018年年底，新房供應量出現井噴。據統計，市場新房從5萬套瞬間上升到8萬套，而北京新房供應量也並沒有停下角度，未來一年北京新房供應仍然處於上升，其中今年的限競房供應就有望超過6萬套。
新房天量供應必然會傳導至二手房市場，因此對樓市而言是重大利空。正是因為各種利空的影響，二手房主預期也下降，二手房開始大量拋售。
正如前面所提到的，據鏈家網顯示，2019年的今天，北京真實在售二手房近十萬套（91941 套），幾乎是歷史記錄！
而2018年同期，在售二手房為48932套。更恐怖的是，2017年同期，在售二手房為28733套。
綜上，新房、二手房供應量的暴漲是北京樓市遇冷的另一個重要原因！
# 最後，國家從政策方面也釋放出各種樓市利空，國家首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，從頂層進行了定調！全面收緊房地產融資，對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。這極大地降低了大家的預期！
綜上幾點，北京房價遇冷是必然中的必然！
4. 總結與建議
好了，我們來做一個總結：
* 目前北京新房、二手房市場非常冷，量價齊跌。
* 市場進入買方市場，議價空間增大，降價現象頻出。但從長遠來看，無論中介還是買賣雙方都看好北京房價。
* 北京樓市寒冷的原因為限購限貸政策+天量房屋供應+房住不炒政策。
未來預測，簡單幾句話來總結：
未來半年到一年之間，北京樓市大概率進入橫盤或陰跌週期。北京新房供應消耗時間為1-2年，而2019年的土地供應大量降低，因此有可能在未來一年半到2年多之間出現一些拐點，鹿哥團隊將持續跟進。
一些真誠的建議：
#如果是剛需，則不需要太著急，時刻關注交易量和議價空間。有時間多多去看房子，如果出現一些降價比較多的房子可以考慮出手，特別可以觀察一些因為高槓杆等原因急著賣出的房子，到時候一定要大力砍價。但是需要注意的是一定要規避二手房買賣中存在的坑
# 如果是置換，可以儘快將手頭房子賣出，回籠資金。接著等待市場信息，不著急直接買置換房，如果碰到性價比較高的，可以考慮入手。
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