北京，作为首都，其动态往往代表着未来发展的趋势，而房价走势更是如此！因而备受关注
2015年开始，北京房价迎来一波长达两年的暴涨，但在2017年的3.17政策下出现拐点，瞬间“暴跌”。
那么2019年的今天，北京的房价究竟怎样的？是涨是跌？未来将如何？该不该买房？
今天，鹿哥将聚焦于北京楼市，从数据出发，感受市场的温度，在市场中走访，探究市场的预期，给各位读者一个真实的北京楼市！
1. 宏观：数据下的寒冷
2019年的北京楼市可以用一个字来表达，就是：冷！
那么2019的北京楼市究竟有多冷，二手房、新房数据可以给我们答案！
北京主城区可发土地极度稀缺，早已进入存量房时代。因此，二手房的市场情况相比新房往往能更早更快地反映楼市冷暖。
首先，让我们将时光拉到2016年年底，此时的北京楼市交易量持续火爆，人心惶惶，9月成交量近乎历史新高的30517套。而这个火爆行情持续燃烧到2017年的3月份。
2017年3月17日的限贷政策出台后，成交量瞬间腰斩，数月低迷，在10月份才6162套，竟然是高峰期的五分之一！！
而2019年的今天，交易量依旧低迷。在过去的8月份，二手房成交量才12050套，远远低于2017年！
（不同月份二手房交易量）
更需要指出的是，成交量在今年以来，已经连续5个月走低！好一个“冷”字了得！
如果说成交量是流动性的体现，而价格则是其具体表达。据统计，2019年8月份北京二手房均价为60123元/平，相比于高峰期的2017年3月份，平均价格下跌13%。
如此暴跌在北京历史房价中实属罕见！
（北京房价变化，来源贝壳研究院,鹿哥说房进行修改）
这些数字似乎没有太大的感觉，因为太宏观了，那我们举一个简单的例子：
我们随便挑选一个朝阳区望京的一个普通小区，澳洲康都。为了体现普遍性，我们选取其 中的主力户型98.89平米，根据链家网显示，2017年3月份（3.17新政前夕）成交的一套房 源价格为916万元，也就是单价9.2629万元/平米。
然而到2019年的6月左右，同样户型、朝向，成交价格竟然跌到了783万元，单价7.9179万元/平米。这意味着一年半的时间，这套房子跌了133万元，将近跌了14.5%。
你问啥感受，两个字，肉疼！！
事实上，这并非特例，而是无数个下跌房源中的一个。据鹿哥说房大数据统计，8月份中，降价房源共计2万套，而非降价房源才不到1千套。
那么，二手房的市场冰冷可想而知！
二手房遇冷，新房市场也免不了噩运。就在最近，新房交易量出现了连续下跌。据我们统计，2019年8月份的新房成交量环比7月下跌近25%。总成交量才3060套，与7月份相比，竟然暴跌1800套。
成交量暴跌的表现是新盘去化率非常不理想，大部分新盘去化率在30%左右，数据非常难看。
即使是地段、学区、生活配套都良好的城六区的新盘也只有小户型去化合格。
总得来说，新房严重滞销。更可怕的是未来一至两年还有大量的新房供应，这对新房市场来说无疑是雪上加霜。
而最近地产界期盼的“金九银十”也遇冷！我们团队走访了北京不少在售新楼盘，发现“门可罗雀”这个词来形容当前市场再合适不过！
2. 微观：听听他们的声音
相对于数据，市场情绪则更能反应市场的温度。
我们团队对房产中介、卖家、买家进行了深度的走访，让我们一起听听他们的声音！
# 首先是中介们，下面是几个典型的代表：
某中介门店长A，男，40岁，负责朝阳某普通小区：当下市场是比较冷，但是比起17年5-9月份来说好些。目前不少人选择观望，很多人期待房价降价。目前大部分买卖都是置换为主。
某中介经纪人B，男，35岁：19年初种种数据显示着今年市场在回暖，但五六月份后突然遇冷，目前销售压力很大，金九银十是想多了，而已经有一些刚入职的年轻人准备辞职，但我还是很看好北京楼市，毕竟是首都，跌不到哪儿去！
事实上，通过多位二手房中介的回答，可以总结如下：目前北京二手房交易处于较冷的状态，不少人选择观望，中介业绩下滑，但是对未来北京楼市还是很乐观！
# 那么从卖家这一方来说是什么情况呢，我们挑了几个比较有代表性的卖家：
某事业单位职员A，女，32岁：我买房主要是为了换房，手头的房子是16年年底购买的，当时房价飞涨，但我们的钱并不够，所以只能买老破小先过渡一下。而17年生了小孩，发现房子不够居住了，准备换一套大的。我一直在关注北京的二手房情况，发现近期房子在降价，正是换房的好时机。唯一比较愁的就是原来的房子挂出去，一直没多少人过来看。
某金融行业职员B，男，36岁：准备今年换房，购买一个学区房。但是我特别纠结，一好一坏，一方面，我已经签好一套房子，价格相比于17年来说算是很低价了，但另一方面，我挂出去的房子看的人是不少，但一直没人买。手头的房子卖不出去，刚签的房子没法付钱，把我愁死了，如果再过一个星期我可能就得降价卖了。
相比于置换买家A和B来说，虽然是纠结，但是至少买房卖房的房价都在跌，似乎损失也不是那么大。但是对于一些当年用高杠杆买房，或者急着卖房用钱的人来说，那2019年的现在是真的痛苦：
某自由职业者C，男，40岁：头疼，我在2017年初买了一套150平米的大户型（1050万），当时房价连续十多个月暴涨，想到北京的房价从来没有跌过，于是想在市场中赌一把。毕竟平时赚钱真的很难，看到别人靠房子赚了块钱，心理有点儿不平衡。当时手头有四百万，借亲戚朋友几百万，第一套房子抵押几百万，就上车了。想不到噩梦来临，3.17新政一出台，懵了，房子暴跌两百万。我现在压力特别大，房子跌倒首付款不说，还每个月承担着按揭贷，信用贷，这几年直接损失几百万！我想尽快脱手，但是连续降价好几次都没人有买的意思，一方面是市场确实很冷，另一方面大户型本来就流动性差。
某新媒体工作者D，女，37岁：从2017年初我就为了小孩的教育准备移民，需要不少钱，但是现金并不多，于是把房子抵押了贷款四百多万元，想着用来办理移民的相关事宜，然后再把房子卖了还抵押贷。然而令我没想到的是，房子并不好卖，我从18年年底把房子挂出去，今年上半年来看的人倒是有些，但是不少人只是看看，没人买。我急着移民，更急着还抵押贷，毕竟每月都需要还不少贷款！那能怎么办，只能把价格降低，最终成交价比去年同户型房子跌了将近80多万。
# 那对于一些刚需买房者来说，是怎么样的一个情况呢。下面是几位刚需买家的代表：
高校讲师A，男，30岁：结婚后住房问题自然成为重中之重，毕竟现在北京已经没有单位能分房，所以一直在看房。但是最近发现可选择性特别多，除了二手房之外，还有共有产权房、限竞房等选择。一开始比较着急上车，但发现不少二手房在降价，于是担心降价是不是会持续下去，想再等等，毕竟首付款放在银行还不少利息。实在不行，也可以选择廉租房。
某研究所工程师B，男，34岁：最近中介打电话过来的频率明显增多了，据说不少房子在降价。有些人劝我可以等等，但我是刚需，特别怕等着等着就错过了买房的最佳时期。我曾经就在2016年等房价回调，但没想到一下子涨得那么多，现在心有余悸！
总得来说，相对于房价大涨时期，大部分刚需不那么着急了，因为房源更多了，不少房子在降价。也有相当的一部分刚需表示怕错过了买房的低点，毕竟房价一旦涨起来就追不上了。
通过以上调查走访，我们总结发现：无论是房产中介、卖家、买家都认为目前市场很冷，未来也会继续冷，大部分人持观望态度！
3. 是什么让北京这么冷？
从上可以看出，无论是从宏观数据还是微观感受，都显示出北京楼市的寒冷！那么，究竟是什么让北京楼市这么寒冷呢？
不少人表示这是因为北京的房价太高了，因此大家都买不起了。然而请不要低估首都北京的购买力！
更多人则表示，近年来北京人口开始流失，这就是房价遇冷的根本原因。
确实，北京从2017年开始，人口首次减少，似乎与房价下降时间吻合。
然而，这并非主要原因。
这是因为：2017年的人口总减少量才2.2万，这对于北京这个拥有2千多万的人口基数的城市来说简直就是毛毛雨。直到2018年，人口才开始较明显地减少，而且减少的人群大部分都是购买力相对较差的人群，对北京楼市没有实质性影响。
另外一方面，北京房价下降的拐点在2017年的3.17新政，从年底到2018年初竟然出现了复苏现象，这显然跟所谓的人口流失无关。
在这里，我们也不想卖关子了，直接画重点：真正抑制房价的杀器是3.17限购新政+天量房屋供应+房住不炒政策。
其中3.17限购新政+天量房屋供应影响的是供需，而房住不炒政策影响的是预期！其机制如下图：
为了更方便地分析，我们来看从2017年到现在的房价走势。可以发现有若干个拐点，第一个拐点出现在2017年3.17限购政策，房价瞬间下降。
第二个拐点出现在2017年9月，房价触底，开始往上走。这个回暖持续到2018年底，这个时候天量的新房供应开始显现出影响。
接着因为有“金三银四”和楼市期望值的利好，楼市继续暖了一波。但是之后国家多次重申房住不炒政策，并在金融端和限购端进行把控，北京楼市继续下行！
（北京房价变化，来源贝壳研究院,鹿哥说房进行修改）
# 首先，我们来看一下北京3.17限购政策的威力：
北京目前执行的是2017年3月17日公布的贷款政策：
一、家庭在北京没有住房，并且在全国范围内没有任何商贷记录和公积金贷款记录，购买普通住房首付35%，非普通住房首付40%。
二、家庭名下在北京有1套住房，或者在北京无住房但在全国范围内有过商贷记录或公积金贷款记录的，购买普通住房首付60%，购买非普通住房首付80%。
之后又规定贷款年限降至25年，贷款年限降低的威力并不大，只是降低了大家的预期。
真正的是前面的1、2条规定，认房认贷。这里规定在北京以家庭为单位，最多只能购买两套房子。
在北京没有房子和没有过房子，在全国范围内没有任何商贷记录和公积金贷款记录者才能以35%首付购买。以前贷款买过房的，不管房贷有没有还清，都算第二套，连把手头的房子卖出置换另外一套房子，都算第二套，首付得60%-80%。
注意哦，这仅仅是购买普通住宅才资格享受这个首付，如果是非普通住宅那么首付更高，分别是40%和80%。
有人或许会想，购买普通性住宅不就得了。然而，对不起，最新的划分标准规定为2014年制定，其中的价格是在北京暴涨之前规定的，这意味着北京遍地是非普通性住宅。
这个政策可以将炒房者按在地板上摩擦了，毕竟哪个炒房的人愿意投资一个首付80%、限购限售这么严格的房子。事实上，这个政策也可以把一些刚需客按在地板上摩擦。
这里可以分为两种：如果你不小心在外地贷款买过房，那么对不起，不管你有没有还完贷款，你都得付80%首付。如果你因为现在房子太小或者不是学区房，想把手头的房子卖了，然后购买另一套，那么对不起，你得付80%首付。
总结而言，这个3.17新政目的在于严格控制杠杆，让炒房客远离，让置换客难受！这就是3.17新政的威力！
# 其次，如果说新政是一拳重击，那么新房供应量则是压死骆驼的最后一根稻草！
事实上，在新政出来之后，房价确实一直下跌。但是在年底，房价企稳甚至回暖，这意味着刚需正在回归，但是之后又开始下跌。这就不得不提到新房供应量的问题。
在2017年，为了配合调控政策，北京市加大土地供应，一年就达到750公顷，近五年新高。如此一来，在2018年年底，新房供应量出现井喷。据统计，市场新房从5万套瞬间上升到8万套，而北京新房供应量也并没有停下角度，未来一年北京新房供应仍然处于上升，其中今年的限竞房供应就有望超过6万套。
新房天量供应必然会传导至二手房市场，因此对楼市而言是重大利空。正是因为各种利空的影响，二手房主预期也下降，二手房开始大量抛售。
正如前面所提到的，据链家网显示，2019年的今天，北京真实在售二手房近十万套（91941 套），几乎是历史记录！
而2018年同期，在售二手房为48932套。更恐怖的是，2017年同期，在售二手房为28733套。
综上，新房、二手房供应量的暴涨是北京楼市遇冷的另一个重要原因！
# 最后，国家从政策方面也释放出各种楼市利空，国家首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，从顶层进行了定调！全面收紧房地产融资，对银行贷款、信托、保险、海外债等融资渠道加强监管、实施专项指导。这极大地降低了大家的预期！
综上几点，北京房价遇冷是必然中的必然！
4. 总结与建议
好了，我们来做一个总结：
* 目前北京新房、二手房市场非常冷，量价齐跌。
* 市场进入买方市场，议价空间增大，降价现象频出。但从长远来看，无论中介还是买卖双方都看好北京房价。
* 北京楼市寒冷的原因为限购限贷政策+天量房屋供应+房住不炒政策。
未来预测，简单几句话来总结：
未来半年到一年之间，北京楼市大概率进入横盘或阴跌周期。北京新房供应消耗时间为1-2年，而2019年的土地供应大量降低，因此有可能在未来一年半到2年多之间出现一些拐点，鹿哥团队将持续跟进。
一些真诚的建议：
#如果是刚需，则不需要太着急，时刻关注交易量和议价空间。有时间多多去看房子，如果出现一些降价比较多的房子可以考虑出手，特别可以观察一些因为高杠杆等原因急着卖出的房子，到时候一定要大力砍价。但是需要注意的是一定要规避二手房买卖中存在的坑
# 如果是置换，可以尽快将手头房子卖出，回笼资金。接着等待市场信息，不着急直接买置换房，如果碰到性价比较高的，可以考虑入手。
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