1、想了解北京住宅的投資價值，以及調控，房產稅的影響？
老張說房團隊解答：北京的住宅仍然具有投資價值，調控並沒有擋住北京的房產持續5-10%每年的上漲。房地產稅，原本是為了緩解地方財政壓力。土地資源開發力度過大，將導致新增土地資源不足。房地產稅的到來，是為地方政府開闢新的稅源，並非是為降房價而來。但是房產稅的5到10年內不會實施。
2、提問：北京哪個郊區的投資價值最高，如果按照投資價值可以排個順序嗎？
老張說房團隊解答：天通苑-回龍觀-通州（核心區）-順義（地鐵線）-大興（地鐵線）-昌平（地鐵線）-亦莊（地鐵線）-房山（地鐵線）
3、國內最具有升值潛力的城市，商住兩用的投資價值？
老張說房團隊解答：成都、武漢、重慶、杭州、西安、天津等城市現在的房價是被低估，長期看漲，未來隨著城市經濟規模擴大，人口流入量增大，房地產市場再次出現上漲也不是不可能。
商住：目前市場上出現的這類產品絕大部分都是大忽悠，這類綜合體不管是什麼皮毛大批發，還是國際化妝品進口大集合，機電系一條龍服務商，記得一個動作：揮手跑開。一線城市的商住地段好的可考慮。
4、通州具體區域的投資價值分析？
老張說房團隊解答：
通州區域：運河核心區、梨園板塊
通州因北京市政府搬遷及城市副中心利好，目前在建的商業和新推出的高端住宅都比較多，未來房源必定緊俏。目前房價正不斷走高，滿足3年通州社保的人也將陸續增加。只要滿足資格及有“子彈”支持，建議入手。
運河核心區是通州的中心區域，不僅配套最完善，未來保值價值也是最高的。
梨園板塊生活氣息濃厚，最大利好當屬地鐵7號線延長和環球影城。
5、大興具體區域的投資價值分析？
老張說房團隊解答：看圖
影響價值的因素 | 亦莊
板塊分析：位於北京東南郊京津塘高速公路起點西側，城市規劃五環路南側；即是高科技產業基地，也是生態環境住宅區。
交通：亦莊線橫穿整個亦莊區域，距南四環3.5公里，距南三環7公里，距市中心天安門廣場16.5公里。交通便利，距三環分鐘寺橋7公里，距國貿開車20分鐘。
商業：亦莊的商業圈主要沿著地鐵亦莊線的舊宮商圈、亦莊創意生活廣場、上海沙龍、華聯力寶、大雄商業中心、北京益樂尚商行，沃爾瑪、物美等大型超市。這些商場基本都是集吃喝玩樂購物於一體，距離都不遠。
教育：亦莊教育包括北京二中、十一學校、建華實驗學校人大附中、北京經濟技術開發區實驗學校。
醫療：同仁醫院、711醫院、亦莊醫院、普祥腫瘤醫院、婦幼保健、紅星醫院(3435米) 、亦莊醫院南院(1986米) 、肅寧正骨(2675米) 同仁醫院亦莊分院等都在區域內，距離都不是很遠，相對來說，只能滿足日常所需，亦莊的醫院整體醫療水平還有待提高。
影響價值的因素 | 舊宮
板塊分析：距離北京市區最近、商業配套比較完善。
交通：區域內有2條地鐵線——地鐵亦莊線及在建的地鐵8號線三期南段，但這兩條地鐵在舊宮鎮內覆蓋的區域不多，區域內的幾個新盤離地鐵也有點遠。
商業：舊宮商業配套比較完善，包含北京住總萬科廣場、世界之花假日廣場、北京寶苑國際購物中心從社區商業到大型購物中心一應俱全。
教育： 舊宮包括：舊宮實驗小學、舊宮中學、舊宮第一中心小學，教育相對完善。
醫療：北京普祥中醫腫瘤醫院、舊宮醫院、社區衛生服務中心區域內大型醫院相對比較少，平時就醫完全夠用。
影響房價的因素 | 瀛海
板塊分析：瀛海版塊位於大興新城和亦莊新城中間。北接南海子公園，東臨亦莊新城，距北京大興國際機場直線距離20公里。
交通：104國道、京臺高速、地鐵8號線、黃亦路、興亦路以及市郊鐵路S6線，為瀛海鎮搭建起“三縱三橫”的交通網絡，優越的地理位置使瀛海鎮成為京南地區重要的交通樞紐。
商業：瀛海主要以社區商業為主。
教育：瀛海鎮第一中心幼兒園、瀛海鎮第一中心小學、紅星中學、大興區太和中學，可以滿足目前居民上學問題，但僅此而已。
醫療：西爾口腔醫院、社區衛生服務中心，主要以診所、大藥房為主，醫療條件比較差。
影響價值的因素 | 西紅門
板塊分析：西紅門是北京的南大門，優越的地理位置使西紅門鎮成為京南地區重要交通樞紐。
交通：地鐵4大興線全線唯一的高架車站。上行站為大興線起點站新宮站，下行站號線大興線南北貫通，西紅門站，為北京地鐵大興線的第二站，是為高米店北站；南北走向的京開、京良兩條國家幹道與鎮內四縱四橫自建道路構成了四通八達的交通網。
商業：西紅門主要以社區商業為主，自2014年薈聚購物中心和鴻坤廣場購物中心兩大商業綜合體進駐正式帶活了西紅門的商圈配套。
教育：西紅門教育包括興海學校、北京城市學院城南分校、海淀走讀大學城南分校等。
醫療：西紅門醫院、北京南郊腫瘤醫院、北京安通骨科醫院等。
影響價值的因素 | 黃村
在統計了前幾大板塊的住宅項目後，發現了一個非常有趣又值得深思的現象—— 別的板塊近些年新住宅可選項都不少，只有大興黃村，現在更多的還是2009年供地也就是近10年前的老項目。這個位於大興新城核心的板塊，居住條件還停留在10年前？近10年都沒做住宅迭代？
近10年宅地供應量幾乎為“0”，土地都去了哪兒？
查閱2009-2018年大興住宅用地拍賣資料，很顯然，10年間大興住宅用地拍賣主要集中在天宮院、孫村及亦莊新城，位於五、六環之間的黃村板塊，住宅用地供應量少之又少。巧婦難為無米之炊。直到2016年，黃村板塊才有零星宅地出爐，還要經歷兩年左右的開發週期，導致近10年幾乎都沒有住宅升級迭代後的項目可選。
經粗略統計10年間大興黃村其他供地情況發現，黃村板塊的土地市場其實一直沒閒著。竟然出讓了17塊純商業/辦公用地，15塊居住混合公建用地，10塊公共服務設施用地和4塊教育配套用地，總計達近50塊。這些土地10年間被用作建設市政工程、蓋商業樓、辦學校、建公園和辦醫院。這自然和2010年以來北京分別實施了兩個階段的“城南行動計劃”，投入巨資促進北京南城發展的戰略密不可分。
10年等來的新建住宅項目
影響房價的因素 | 新機場
新機場位於大興區榆垡鎮、禮賢鎮和河北廊坊市廣陽區之間。與天安門的直線距離46千米，距首都機場67千米，距天津濱海機場85千米，距廊坊市中心26千米，距保定市中心86千米。
新機場場受益區板塊的板塊特色是：臨近北京規劃新機場，有規劃機場高速和規劃地鐵，是大興房價最低的板塊。
新航城以南中軸為發展主線，輻射禮賢、榆垡、安定、魏善莊、龐各莊五鎮，建設以臨空產業、商務服務、總部經濟、文化創意、休閒娛樂為主的國際化高端產業新城。
這個板塊樓盤項目比較少，但隨著空港經濟的發展，未來板塊潛力很大。
6、網友提問：北京投資升值大的區域，環京的投資價值，入市時機？
答：五環內什麼時候都最保值，五年內亦莊 通州 大興最有潛力，十年左右房山 門頭溝嶄露頭角，十五至二十年懷柔 密雲 延慶的房價將一飛沖天，尤其是懷柔，人口密度 空氣質量 綠化程度 基礎建設 治安防控等方面決定了懷柔綜合條件是其他區不能比肩的，尤其是科學城 國科大 雁棲湖 影視基地 電影學院的發展，再加上生態涵養區的定位，國家級基礎大科學裝置的落實，我覺得二十年以後將比肩西山 甚至超過。馬雲說的好，短期的 中期的收益咱們老百姓獲取的難度太大了～
北京未來區域板塊的升值空間本人大概分為以下幾個層面：
一、金融街及輻射麗澤金融cbd板塊和國貿cbd板塊，包含二環以北的片區，這些板塊仍然有較大的投資空間，原因在於該地區板塊建築密度最高，生產力效率也最高，目前北京這類板塊與其它區域板塊房價始終沒有拉開，未來存在補漲行情（這個週期至少5年以上）價值最高；
二、其次海淀中關村板塊和北京副中心通州板塊房產價值次之，海淀作為中國的硅谷佔據北京高端產業發展的優勢，本來可以站在第一梯隊，但近幾年受到土地發展限制和產業分流影響，北京副中心通州我覺得目前很多人對它期望太高，副中心第一階段建設仍以行政中心為主，且整個行政區總體人口亦有限制，政府在較長的時間仍加大市場監管及控制，確保市場保持一個平穩發展；
三、北京南部作為北京城市擴張發展的預留地，目前主要以亦莊、生物醫藥基地等產業為主，也受到未來大興機場的發展影響，具有一定的發展空間，但整體區域目前產業定位仍不清晰，但區域價值有可能是北京未來產業轉型的重要陣地，有可能會成為未來的黑馬；
四、北京的生態涵養的板塊如房山北部、順義板塊，密雲、平谷則可以忽略不計。
環京投資建議：
未來5-10年以北京為中心的都市圈軌道道路交通會有質的提升，生活在大七環的人民將更方便進京工作。
環京大七環各區域產業和長三角、大亞灣沒有可比性，唯獨有的是睡城，環京買房，就得看離北京新商業區的距離和通勤情況，15年到17年上一輪房市大行情之後，在國內所有明顯的窪地都基本被填平翻倍之後，隨著住房是用來住的，不是炒的政策確定，未來資產配置和價值投資都是站在5-10年的時間軸上去思考問題，暢想下，未來5-10年就業人群主要集中在運河商務區、環球影視城、大興國際機場、房山大學城。
距離北京市新政府10公里的大廠潮白河區域、燕郊南；
距離北京市新政府15到20公里的燕郊北及夏墊區域、香河北部新區、安平鎮；
距離大興國際機場10公里的固安；
距離大興國際機場20公里的永清、涿州 。
將是北漂及北京人置業首選之地。
閱讀更多 京南樓市情報站 的文章
