01
問：您好，悅辰府和潤辰府怎麼樣？值不值得買？兩個相比哪個更好一些？和江畔比呢？
答：從地段上而言，悅辰府和潤辰府是江北新區核心區的兩大代表性樓盤，地段十分突出、優越，加上本次加推的均為18層左右的小高層房源，在整個江北新區眾多樓盤中也確實比較突出。
目前項目共用同一個售樓處，但是項目地址有所區分，下圖說的比較清晰一點：
從位置上看，@一文個人認為：雖然兩者確實都在核心區範疇內，但是悅辰府>潤辰府。
但是兩者的位置針對不同的買房人也有不同的選擇點：悅辰府在中央商務區內，潤辰府在國際健康城內，且緊鄰鼓樓醫院江北分院。
潤辰府緊鄰項目旁邊就是江北大道快速路，上主幹道轉到長江隧道或揚子江隧道過江，以及在江北內部板塊切換，方便程度要超過悅辰府，但是相近的樓棟可能面臨噪音的滋擾。
這樣來看，潤辰府就有兩個地段的硬傷，一個是主幹道的噪音，另一個則是醫院的影響（有些朋友忌諱）；而悅辰府沒有這個問題
從配套上看，兩者都享受核心區的優質配套，商業生活配套方便差別基本不大；但是
悅辰府更加靠近中央商務區，意味著它更加靠近華潤國際社區、綠地金茂國際金融中心等大型商業綜合體，悅城府江北鼓樓醫院僅一牆之隔，如果特別看重醫療資源的朋友可以重點考慮。
兩個樓盤在教育資源方面有些許差別：
悅辰府地塊旁有一所在建的南京一中江北校區（高中部）還在建設中，此外還有一所小學——南京曉莊學院頂山實驗小學新城校區。
潤辰府距離南京托馬斯實驗學校（建設中）僅700米左右，學校為江北新區的第一個優質國際化學校，是一所K+12制非營利性民辦學校。
潤辰和悅辰均為正榮+卓越打造，在戶型和產品方面高度類似，正榮打造戶型早已得心應手，這批產品的戶型沒什麼大問題，更重要的是10-18層的小高層低密度產品，在江北新區來說很稀缺，上一個核心區稀缺產江與城的熱賣正說明了這一點。
除此以外，潤辰府是大體量產品，採用高低配，且分兩幅地塊打造——
潤辰府效果圖
悅辰府則是小而輕的體量產品，僅有4棟樓——
悅辰府效果圖
社區的體量，@一文 認為對項目的品質有較大的影響，從品質的打造方面，較大的體量樓盤更容易打造優質的景觀，也更容易維持後期樓盤的整體品質。小體量的樓盤，即便綠化率夠高，也是“螺絲殼裡做道場”，至少在中央景觀和景觀組團方面的打造必然受到影響。
最後談一下，按照位置來說，江畔都會的位置最好，但是同樣是高層產品，和潤辰悅辰相比還是可以做拉開性的選擇的，如果選位置則江畔，如果選低密度產品則兩辰。
02
問：想請教一下，4.5萬的仁恆江灣世紀，還值得投資嗎？
答：您好，感謝信任！應該說，仁恆江灣世紀也是最近的話題盤，很多買房人對此項目的興趣很大，正好借這個問題來和大家說說這個又一次突破限價的項目。
正因為仁恆突破了限價，使得投資的空間立刻失去了，價格不便宜，沒有什麼明顯的差價，顯然失去了“閉眼入”的第一個評判價值。
江心洲這個區域，事實上@一文 認為，對於大部分的買房人，哪怕是河西改善，價值是不高的，不如去搖號河西南或者魚嘴。
理由是，江心洲因為屢屢受到生態環境的紅線保護，在城建、配套方面的拖延可能超過買房人的預期，島上唯一的商業配套也未能如期建起，目前作為第二居所，享受江景和島居生活還是不錯的，但是作為第一居所，板塊的硬傷就體現出來了。
所以，仁恆江灣世紀首先推出高層，其實沒有明顯的優勢，因為高層的改善人群的買房邏輯大多屬於第一居所，還是要考居住的便利性和配套的齊全的。
而作為第二居所，可能更值得期待的是後期的洋房、疊墅，更容易出彩一些。
但是它也有自己獨特的利好，即稀缺和位置環境。自然景觀+現代景觀，低密度不可複製，沒有缺陷的地塊；以及後期五橋開通後可以極大地改善交通環境。還有就是仁恆獨特的品牌價值了！
從純投資的角度，意義不大，甚至對於作為第一居所的人群來說，也比較雞肋。
03
問：請問深業錦繡天璽這個房子怎麼樣啊？考慮自住，但是也希望房子不要貶值，有一定的升值空間。
答：您好！按照之前@一文 多次和大家提及的，鼓樓濱江的客群主要以河西外溢和南京本地中高端改善為主，自住的人群更多，投資的人群相對比較少。
考慮整個鼓樓濱江的產品線，基本上只有性價比，沒有值不值得買。錦繡天璽這個項目看產品是超高層產品，從瞰江的角度來說，沒有高度沒有瞰江的價值，高一點也無妨，這是目前鼓樓濱江所有項目的特徵，因此深業
錦繡天璽雖然高了不止一點點，但是對於收藏江景的人來說，也一樣值得買。從地段的角度，這裡更靠長江緩和的一部分，也更加靠近河西（前面洋房更靠近老下關、鐵道和大橋公園一帶，其實論人文環境和整體性不如錦繡天璽）
項目的定位來看就是高端，並且項目的定位是超高層，因此得房率一定會受到影響（就是俗稱的得房率低）。鼓樓濱江上一個超高就是世茂濱江，到今天看來世茂濱江的得房率仍然讓人詬病不已。
南京和上海不一樣，江景的因素在南京買房人的決策中佔據不了較大的比例，江景這樣的豪宅元素在南京豪宅購房者中的認知度遠遠比不上上海乃至重慶。
最典型的案例就在鼓樓濱江，世茂是這樣，恆盛更是這樣，最早恆盛在南京打造的是尚海灣產品系（上海恆盛尚海灣，徐匯濱江代表作，大家可以看看上海的豪宅為了看江，戶型能讓步到什麼程度），主打江景，最終江景不得不讓渡於學區，遺留的超高層和得房率、戶型到今天都為人所詬病；仁恆作為南京豪宅的標杆，江灣天成的戶型因為讓渡江景優勢，至今也有另一種聲音質疑仁恆的產品力。、
這也和南京濱江在過去的幾十年毫無作為有關，臨江不能作為活力和繁榮的體現，江景自然難以和高端畫上等號，在今後擁江發展的未來十幾年，江景才可能成為稀缺資源。所以，深業此次的嘗試，如果是為了江景而犧牲了戶型和得房率（看犧牲到什麼程度），還希望改善人群能夠更客觀和善意的看待這個新鮮事物。
當然，對於大部分人來說，這個項目基本上可望不可及，我們都是吃瓜群眾。項目的總價應該也很高，只能少數人可以接受，這類型的房子，同樣@一文 在意念買房裡面提過，買這樣房子的人，房子不是流動的，人才是流動的，所以這類房子自住、改善、收藏都可以，但是從投資的角度來說，流動性不行的產品不具備良好的投資性。
保值沒有問題，升值主要看首次開盤的均價才能定奪，但是這肯定不是投資的佳品，因為流動性不行。
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