對中國房地產行業來講，套用一句被用濫的話：“剛剛過去的2019年，是不平凡的一年”。回顧2019年，全國商品房銷售額再創新高，主流企業繼續引領行業發展，恆萬碧銷售額紛紛突破6000億元，但在“房住不炒”的大背景下，不同城市、不同區域、不同企業的分化進一步加劇，少數企業銷售壓力和資金風險不斷上升，企業之間的整合併購時有出現。展望未來，宏觀經濟和行業風險猶存，如何看待2020年乃至更長時間的房地產行業發展趨勢，是房地產及相關行業從業者的普遍關注點。
為了更好地分析預測2020年中國房地產市場，建誠晟業在傳統的供需分析框架基礎上，將視角拓展至房地產開發企業的主觀能動性，從房企的意願、能力以及面臨的環境等方面，綜合判斷市場發展方向，並從不同企業主體、不同物業和產業形態、不同區域和城市等多個維度進行分析，形成“2020年房地產行業十大預判”，供房地產開發企業、金融投資機構等參考。
四、購買力：貨幣政策逆週期操作加大信貸投放，居民槓桿回落支付能力增強
歷史數據顯示，貸款額度放鬆推動個人購房貸款增長，是促進有效購房需求放大的主要推動力。以新增房貸佔商品房銷售額比重來看，2017-2019年，由於二套房首付要求明顯增加，無論是個人端數據，還是企業端數據，居民槓桿率均在30%-40%間，較2016年的高峰下降約10-20個百分點。
另一方面，2018年起，居民儲蓄連續兩年增長超過7萬億元（為居民收入扣減日常消費、賣房、貸款等相關支出後的剩餘資金），再度高於同期貸款餘額增量，表明居民整體負債槓桿率明顯下降，總體支付能力仍較強。槓桿率的下降與首付政策調整密切相關，同時也源於“房住不炒”等相關嚴格政策限制下投資投機需求逐漸淡去，更多依賴自有資金推動的自住需求成為市場主力，一定程度減緩了銀行資金過多集中到房地產的潛在風險，也能緩解決策部門對居民槓桿率攀升的擔憂，有助於金融業與房地產業關係良性互動、更趨合理。
表：信貸增加是2017年來商品房需求增長（增速下滑）的重要推動力資料來源：建誠晟業整理
2019年以來，儘管社融增速加快，但受金融去槓桿政策滯後影響，人民幣貸款增速再度下行，M2增速相比2018年低點小幅回升，未能改變GDP增速繼續下行的態勢。展望2020年，預計社融和信貸投放量穩中有升，全年人民幣新增貸款增速超過10%，有望達到18萬億元。在貸款額度整體相對寬鬆的背景下，即使槓桿率進一步小幅下行，居民購買力總體向好和人民幣貸款增長仍將推動商品房市場規模擴大。
政策方面，中央堅持房住不炒，地方因城施策，環境平穩利好需求釋放。資金方面，貨幣政策逆週期推升信貸投放規模，居民槓桿回落，儲蓄餘額大幅增長，支付能力有保障。需求層面，改善型需求更加顯著，城市輪動帶動全國銷量繼續高位運行。供給層面，房地產企業推盤開發節奏繼續，龍頭房企引領市場變化和行業發展。
建誠晟業預測，2020年全國商品房銷售金額小幅增長5.4%，商品房銷售面積微跌1.0%，商品房銷售均價結構性上漲6.5%。
五、城市：城市分化加劇，企業拿地穩健，更關注城市群和中心城市帶動作用
廣闊的三四線城市是近三年全國房地產市場規模持續增長的關鍵，但三四線城市並非普遍性的，位於發達的城市群、都市圈，自身人口和產業基礎較好的城市，其房地產市場發展的可持續性更強。將各省省會、計劃單列市作為二線城市，將下轄的其他地級市作為三四線，數據顯示，發達省市的三四線城市市場規模十分可觀。以2018年為例，當年廣東、江蘇、山東、浙江、安徽等五省的三線及以下城市商品房銷售額超過5000億元，其中廣東達11731億元，河南、四川接近5000億元。
值得注意的是，在規模突出的同時，一些三四線城市已經成為全國性品牌房企的佈局重點：如碧桂園在廣東2018年銷售額約1500億元，江蘇近千億元；恆大廣東超過500億元，江蘇、山東、四川、河南、重慶超過300億元。
類似的還有建業，2019年銷售額突破千億元，成為唯一一個業務集中在一個省的千億房企。世茂在福建區域銷售額超過800億元，金科在重慶超過700億元，這些千億級房企對相關省市三四線城市的深耕，在為自身發展提供持“糧倉”和持續競爭力的同時，也豐富了中國房地產市場的深度，帶動了當地房地產市場的住宅品質升級，有利於全國市場的總體平穩。
由於單個市場總容量不及一二線城市，三四線城市市場競爭激烈程度更高，企業在對相關城市精挑細選、優化城市佈局的同時，必須在產品、營銷等層面形成差異化，才能獲得相對較好的收益。
圖：2016-2018年各省三線及以下城市商品房銷售額和佔比變化
2019年12月25日，中辦、國辦印發的《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》明確，全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。該政策本身與之前發改委相關政策並無實質差異，但中辦、國辦聯合發文將大大增加該文的落地性，預計更多城市將在戶籍制度、人才引進等方面進行改革。
相關政策中的人口以“城區常住人口”為標準，《求是》雜誌文章也曾指出，建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜，一定程度預示著中央城鎮化思路的變化：減少“鎮”的提法，更多強調“市、區”，未來的城鎮化路線將更加註重城市群、中心城市的帶動作用；明確提出300萬人以下城市取消落戶限制，300萬至500萬人的大城市全面放寬，可以視為對以往不顧經濟發展普遍規律（全球來看，絕大多數國家的人口都會向少數城市、城市群集中）、限制人口向大中城市流動政策的矯正。
圖：典型城市城區常住人口情況（2017年數據）
從現有城區常住人來看，100萬乃至300萬人以上的大城市，以全國和區域中心城市為主，相關政策的放開，將進一步加劇人口向這些城市轉移，相關城市的產業、經濟面臨更多利好，由此推動當地房地產市場平穩發展。
展望2020年，由於市場輻射力、人口結構、供需態勢等多方面的差異，不同城市的房地產市場熱度將持續分化。相對而言，以一二線為主的區域中心城市及所在城市群輻射範圍內的三線熱點城市，在2020年乃至更長時間內發展空間更大，而人口和產業集聚程度不夠、市場供給相對充足、更加依賴棚改等政策的城市，多數為中西部和東北等區域三四線城市，短期內面臨的壓力將較為突出。
建誠晟業認為，在城市分化加劇、熱點輪動加快的大背景下，在城市本體之外，大城市周邊的中小城市更易受核心城市帶動影響，簡單的一二三四線分法，不能反映城市特色。企業應當站在城市群和城市之間輪動的角度，對城市進行更精細的分類研究，制定更具針對性的投資決策體系，才能合理判斷當地市場投資潛力。與此同時，在城市內不同區縣，與因城施策類似，地方政府也在“因區施策”，不同區域的供求關係和政策強弱存在差異，增加了企業的分析難度：如廊坊市下屬的燕郊出現定向限購放鬆（針對首都副中心），類似還有天津的濱海、寶坻、南京下屬溧水等。
建和城研究中心，由多位在中國房地產行業擁有十年以上從業經驗的資深人士發起成立，廣泛開展建築與城市等相關領域研究，為房地產企業、金融機構、購房者和投資人等提供地產研究諮詢、投融資併購、財務顧問等服務。
針對房地產企業、金融投資機構在戰略佈局、投融研判等層面的相關需求，提供研究報告、專家諮詢等服務，幫助企業明晰公司外部環境，把握市場趨勢，合理制定公司戰略和投資決策，在風險可控的前提下挖掘市場機遇。
我們相信，基於投資視角下的價值發現和風險判斷，團隊長期耕耘積累的專業能力和豐富資源，將為研究成果的專業性和顧問服務的差異化提供保障，支持開發企業和金融機構等房地產產業鏈相關主體把握行業趨勢，預警週期風險，優化研判邏輯，促進資源互通，共同探索新時代下房地產行業轉型與企業發展成熟的新篇章。
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