对中国房地产行业来讲，套用一句被用滥的话：“刚刚过去的2019年，是不平凡的一年”。回顾2019年，全国商品房销售额再创新高，主流企业继续引领行业发展，恒万碧销售额纷纷突破6000亿元，但在“房住不炒”的大背景下，不同城市、不同区域、不同企业的分化进一步加剧，少数企业销售压力和资金风险不断上升，企业之间的整合并购时有出现。展望未来，宏观经济和行业风险犹存，如何看待2020年乃至更长时间的房地产行业发展趋势，是房地产及相关行业从业者的普遍关注点。
为了更好地分析预测2020年中国房地产市场，建诚晟业在传统的供需分析框架基础上，将视角拓展至房地产开发企业的主观能动性，从房企的意愿、能力以及面临的环境等方面，综合判断市场发展方向，并从不同企业主体、不同物业和产业形态、不同区域和城市等多个维度进行分析，形成“2020年房地产行业十大预判”，供房地产开发企业、金融投资机构等参考。
四、购买力：货币政策逆周期操作加大信贷投放，居民杠杆回落支付能力增强
历史数据显示，贷款额度放松推动个人购房贷款增长，是促进有效购房需求放大的主要推动力。以新增房贷占商品房销售额比重来看，2017-2019年，由于二套房首付要求明显增加，无论是个人端数据，还是企业端数据，居民杠杆率均在30%-40%间，较2016年的高峰下降约10-20个百分点。
另一方面，2018年起，居民储蓄连续两年增长超过7万亿元（为居民收入扣减日常消费、卖房、贷款等相关支出后的剩余资金），再度高于同期贷款余额增量，表明居民整体负债杠杆率明显下降，总体支付能力仍较强。杠杆率的下降与首付政策调整密切相关，同时也源于“房住不炒”等相关严格政策限制下投资投机需求逐渐淡去，更多依赖自有资金推动的自住需求成为市场主力，一定程度减缓了银行资金过多集中到房地产的潜在风险，也能缓解决策部门对居民杠杆率攀升的担忧，有助于金融业与房地产业关系良性互动、更趋合理。
表：信贷增加是2017年来商品房需求增长（增速下滑）的重要推动力资料来源：建诚晟业整理
2019年以来，尽管社融增速加快，但受金融去杠杆政策滞后影响，人民币贷款增速再度下行，M2增速相比2018年低点小幅回升，未能改变GDP增速继续下行的态势。展望2020年，预计社融和信贷投放量稳中有升，全年人民币新增贷款增速超过10%，有望达到18万亿元。在贷款额度整体相对宽松的背景下，即使杠杆率进一步小幅下行，居民购买力总体向好和人民币贷款增长仍将推动商品房市场规模扩大。
政策方面，中央坚持房住不炒，地方因城施策，环境平稳利好需求释放。资金方面，货币政策逆周期推升信贷投放规模，居民杠杆回落，储蓄余额大幅增长，支付能力有保障。需求层面，改善型需求更加显著，城市轮动带动全国销量继续高位运行。供给层面，房地产企业推盘开发节奏继续，龙头房企引领市场变化和行业发展。
建诚晟业预测，2020年全国商品房销售金额小幅增长5.4%，商品房销售面积微跌1.0%，商品房销售均价结构性上涨6.5%。
五、城市：城市分化加剧，企业拿地稳健，更关注城市群和中心城市带动作用
广阔的三四线城市是近三年全国房地产市场规模持续增长的关键，但三四线城市并非普遍性的，位于发达的城市群、都市圈，自身人口和产业基础较好的城市，其房地产市场发展的可持续性更强。将各省省会、计划单列市作为二线城市，将下辖的其他地级市作为三四线，数据显示，发达省市的三四线城市市场规模十分可观。以2018年为例，当年广东、江苏、山东、浙江、安徽等五省的三线及以下城市商品房销售额超过5000亿元，其中广东达11731亿元，河南、四川接近5000亿元。
值得注意的是，在规模突出的同时，一些三四线城市已经成为全国性品牌房企的布局重点：如碧桂园在广东2018年销售额约1500亿元，江苏近千亿元；恒大广东超过500亿元，江苏、山东、四川、河南、重庆超过300亿元。
类似的还有建业，2019年销售额突破千亿元，成为唯一一个业务集中在一个省的千亿房企。世茂在福建区域销售额超过800亿元，金科在重庆超过700亿元，这些千亿级房企对相关省市三四线城市的深耕，在为自身发展提供持“粮仓”和持续竞争力的同时，也丰富了中国房地产市场的深度，带动了当地房地产市场的住宅品质升级，有利于全国市场的总体平稳。
由于单个市场总容量不及一二线城市，三四线城市市场竞争激烈程度更高，企业在对相关城市精挑细选、优化城市布局的同时，必须在产品、营销等层面形成差异化，才能获得相对较好的收益。
图：2016-2018年各省三线及以下城市商品房销售额和占比变化
2019年12月25日，中办、国办印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》明确，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。该政策本身与之前发改委相关政策并无实质差异，但中办、国办联合发文将大大增加该文的落地性，预计更多城市将在户籍制度、人才引进等方面进行改革。
相关政策中的人口以“城区常住人口”为标准，《求是》杂志文章也曾指出，建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜，一定程度预示着中央城镇化思路的变化：减少“镇”的提法，更多强调“市、区”，未来的城镇化路线将更加注重城市群、中心城市的带动作用；明确提出300万人以下城市取消落户限制，300万至500万人的大城市全面放宽，可以视为对以往不顾经济发展普遍规律（全球来看，绝大多数国家的人口都会向少数城市、城市群集中）、限制人口向大中城市流动政策的矫正。
图：典型城市城区常住人口情况（2017年数据）
从现有城区常住人来看，100万乃至300万人以上的大城市，以全国和区域中心城市为主，相关政策的放开，将进一步加剧人口向这些城市转移，相关城市的产业、经济面临更多利好，由此推动当地房地产市场平稳发展。
展望2020年，由于市场辐射力、人口结构、供需态势等多方面的差异，不同城市的房地产市场热度将持续分化。相对而言，以一二线为主的区域中心城市及所在城市群辐射范围内的三线热点城市，在2020年乃至更长时间内发展空间更大，而人口和产业集聚程度不够、市场供给相对充足、更加依赖棚改等政策的城市，多数为中西部和东北等区域三四线城市，短期内面临的压力将较为突出。
建诚晟业认为，在城市分化加剧、热点轮动加快的大背景下，在城市本体之外，大城市周边的中小城市更易受核心城市带动影响，简单的一二三四线分法，不能反映城市特色。企业应当站在城市群和城市之间轮动的角度，对城市进行更精细的分类研究，制定更具针对性的投资决策体系，才能合理判断当地市场投资潜力。与此同时，在城市内不同区县，与因城施策类似，地方政府也在“因区施策”，不同区域的供求关系和政策强弱存在差异，增加了企业的分析难度：如廊坊市下属的燕郊出现定向限购放松（针对首都副中心），类似还有天津的滨海、宝坻、南京下属溧水等。
建和城研究中心，由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，广泛开展建筑与城市等相关领域研究，为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。
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