今年2020年，新冠疫情傳播，全國受影響嚴重，疫情的傳播對象容易感染人群為老年人，對此經過這個疫情以後，老年人對身體、身心等健康頗為重視，鍾南山院士說，我們人正常生理年齡能活到120歲，但實際卻很少有活到120歲的，原因還是在我們中老年人的健康問題上，中國的老年人群每年不斷的增加，60、70年代尚未實行計劃生育，同時也是國家出生人口最多的時候，現在這些人逐步進入了老年化，目前社會上有很多、各式各樣的養老、康養、旅居養老等，如：以房養老、買房養老、居家式養老、康療式養老、異地養生養老、農家院養生養老、立體化綜合性養老，不管有多少種形式各異的養老，總結起來實際就兩類：一類是以房地產為綱的養老，另一類即是以農家院及康療式養老。
一、養老機構類別
首先第一類以房地產為綱的養老，基本上都是打著以養老地產，購房養老等旗號，實際上卻是行賣房之實，養老就成了徹徹底底的噓頭和幌子。
另一類呢，有兩種，第一種就是收益很高的康療醫養結合的綜合性養老機構及高端的農家別院，這一類條件和環境雖好，但收費高，一般人難以承受，其實也缺少精神健康。第二種即政府辦的公益性和民營企業辦的收費較低，環境糟糕，吃住條件不理想，這種機構往往就是兒女不孝順的最佳選擇。
二、運作方式方向和矛盾
我個人一直認為養老的”養”應該改一個更貼近現代水平的字”享”享老，享老機構的每一位老人，都是在享受快樂的老年生活，不再是過去的進養老院就是兒女不孝，相反只有孝順的兒女才會將自己的親人託付給享老機構，讓他們快樂、健康、幸福的安度晚年，活到像鍾老先生所講：120歲，人的生理年齡。
三、解決方式
說了現目前養老的現狀和矛盾，那如何解決現在所存在的不足？
在費用上一般養老金夠給付，條件上又能讓老年人滿意，吃住遊樂上還能讓精神文化富有？
企業新建、改建、購買、租賃等方式拿到項目物業，通過長時間出租床位的方式，實現一次交租，終身受益。
四、運作測算和案例分享
以成都周邊5A景區為例：企業用各種方式拿到一處100間房（加配套3000㎡-5000㎡），20年以上租期的項目物業，每間房按2個床位計算：100/間即200張位，按每張床位1000元每月（大成都周邊綜合精裝修市場價）出租，租期為20年，70%床位做享老社區，30%的床位用作候鳥式旅居換住的中老年人，類似酒店的方式，以平衡企業經營收益保持長期平穩水平。
70%享老社區用的床位測算例如：140/床位*1000/每月租金*12/月*20年=3360萬，一次性交租20年一張床位一個人需交齊24萬元。
要住的：一次性租20年後，吃、住、水電、物業費等全部免費，當然會問這些成本誰出，這個後面會說明。
不住的：一次性租20年後，我暫時不想住，或者我就是不住純投資理財，那麼享受的權益就是，出租方以每月1500元/月租金回租回來，按年或月月支付回購租金，即每年有7.5%的理財回報。問題來了，要住的吃住免費和不住的拿7.5%的回報的錢從哪裡來，會不會騙局？一次性交了20年的租金，出租方會不會跑路？資金安全如何保障?
企業提供良好的、長期的、高品質的服務背後肯定是需要有利潤的，沒有收益就談不上服務，其次所交的資金滿一年後可退，退租後權益自動取消。
五、企業利潤點
1、一個床位住一個人，每日三餐和水電等費用成本在50元左右，每天按50元計算*365天=1.8萬左右，而這個1.8萬在24萬的百分比為7.5%，餘下的即是利潤；
2、出租率差；140間床位一般是不會全部住滿的或者有一部分人是拿回報不住的，這些空著的房間即可按類酒店的方式對外經營出租，也是一筆不小的收入；
3、企業有了利潤，自然就有了做好硬件的條件，提供高的品質、好的親和力服務，才可實現老人身體健康、精神富有。
六、難點、痛點待解決的問題
1、需要有正規的金融機構，如銀行、信託基金、保險、證券等合規的金融機構對老人所交20年租金，給的年回報能大於10%，企業才有生存發展希望，社會上很多融資平臺給15%以上的很多，但風險太高，不適合存儲老人的租金。
2、需要找到讓老人放心一次性交20年租金，不產生顧慮的方式方法或平臺，同時也是對經營企業資金上的監督，如證券的銀行三方存管、信託機構、有影響力的品牌、產權方擔保、第三方有影響力的機構監管以消除顧慮。
3、只要解決了以上兩個難點、痛點，康養享老社區就大有可為，經營企業才有前景，老人的老年生活才更多姿多彩，最終真正的實現康養享老的核心關鍵———服務老人、服務健康。
七、總 結
1、詳細的經營測算數據，我就不算了，利潤多少、能不能投，行內人一看即懂；
2、我說的康養社區所提供的服務有：一次交租吃住不再花錢，每餐三暈兩素一湯等等營養餐，住四星級酒店標準客房，配備護理人員每天測量血壓和健康指導，配備生活方式專員，每天帶老人各種活動各種玩等，還配備旅居專員，定期不定期帶老人在周邊或異地度假，實現旅居漫生活；
3、奉勸社會上借養老之名、行房地產之實的企業，不再做這些虛無飄渺的事情了，給真正踏踏實實做康養、養老的企業讓一條道出來，房地產以賣房為綱，把養老市場大環境給攪亂完了，賣房就是賣房，別再打養老旗號了，讓養老市場乾淨些，讓老人不再為尋找適合自己的養老機構而跑冤枉路，甚至被穿著合法外衣的開發商所欺騙。
最後希望對痛點和難點方面有好的點子或解決辦法，歡迎郵件告知，若採納會支付相應的點子酬勞，這個問題我一直在思考，目前還沒找到好的解決辦法。
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