疫情之下的危機給今年買房人帶來了階段性的轉機。
上半年房價微調、樓市利好已是鐵板釘釘，很多人在等一個明確的入場信號，而這個信號已經冒頭。
前兩天，羅湖區發佈2020年義務教育學位申請預告，明確指出2020年羅湖區學位供需矛盾依然突出，在羅湖區臨時購房、租房（不滿1年）深圳戶籍無法保證就近入學，非深戶籍不受理申請。
每年的4-5月份都是各城市小學入學信息登記和報名時間，所以每年一過完年，最先出手買房的基本都是家長。其他房子可以再等等，但學區房卻是最剛的剛需，小孩馬上要上學，買房迫在眉睫，相信3月份馬上會迎來一批學區房的購買行情。
從歷年的成交數據來看，1、2月份都是成交淡季，而一到3月份就會迎來成交反彈，所以3月通常也被業內成為小陽春，這裡有很多一批都是因為學區房而購買的剛需。
但今年受疫情影響，很多人都認為小陽春已經不復存在，非也。因為家長不會因為疫情而取消購房計劃。
雖說疫情給經濟造成無法挽回的損失，但從今年2月份的成交數據來看，深圳二手房成交1667套，並沒有我們想象中的成交冰點，只比2019年少300套左右。
可見深圳，遠比我們想象的堅強，疫情逐漸緩和，復工潮逐步恢復，而作為剛需的家長們，也已經陸續踏入看房和買房的路上，預計今年上半年的第一波行情，就會出現在3月。就算無法和過去幾年相提比論，但相信會比2月份要強很多。
另外深圳各區學位都十分緊張，想要確定自家孩子能就近入學，提前一年遠遠還不夠，還得提前2-3年，所有這批小孩還在幼兒園的家長勢必也會考慮在今年初入手，尤其是房價還有談判空間以及房貸利率處於低位的當下。
深圳在橫盤三年多時間裡，其實好幾個片區一直在暗漲，直到818之後才開始大漲、明漲。
按理說，一個城市走完整個上漲週期，起碼8-9月，深圳從818之後開始，應該到今年的4-5月才結束。
但中途剛好碰上個春節，於是業務中斷兩週，大家都在耐心等待春節後的小陽春，誰知半道陽春沒等來，卻殺出了個肺炎，形勢一下子撲朔迷離。
三四線城市紛紛啟動“救市”政策，房企開始玩起了營銷戰，但深圳卻十分淡定，在2月28日的深圳市委市政府出臺《關於統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作的若干措施》中，對樓市的提及只有兩點：
嚴格落實房地產市場調控政策，持續增加商品房供應，持續開展大規模公共住房建設行動。
要通過減免房產稅、城鎮土地使用稅等方式，支持出租方為個體工商戶減免物業租金。
總結一下，說了等於沒說。深圳是全國供需最失衡的城市，本就應該持續增加商品房供應，而為了達成二次房改的目標，大規模開建公共住房也是未來10幾年該做的事，所以這兩點所謂“穩樓市”政策，並沒特別大的亮點。
比起2月份北上熱火朝天的拍地，深圳3月3日才開啟第一場土拍，目前基本按兵不動。
因為深圳非常有底氣，二手房庫存量只剩31000套，歷史最低點，而2020年，深圳新增戶籍人數指標50萬，商品房長期處於供不應求的狀態。
而且現在二手房賣家心態強勢且堅定，疫情之下就想降價？別想了，除了真的手頭緊的，其他業主心態還非常強勢。
從上週各區域的漲跌情況來看，依舊是漲價的比降價的要多，可見深圳的業主足夠強硬。
綜合表現和數據來看，深圳是易漲難跌，疫情之後，補漲的概率很大，所以有遠見的剛需，也會準備在第一波時機出手。
也就是3月份。
除了最剛的學區房剛需，1、2月份壓抑的購房需求，也會在3月迎來小幅反彈，畢竟購房時機相對出現。
2月20日，降息消息公佈。5年期貸款市場報價利率為4.75％，前期為4.8％，下調5個基點。
在去年10月之前，執行的基準利率是4.9%，首套主流利率上浮5%，也就是首套房貸利率5.15%，而10月利率轉化為LPR後，銀行主流加點是30BP，也就是1月份買房的房貸利率是4.8%（LPR）+30BP（加點）=5.10%，而2月20日起現在買房是4.75%+30BP=5.05%。
整體房貸利率是下調的，從去年的5.15%降為5.05%，低了0.1%，300萬貸款每月就減少200元，也就是說現在比去年買房，從房貸利率來說，已經便宜了。
現在有購房者還在期待著最低點，但實際上儘管受疫情影響，深圳房價依舊堅挺，哪怕有降，幅度不會超過10%，而且基本是疫情影響下資金熬不住的二手房業主，等待疫情過去，那些業主基本也就熬過去了，目前深圳企業已經陸續復工，經濟也開始恢復，估計很快就會迎來轉機。
所以3月份一過，疫情好轉，降價情況基本就會減少。
因此預計3月就會迎來第一波二手房購買行情。
第一波購買行情，即將殺來。購房群體是學區房剛需和自住剛需，主要是以二手房為主。
而第二波購買行情，會在疫情結束之後，按照預測4月底疫情基本可控，這時候開發商售樓部基本也已經恢復，會更集中開盤賣樓，進行一輪搶收，這時候的新房會迎來一波購買熱潮。
而第三波購買行情，會在6月份，開發商的還債高峰期從7月份開啟，6月份是還債前的最後一波，營銷活動會接踵而來，而且為了讓下半年的銷售業績壓力輕一些，主要讓利和優惠都會放在上半年，以此來衝量。
大鬍子李俊懷老師的預測也是上半年會迎來買房的最好時機，而這三波行情基本就出現在這些時間節點。
今年深圳樓市的總基調，將是一個前低後高，先降後漲的走勢。上半年會出現階段性買房時機，剛需務必珍惜。
陽光總在風雨後，而第一縷陽光很快就要來了。
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