摘要：小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
所谓小产权房，来源于人们在生活中形成的一种约定俗成的称谓。与一般的商品房不同，小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，不但产权证不是合法有效的，而且购房合同在国土房管局也不会给予备案。那么实际生活中，我们在购买小产权房时遇到征收补偿纠纷应当如何处理？
根据《中华人民共和国土地管理法》所规定，小产权房不能向非集体成员的第三人转让或出售，也就是说，除了集体成员外的其他人是不享有合法购房的资格的，小产权房不能在市面上进行流通。既然不具有资格，买卖合同是否无效？由于买卖双方的买卖行为已经侵犯了集体组织的权益，同时也违反了法律的强制性规定，所以城镇居民购买小产权房的合同是无效的，也不会受到法律的保护。
但如果已经购买了小产权房，是否因为合同无效而无法得到拆迁补偿？在实践中，卖方已经通过售卖房屋获得了与房屋等值的价款，而拆迁的补偿费用往往高于房屋买卖时的交易价格，但多出的价款是由于房屋升值所导致，且拆迁费用是政府依法对买受人安置问题的基本补偿，买方并未因此获利。若卖方主张基于合同无效，要求买方退还拆迁补偿，则对买方是显失公平的。因此在实际的裁判中，法院会根据
公平原则，判决买方返还适当比例的价款给卖方。在此孟文静和李文谦律师提醒大家：
一、对于小产权房拆迁，由于小产权房不具备普通商品房的法律性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护；开发建设过程缺少，其质量问题出现的概率要高过商品房；而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大；若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。如果正在考虑是否购买小产权房屋，律师并不建议购房者购买小产权房。
二、若已经处于拆迁费用的纠纷当中，律师建议遵从“合同无效，相互返还”的规则，对于买方的损失应当在基于房屋本身而产生的损失范围内补偿，并在认定买卖合同无效后，要求卖方归还购房款以及相应利息。如您需更有针对性的帮助，请在第一时间寻求专业律师进行帮助。
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