毫無疑問，商鋪投資也是房地產投資的一個大類。商鋪的不限購，對於那些限購城市已經沒有房票、又有閒錢的人而言，簡直就是福音。可是，因為平時接觸較少，因此很多人對於怎麼挑選出高收益回報的商鋪，知之甚少。
今天，我們就來從投資收益率的角度，談談怎樣挑選出優質商鋪。
首先我們明確一下，商鋪的投資收益分為兩部分，一是商鋪的價格增值，比如去年賣100萬，今年漲到120萬，這20萬就是商鋪價格增值的收益；另外一部分是商鋪的租金收益，比如月租金5000元，一年的租金收益就是6萬元。當你投資正確的時候，不僅會獲得較高的租金回報，同時市場售賣報價也會越來越高，租金收益和商鋪增值收益是並存的。
那麼影響商鋪收益率的因素有哪些？我們應該怎樣篩選出優質商鋪呢？
1
商圈
投資商鋪，一定要考慮商圈影響。比如商鋪周邊的商業環境、競爭狀態、客群、客流規模及覆蓋範圍等。商圈商業氛圍的好壞會直接影響商鋪的價值、租金以及升值空間。這是商鋪價值的宏觀量化。
2
客流量
顧名思義，就是經過商鋪的客流多不多，這是商鋪價值的微觀量化。
3
顯眼度
商鋪是不是顯眼，容不容易找到，對於商鋪的價值至關重要。一般而言，購物者在外頭、步行街直接能夠看到的，比較顯眼的街鋪價值最大，商家越喜歡租，租金也越高。
4
樓層
樓層間接影響客流量，所以一樓好於二樓，二樓好於三樓。
5
交通
交通條件是否便利，也會影響客流量。公交站、地鐵站、停車是否方便都是影響因素。
6
項目規劃設計
商業地產的功能性要比建築美學更為重要，如果項目規劃設計不能很好地體現零售商、消費者的需求，項目成功的概率就會很低。
7
硬件設施
硬件設施包括商鋪的規劃設計及能源狀況，包括面寬、進深、層高、對消費者的有效引導，以及商鋪內部的水電燃氣，通風采暖，電梯等內容，這些對商鋪的功能影響很大。
8
業態
經營商品的類型與商鋪租金收益、升值收益有密切關係。商鋪業態的不同影響經營利潤，比如賣LV包與賣低檔服裝的利潤率完全不同，就會間接影響租金收益。
9
商業項目運營方
不同的項目運營方對於商鋪的理解不同，他們的運營方式、運營狀態、管理水平對於商鋪的租金、價值的影響也很大。
10
一手掛賣價
商鋪的一手掛賣價越高，那麼投資收益率越低，資金風險也會越高。
11
周邊房地產影響
商鋪的價值提升並非一成不變，它會受到周邊房地產發展狀況及發展趨勢的影響。比方說住宅、寫字樓、綜合配套設施的興建，肯定會吸引所在地區的人氣，隨著人氣的持續提升，客流量逐漸加大，商鋪的增值將是必然的。
總而言之，影響商鋪收益的因素很多，遇到具體項目應當具體分析，全盤考量。
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