毫无疑问，商铺投资也是房地产投资的一个大类。商铺的不限购，对于那些限购城市已经没有房票、又有闲钱的人而言，简直就是福音。可是，因为平时接触较少，因此很多人对于怎么挑选出高收益回报的商铺，知之甚少。
今天，我们就来从投资收益率的角度，谈谈怎样挑选出优质商铺。
首先我们明确一下，商铺的投资收益分为两部分，一是商铺的价格增值，比如去年卖100万，今年涨到120万，这20万就是商铺价格增值的收益；另外一部分是商铺的租金收益，比如月租金5000元，一年的租金收益就是6万元。当你投资正确的时候，不仅会获得较高的租金回报，同时市场售卖报价也会越来越高，租金收益和商铺增值收益是并存的。
那么影响商铺收益率的因素有哪些？我们应该怎样筛选出优质商铺呢？
1
商圈
投资商铺，一定要考虑商圈影响。比如商铺周边的商业环境、竞争状态、客群、客流规模及覆盖范围等。商圈商业氛围的好坏会直接影响商铺的价值、租金以及升值空间。这是商铺价值的宏观量化。
2
客流量
顾名思义，就是经过商铺的客流多不多，这是商铺价值的微观量化。
3
显眼度
商铺是不是显眼，容不容易找到，对于商铺的价值至关重要。一般而言，购物者在外头、步行街直接能够看到的，比较显眼的街铺价值最大，商家越喜欢租，租金也越高。
4
楼层
楼层间接影响客流量，所以一楼好于二楼，二楼好于三楼。
5
交通
交通条件是否便利，也会影响客流量。公交站、地铁站、停车是否方便都是影响因素。
6
项目规划设计
商业地产的功能性要比建筑美学更为重要，如果项目规划设计不能很好地体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率就会很低。
7
硬件设施
硬件设施包括商铺的规划设计及能源状况，包括面宽、进深、层高、对消费者的有效引导，以及商铺内部的水电燃气，通风采暖，电梯等内容，这些对商铺的功能影响很大。
8
业态
经营商品的类型与商铺租金收益、升值收益有密切关系。商铺业态的不同影响经营利润，比如卖LV包与卖低档服装的利润率完全不同，就会间接影响租金收益。
9
商业项目运营方
不同的项目运营方对于商铺的理解不同，他们的运营方式、运营状态、管理水平对于商铺的租金、价值的影响也很大。
10
一手挂卖价
商铺的一手挂卖价越高，那么投资收益率越低，资金风险也会越高。
11
周边房地产影响
商铺的价值提升并非一成不变，它会受到周边房地产发展状况及发展趋势的影响。比方说住宅、写字楼、综合配套设施的兴建，肯定会吸引所在地区的人气，随着人气的持续提升，客流量逐渐加大，商铺的增值将是必然的。
总而言之，影响商铺收益的因素很多，遇到具体项目应当具体分析，全盘考量。
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