近期，濱江御江南的銷售公告公示：首開推出74套的高層均價33393元/㎡（含裝修標準4000元/㎡），首套房搖號門檻88萬，無需凍結資金，僅需存款證明即可。
2017年8月，濱江從26家報名單位的角逐中勝出，以總價21.46億元，樓面價24990元/㎡將蕭山湘北單元宅地收入囊中，溢價率70%，自持比例10%。該宗宅地，即為御江南。
此次首開的高層，從該地塊地價的價格來看絕對是一個“賠本”的買賣。
濱江御江南項目施工現場
政府備案價參考板塊均價
高地價項目多打造高低配或高端盤
2017年，是杭州的土地大年。這一年的杭州土地市場，十區土地出讓金史上頭次超過了2000億。成為了除北京之外，少有年度土地出讓金達到2000億的城市。
每一次的土拍，都重新刷新了人們對板塊的固有印象，蕭山也不例外。
2017年3月24日，蕭山當年度首次出讓宅地，在這場“驚天動地”的土拍中，我們收穫了蕭山目前最高樓面價，融信、恆大雙雙破3萬拿市北單元宅地，這也是主城區外圍兩宗3萬+地塊。至此，蕭山迅速完成了從“蘿蔔乾”到“人參蕭”的蛻變。
然而，這火熱的市場狀態在今年6月份後開始驟然轉變。
2018年8月6日，蕭政儲出（2018）24號蜀山宅地由平安以14189元/㎡的樓面價競得，溢價率6%，與東面東原旭輝璞閱相比，一年多的時間下降了3500元/㎡。
同時，蕭政儲出(2018)25號地塊還未開始出讓，便終止交易，被網友紛紛猜測或許是因無人報名而提前終止交易。
2018年8月6日，蕭山南部臥城地塊出讓區位圖
除了土地市場的“涼涼”外，杭州“限價令”的嚴苛執行，也讓曾在蕭山“高溢價”拿地的開發商們叫苦不迭。
“目前政府的定價指標主要參考周邊的在售新房以及二手房成交的數據，和我們拿地價格關係不大。”濱江御江南一位置業顧問說道，“比如，未來科技城一個賣的很火的盤，拿地價才1000元/㎡多，但政府的指導價格仍然是2.8w/㎡左右。相對而言，這樣的利潤空間就很可觀了。”
按業內通用的保本精 裝公示計算方式推算，濱江御江南的高層保本售價為3.88w/㎡，此次首開的3.33w/㎡（包含4000元/㎡裝修標準），讓人不免覺得如此“虧本”甩賣，是否在建築材料以及成本上會偷工減料。
但這一切疑慮在看到實體樣板房後都會煙消雲散。
濱江御江南的高層，主打約89—128㎡戶型。128㎡四房兩衛本來應該是挺緊湊的。但它的戶型佈局卻非常給力。
寬約5米、深約6.6米的一體化客餐廳，配上同樣約6.6米長的轉角大飄窗，下面還做了一整排抽屜，整體拉大了空間；朝南開間約3.8米的主臥，也做了同寬的一排飄窗和抽屜，購房者都紛紛被“種草”。
“我諮詢過了，4000元/㎡的精 裝標準，除了基本的地磚、牆紙外，還有地暖、中央空調、廚衛套裝等，基本買幾個傢俱就能入住，價格比較良心。”一名在場的購房者說道。
濱江御江南128方實體樣板間
“此次首開的1號樓的確會便宜一些，因為它處於小區的最南面，公佈的價格已經扣除了相應的景觀價值。後期開的應該會更貴一些。”置業顧問解釋道，“同時我們還推出了聯排產品。這也能適當填補高層的價格差。”
據瞭解，開發商在面對拿地成本高的地塊，通常會選擇打造“高低配”物業或定位“高端住宅”的形式來增加溢價。
而御江南就是採用了“9幢精 裝高層+15棟法式排屋”的物業形式，一定程度上彌補了高層的利潤空間。
“目前在推的兩個戶型，89方和128方，我們也做了實體樣板房，後期這兩個樣板房也是會打包出售的。”置業顧問邊登記購房信息邊說道，“很多客戶都表示不相信這個價格，扣除了裝修的4000元/㎡，幾乎是貼著地價走。”
蕭山多個高地價盤待開
錯判市場後房企利潤何去何從
御江南往北，沿著建設一路一路向東，便是蕭山傳統意義上的市北東板塊，這裡曾是房企們爭相入市的熱門區塊。但高溢價的拿地價和巨大的潛在供應量也給這裡帶來了不可小覷的風險。
蕭山市北東板塊在售&拿地項目區位圖
我們可以看到，同樣是去年在市北東單元拿的地，濱江江南名府因為拿地價格低廉（拿地價1.8w/㎡），現已經早早出貨，回籠了資金，而融信和恆大由於拿地價格過高，現在還上不了市，其中滋味，開發商心裡都很清楚。
恆大市北項目項目售樓處暫未開放
那麼，蕭山市北的政府備案指導價格是多少呢？我們可以根據最新的預售證推算下。
在7月13日領出6號樓預售證的融創望海潮高層，備案均價31500元/㎡-32100元/㎡，剔除3000元/㎡的裝修標準，毛坯價格為28500元/㎡-29100元/㎡。
也就是說，蕭山市北目前可以獲批的高層毛坯備案價在29000元/㎡左右。
參考29000元/㎡的毛坯備案價，市北東的宅地如果以30000元/㎡成交，那麼開發商的保本房價將達到41500元/㎡左右（不包括裝修價格）。按照現在的備案價格體系，這個項目將無法上市銷售。
“我們目前也在積極申領預售證中，”融信杭州世紀的置業顧問說道，“地價太高限價又太嚴，能順利入市就好。”
蕭山市北東的融信杭州世紀被定位為杭州最頂級的豪宅作品，下沉式的景觀設計也是板塊內絕無僅有的。
場景化的會所、風雨連廊、八大主題架空層，室內泳池、健身場所以及屋頂花園等等，這些都將作為樓盤的價值被體現。
融信杭州世紀售樓處水系實景
“對於客戶擔憂的產品質量問題，我們也在售樓處做了小區景觀的實體展現。所有的實景都將作為小區內的景觀配套沿用下來。客戶到了案場就能切身體會到未來小區的生活環境。”置業顧問解釋道。
據悉，融信杭州世紀的最小戶型為128方四房，另有168方、190方戶型，均為23-25層小高層，後期樣板房也將逐步開放。
大部分項目或貼地價賣
市場轉向下購房者更關注品質
去年一年，蕭山區成為了跨江發展最大的受益者，地段價值正在顯現。
自G20峰會後，亞運會將蕭山再次放在了國際化的平臺之上，蕭山也從之前的"江南副城"被納入杭州中心城區內。
地鐵，交通路網，區域配套等等，太多的紅利推動著這裡的地價“水漲船高”。板塊價值的“過渡透支”或許也是開發商們“高位站崗”的原因之一。
“大家都在規劃這裡規劃那裡，但蕭山現在除了南部老城區外，其餘的地方人氣還是不高。”一名濱江外溢去蕭山看房的購房者如實說，“我看到過一張蕭山市北的規劃圖，說是要打造一座智慧品質活力城。現在城還沒建起來，價格（房價）就已經起來了。”
除此之外，政府嚴格限價、市場開始轉涼等環境因素也為之前的“高價地”們潑了一盆盆冷水。目前來看，蕭山這些待上市的項目想要批出比保本價更高的指導價，實屬難上加難。
2018年蕭山首開項目保本精 裝價一覽，紅色為已開盤價格
*保本精 裝房價=折算樓面價(成交樓面價/（1-自持比例*0.6）)+財務成本（成交樓面價*10%）+建安成本（4000元/㎡）+銷售稅費及營銷成本（成交樓面價*15%）+精 裝成本（折算樓面價高於30000元/㎡按照3000元/㎡計算；折算樓面價低於30000元/㎡按照2000元/㎡計算）
在大部分樓盤都開始貼著地價銷售時，購房者們便將關注點轉回到了產品質量上。
“目前的市場行情下，我買房反而不急了。”一位經歷了4次搖號的購房者說，“蕭山的供應量還是比較大的，特別是市北和南部臥城。多看看，比較下開發商的品牌和產品再決定吧。”
閱讀更多 樓市大家談 的文章
