勒克兒

目前的商鋪投資門檻非常高，可以說好的回報率的商鋪很搶手，資金需求也很高，所以現在投資商鋪是需要一定的眼光和資金的！我自己有兩套商鋪，並且每一套都有７％以上的出租回報率，一套在上海，一套在蘇州，也許可以給你一些建議！！

總體來說投資商鋪要記住幾個重要事項：

１.儘量投資一樓，沿街，可以重餐飲的商鋪，我這幾年的觀察發現，我們一樓商鋪出租了好幾年了，二三樓還有部分商鋪依然處於空鋪狀態！而大部分的租客也都是做餐飲的，所以這個非常重要！

２.地段為王，不要聽銷售說什麼性價比，記住，商鋪地段就是唯一，不要扯別的！

３.商鋪要有７％以上的回報率，並且每個月的租金要覆蓋掉你貸款！

４.商鋪要選擇能自營的，不要選包租和協議管理的，裡面的貓膩太多！
５.買商鋪要選擇離自己近的，開車路程１小時左右的！我朋友和我一樣上海人，可是卻買了一套成都的商鋪，現在只能低價委託中介出租和管理！

６．買商鋪儘量不要買商場內的商鋪，如果一定要買，也要記住買大品牌的，比如萬達，百聯這種！因為商場的流量來自於商家的活動和加盟商的實力！這些只有大品牌，有錢的才能維持！小的開放商根本沒有那麼多資金，很容易成為空城！

總的來說商鋪投資是一項長遠投資，是一項看租金回報率的投資！如果你想靠升值來獲利，那就不太適合商鋪的投資！現在來看一鋪養三代的行情已經結束，但是一鋪養一代還是沒問題的，不過較好的商鋪投資門檻都較高。要記住，週期是輪動的，現在電商衝擊了實體，但是誰又能保證未來實體不會捲土重來呢？比我們發達的日本就是實體幹掉了電商，所以如果你有資金是可以考慮配置１－２套的！

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。有什麼疑惑和建議也歡迎提出，謝謝您們的支持。

琅琊榜首張大仙

投資商鋪，對投資者的各方面的要求，會非常非常的高，先看看自己是否有這樣的高度，若是沒有這樣的高度，還是不要投資為好，因為商鋪會考驗你的耐性，財富能力，財商能力，如果這方面比較弱勢，你只是一個普通人，還是慎重為好，更多的投資人可能不服氣，為什麼這樣說呢？

第一，你投資商鋪的資金，是不是閒散錢，假如你投資商鋪的資金，是家裡面全部的積蓄，而且還不夠購買商鋪，還需要使用槓桿，那麼，在收益率達不到任何預期的時候，你就會心慌，就會考驗到你的耐性，這個時候耐不住了，就會想出手，而商鋪出手速度是最慢的，流通性最差的，可以說，商鋪到了你的手裡，是最後的接盤俠，你能不能承受這樣的後果，這非常重要，能不能承受呢？

第二，投資商鋪，要有一定的財商能力，假如你投資商鋪，一定要計算收益率，還要能觀察商鋪的發展趨勢，未來城市的發展規劃，你的這個商鋪在這裡面會得到什麼好處，這個非常重要，什麼是財商能力呢，就是算賬的能力，什麼樣的商鋪才能夠讓你擁有，投資的潛力，很簡單，假如你不使用槓桿，那無所謂，當做玩兒了，如果使用槓桿，就要考慮到商鋪的收益率，這個收益率是真實的，而不是任何人承諾的，要去做詳細的調研，收益率達到5%以上，才可以使用槓桿，因為使用槓桿可以做到100%的收益，收益率達不到5%，那麼，使用槓桿就存在一些風險，這些需要詳細的計算。

投資商鋪到底，好不好，取決於你的判斷能力，財商能力，承受能力，談價格能力，等待機會的能力，因為投資商鋪，有時候需要的是機會，而不是看到一個商鋪就把它買下來，這是不對的，去售樓部購買的商鋪，大多數都是不值得投資的。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，趕緊來哦。

樂福居

投資商舖好不好，我們分時段來談吧。十年以前很好，由於城市規模爆炸式擴張，十年以前在城市邊沿價格低廉的店鋪，如今都成為了人流如潮的鬧市區甚至市中心，店租年年漲，漲到房東自己都不好意思。如果十年前在四、五線城市購得一間二十平米以上的店鋪，現如今的收入能抵上兩個人打工，四囗之家的生活就有保障了。如果店鋪是在一、二線城市，那就是個小財主。那時買店鋪閉著眼晴買，現在都發財。

近幾年投資店舖，大部分也還行，跟以前比就差不少。首先位置較偏僻，租金都不高，有的店租還沒有購買店鋪資金的利息多，租不出去的情況也有。當然隨著城市化的推進，以後的收入還是會逐年提高。也有眼光獨到或者運氣好，現在已成為旺鋪，租金很高的也有，但畢競是很少數。近幾年買店鋪，有眼光，有運氣的發財，其餘的也不虧。

現在投資店鋪好不好？首先要看你此前有沒有這方靣經驗，如果沒有，那你如果能準確地瞭解政府的城建規劃，包括房地產佈局，城市配套設施如學校、醫院、城市交通的佈局也行，你肯定可以投商舖，而且中長期的收益頗豐。如果沒有投資店鋪的經驗，也沒有相關的信息資源能不能投資呢？那要看你是什麼投資類型的人，激進的投資者，希望能短期內發大財的人，還是去股市，期市博一把，現在買店鋪，短時間不可能發財。如果是穩健的投資者，或者是年紀較大的投資者，我認為店鋪依然是不錯的選擇，畢競無論經濟怎麼變化，店鋪總不會變沒了，不象股票期貨，千百萬財富可以一夜化為烏有。

投資是一門科學，無論投資什麼都需要知識和智慧，需要人脈和信息，需要分析研究，審慎決策，方能決勝千里，成為財富的贏家。

丁後均

商鋪投資成本高、收益低、上漲乏力，建議謹慎投資。

一、成本高：這裡的成本是指你買進來的成本和賣出去的成本。

買進來成本高就是指你的買價貴。同等地段的商鋪往往比住宅要貴上很多。“一鋪養三代”，在人們的腦海裡，商鋪從來都是賣給有錢人的貨色。位置稍好一點的商鋪，價格往往是住宅的數倍，甚至十幾倍，隨隨便便就是幾百上千萬。

賣出去的成本高是指商鋪轉手出讓時稅費高。商鋪在賣出時，稅費比住宅要高出一大截。

二、收益低：這裡的收益包含兩方面的收益，一方面是租金收益，一方面是買賣差價。

商鋪的輝煌早已不在，曾經的“一鋪養三代”成為了歷史。商鋪受到電商的衝擊，很多商鋪招不到商，只能空置。商鋪的“租金收益”化成了泡影。商鋪是一個很脆弱的業態，非常依賴人流量，一根地鐵的改道，就會對它造成致命的打擊。

商鋪買進來貴，賣出去稅費又高，這大大壓縮了買賣之間的利潤空間。

三、上漲乏力：十幾年來，一線城市的住宅房價已上漲了十幾倍，二線城市的住宅也漲了幾倍，而商鋪呢？幾乎沒怎麼漲。

總之，商鋪不是好的投資產品，建議謹慎投資。再說，有這個錢，為什麼不去買穩穩當當的住宅呢？

老王說經濟

我剛好做過商場商鋪投資，對這方面做過一番瞭解。

現在在全球貨幣寬鬆的條件下，貨幣面臨很大的貶值壓力。就我們自己手上的資金也能感覺購買力是不斷的下降。那麼做什麼樣的投資才能確保我們的貨幣不貶值呢。目前股市低迷，可能很多人想到的還是在房產上進行投資，其中商鋪投資就是很多人考慮一個選擇。

今年前8個月我國的房地產投資增速10.5%，但是可以看到商業地產比重是在下降的。2017年商業地產比重下降3.8%，2018年比重繼續下降9.9%。商業地產出現了明顯的頹勢。

作為投資商鋪，其實商鋪投資裡面還有分類。一種是商場類的商鋪，一種是臨街門面類商鋪。這兩類商鋪投資風險有很大的不同。 首先說說商場商鋪。這類商鋪在商場裡面，沒有明顯的產權分割物（比如牆體），有點類似於車庫，只是給你畫了線。這類商鋪只能由商場整體招租，個人無法單獨招商。這就是這類商鋪面臨的最大問題，通常開發商賣這類商鋪是採用返租形式，也就是你買入這類商鋪後，需要把它租給開發商，再有開發商統一招租。它的風險在於開發商的運營能力，而且由於產權分割，一旦出現到期後續籤，由於眾口難調，就會出現扯皮現象。 有些開發商為了銷售，承諾的高返租，比如7~8%的返租回報，基本這類商鋪的招租或多或少都會出現一些問題。7~8%的收益，說實話開發商返租回去它都沒法按這個租金租出去（現在臨街門面好的回報也就6%左右）。這類商鋪開發商前兩年會貼錢保證返租，但到後面商場沒能形成氣候，自然就會中斷返租出現違約。我投資過兩個這類商鋪，其中一個已經爛尾了租金也找不到人收了，偌大的一個地方，自己也沒法招租。另外一個還好及時出手賣掉了。

這類商鋪還受到電商的極大衝擊，以前做的好的商鋪，續租能力也越來越差。當然這類商鋪也不是一點都沒有投資價值，關鍵還是要選對開發商，做的成功的萬達廣場、萬象城、吾悅廣場這些由於開發商的實力能很好的形成商圈。 另外就是臨街的門面，這類商鋪投資相對於商場商鋪風險要小的多，選擇的範圍也多很多。可以自己去考察當地的經濟環境，人流以及居住的人口。這就要考研自己的判斷能力了，不是所有的門面都能有好的回報。臨街門面的好處就是可以自己單獨招商，不會受到整體的影響。風險在於繁華程度不及預期，會拉長投資回報期。因此想要投資商鋪，首選還是臨街門面。不過還是前面講到的，收到電商的影響，這類門面也大不如以前了。相對於餐飲類的門面受到的衝擊要小些。服裝類的門面經營都很慘淡。

菜鳥聊財經

如果能選到好的商鋪，能有７％以上的回報率，並且每個月的租金要覆蓋掉你貸款，那這個投資是比任何金融產品收益都高的投資。

所以無論從經濟環境、投資方式、投資收益來講，其實投資商鋪是個操作難度低，較容易獲得收益的投資方式，當然前提是找到合適的可投資的商鋪。

3Fang

現在國內投資商鋪已經大不如以前了，在國內投資一個商鋪，年回報率5%已經很不容易了。

如若想投資商鋪，建議可以到朝鮮去，現在的朝鮮類似過去的中國，百業待興。2018年朝鮮提出“集中一切力量發展經濟”，像極了改革開放初期的中國。

朝鮮羅先國際商貿城是中國人投資開發的，已開業5年，異常火爆，店面出租率百分之九十以上，現在的年投資回報率7.8%，今年一旦國際制裁解除，店租勢必上漲，年投資最低也會在11%。

有興趣可以搜搜大力視角的文章，瞭解更多朝鮮資訊。

大力視角

警告！一鋪養三代的說法不再有，商鋪成為了投資風險最高的不動產

辣條董事長KING · 房產領域創作者

辣條親自寫作，歡迎轉發

（總而言之，投資商鋪不是不可以，但一定要選對位置和產品，儘量不要選擇非臨街商鋪，無產權返租商鋪，小區內街商鋪等位置不好的商鋪。

可以選擇，學校旁邊，重點核心綜合體，小區戶數在3000戶以上的臨街商鋪。

一句話，地段，地段還是地段。）

十年前誰都想不到商鋪的租價比，可以被炒作那麼高，有些動了心思的商人，買不起商鋪，乾脆長期租下十幾套商鋪進行炒作，一邊收取高額的轉讓費，一邊收取租金差價，房東和二房東雙贏。

五年前，房東購買的商鋪都還算是物美價廉，按照每年可以遞增5%到10%的租金回報，一鋪養三代的廣告語確實是可以實現的。

然而隨著互聯網和移動互聯網的快速發展，線下的實體商鋪營業額一度受到了毀滅性的打擊，一個商鋪可以維持一年，可以維持一個固定的租客，已經是非常破天荒的事情了。

房東不僅僅要面臨出租難，還要面臨出售難的兩重困境

今年辣條接到了一位老顧客的消息，想把市中心一套商鋪賣掉或者租掉，這套商鋪是十年前買的，面積52平，總價300萬。是市中心最大的綜合體的商鋪，位置是商場出口。

老顧客想讓我幫忙找人接手，因為他找了很多中介公司都沒有搞定，掛出租出售一年多了，租也租不出去，賣也賣不掉。

原來的租金是26000元每月，一路降價到15000元每月，都沒有租客願意接受，每個租客都反饋說太貴了。

還有30年的產權，掛價400萬，只有人問，沒有人買，投資客的說法，同類型的新商場賣的更便宜，產權年限還是四十年，還包租。

說實在的，目前一個50平到70平的商鋪，租金超過10000元以上，就很少有人能接受，店主辛辛苦苦掙點錢，都為房東打工了，儘管好的商鋪人流多，但線上線下都有競爭，很多店主是不願意接受的。

關鍵問題是，商鋪現在已經是最難貸款的固定資產了

一手新建商鋪或者二手商鋪都面臨著申請貸款困難的問題，是在近兩三年存在比較多，原因有很多。

首先，二手商鋪不能抵押藉資，出售後要找一家可以批款給買家的銀行，也是寥寥無幾的。

其次，現如今開發商為了能夠多賣錢，將之前的商鋪設計進行改動了，以前就是一個四四方方的商鋪，現在為了騙點面積，七拐八拐的，甚至還是一樓帶二三樓的。

而現在的銀行對於二三樓計算入產權面積的商鋪，幾乎是不貸款的。所以，搞得很多投資商鋪的業主，直接選擇了一次性付款。

辣條，在頭條問答裡接到了一個關於商鋪銀行貸款的問答邀請，一位業主從2016年買的商鋪，兩年半過去了，銀行貸款依舊沒有批下來，題主也表示並沒有徵信或者負債過多的問題。

實際上，多家銀行取消一二手商鋪的貸款資質和額度，在銀行的眼裡，商鋪已經不再是那麼值錢了，租金不高，升值空間小，甚至評估值下降。二次抵押就更加不可能了，不能二次抵押等於不值錢。

開發商對於商鋪的均價定價，本身就比商品房的定價高出兩倍，而且物業費至少是5元每平方起，大型商場高達20元每平方起。業主和租戶基本上都可以說是討不到好處。外加房東的租賃稅需要強加到租戶身上，所以商鋪出租也越來越被一些商家離棄。

除了可以明火的商鋪以外，一套商鋪養三代的時代已經過去了，是外行人跨界打劫，太多的人把生意做到了虛擬空間上，導致了這個夢的破碎。

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辣條董事長KING

其實不太建議投資商鋪，我不知道別的地方，我們秦皇島這邊，商鋪30000-40000，以35000計算100平米店鋪，350w首付175w貸款10年，本金還款就17.5萬，產權40年，均下每年成本4.5萬，也就是你的成本每年最少22萬（沒有算利息），你每年的租金要在25-30萬左右，根本租不出去呀，這邊的房租也就是8-12w，根本不合適呀。有計算錯誤歡迎討論。

鄰阿婆創業分享

成本風險角度

2016年以後住宅價格被相對高估，而社區商鋪的資產價格漲幅非常溫和，與真實租金漲幅基本趨同，泡沫和風險水平處於低位。

理由：

1.住宅價格的核心成本是土地價格。

2.商鋪價格的核心成本是真實租金和空置率。

3.2016年以後伴隨土地價格的快速上漲和中央房住不炒的戰略指導下，住宅價格被相對高估了。

關鍵字: 財經 回報率 投資