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十年房地产盛宴的来龙去脉
在这个十月，苏州各大限价新楼盘纷纷开盘的时候，一片买买买的声音又出现了。最近在线上和大家交流的不少，还有很多人在盼望放水，盼望地产再翻一倍，好在未来能继续像15年那样躺赚。但如果仔细看看近5年的相关政策，现在这帮不顾一切，还在加杠杆买买买的人们，大概率是要为过去十年的地产盛宴买单。
为什么这么说？我们在这里粗略的阐述下地产业的前因后果：
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加入世贸组织促使中国飞速发展，政府利用土地财政大搞基建与百姓改善生活需求不谋而合，过去十年的房价上涨是国运的集中体现，但是经济和就业才是支撑房价的核心要素
15年之前房价涨原因很多，主要原因是加入世贸之后，齐全的生产要素加上中国人勤劳能干，制造业特别厉害，卖遍全世界，带来外汇占款持续增加，资金涌入资产炒高价格。
而加入世贸带来大量就业，也让老百姓有了余钱，改善生活的需求开始增加。政府也有意借助土地财政搞好城市基建，这时候的地产伴随大规模城镇化，整体上利国利民，改善了城市硬件设施，提高了广大人民的生活水平和生活质量。总的来说，这十年来全国范围内的房价涨价，是改革开放以来，我国国运的集中体现。
从这个角度看，经济和就业才是决定房价长期走势最核心要素，因为最终购买房子的老百姓的现金收入，大部分是来自工资的积累，而工资来自实体经济，没了实体，不可能就靠卖房炒房最后都致富的。
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外汇占款不增加导致房地产刺激政策不可再用，而且社会上的钱不是真的那么多，只是借助信用放大
从经济学规律来说，其实15年这一波资产价格已经到了极限。原因很简单，
因为外汇占款不增加了，如果再对房地产进行刺激，就会产生泡沫，抑制实体，降低消费。而且债务过度扩张，容易进入债务高发阶段引发的通缩周期。同时带来更多地人想不劳而获。15年前后，著名经济学家程定华、李迅雷都大声疾呼，并进行了明确的阐释，继续刺激资产价格不可持续。经常有人疑惑，到处都是钱，不投资地产，钱去了哪里？这就是费雪信用收缩。社会的上的钱本质上是借助信用放大的，不是真的有钱。
比如我有十万，我买房借了40万按揭，这样社会上有了50万，看起来都是钱，带来所有行业兴旺，其实这钱都是借的。但我可能失业了，我就要把房子卖掉，还掉这40万，这样社会上就少了40万，自然就没那么多钱了，也就会立刻都没钱了。
信用货币不存在钱多钱少的问题，信用扩展不动了，自然就没钱了。
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中国人爱储蓄导致整体杠杆率可承受，继续采取房地产刺激政策拉抬经济，直接掏空六个钱包
但习惯了几十年的高增长，我们无法接受低经济增速，另一方面，由于中国居民存款额度极高，从整体来看杠杆率仍然可以承受，因此方方面面都决定继续刺激一把，让所有的人都来承担杠杆，资产价格继续飙升，这也就是当时呼吁六个钱包买房的由来。但问题是，贫富差距大，大部分人没什么钱，到了2019年，很多家庭最后只能直接掏空了六个钱包。
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我们就是代价
等房地产价格榨干了钱包之后，会出现什么情况？看看身边人，看看自己，我们都是代价。
一般老百姓也就那点买代步车和买手机的钱，现在都来做首付了，汽车手机需求连年下滑。需求下滑带来企业经营压力极大，多家国产车企濒临破产。汽车属于国家的大产业，上下游产业链极其庞大，汽车产业萎靡带来很多就业等许多问题，全产业链开始萎靡。
本质上房价高低依赖于居民财富积累，居民财富依赖于实体经济和就业，实体和就业被泡沫击垮了，没了就业，房价也就成了无本之末，什么逻辑都不能支撑起房价。
更要命的是，现在泡沫不仅打压实体，抑制消费。还降低了婚育，因为没钱买房，女朋友都找不到，一二线城市有个房何其困难，索性不婚不育。有没有发现这些年网上抱怨父母逼婚的明显少了？因为父母如果连帮孩子买房也做不到的话，当然也不好意思来逼婚了。
泡沫负面影响已经初步显现，今年又叠加了外部老美干扰，压力更加巨大。如果不是曾经为了指标好看，强行上马，在还没有夯实基础的时候持续推高资产价格，如今面对老美的围追堵截也不会这么被动。毕竟我们有14亿人，内部强大的需求，就可以撑起大半个经济的江山。
要知道，历史上大汉族被打败，都是先内部纷争四起，让外部找了机会。否则靠游牧民族那点人，不可能是汉族对手的。
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未来市场推演
究于以上原因，去年7月底大河会议明确了政策底线，地产价格已经不可以这样涨下去了，要休养生息做实体，减税、支持民营经济，金融纾困制造业企业各种政策频出。
舆论导向也开始转变，人民日报发文房价一分钱都不能涨了，央行官员也说过多次，要按住房价，用十年时间来抹平泡沫。所以从那时到现在，至少上榜的城市确实没涨了，如果你涨了，会立马有针对性的政策下来把你摁住，一次摁不住就多次政策来摁住。
政策层面另一个触发时间，就是最近沸沸扬扬的造成大家没有NBA看的某事件。传闻内部有个活动，就是深刻反思资产泡沫下，实体空虚带来的就业和稳定压力。有了前车之鉴，面对地产更是如临大敌，如履薄冰。
所以现在我们看到很多现象，一是银行很多钱，但就是不给地产，支付宝利率都两点几，地产企业融资要十几个点，而且以前不许自媒体说房价涨，也不许说跌，现在允许说跌了，从不涨不跌，逐步转型为不涨可跌，由他去了。
房子供应足够，只是暂时被上涨冻结了。但如果大家预期觉得还要涨，那就造成盖多少房子都不够抢的，所以显得供不应求。这就是现在苏州开新盘即被哄抢的原因。
但是大家没有考虑到的是，新房的确是存在明显的倒挂，不过如果某一天二手房价格下来了呢？倒挂只是一种由比较而得来的虚幻现象。如果整体水平面下降倒挂则无从说起。
资产价格一旦下行，大量供给会涌现，现在限制地产融资就是遏制这种投机和炒作，地产企业在未来已经无法动不动拿高价地来刺激人上车，从源头堵死地产的投机和炒作。
那些鼓吹离不开地产，货币贬值之类的，都是对政策前后缺乏理解，只是靠一知半解瞎忽悠了。真的万一到了那一步，就是彻底闯关赌国运的那一天，也是和资产价格无关。而最近的消费税下移到地方，也是减缓地方土地财政压力，试图彻底断了卖地的动机。
在这种情况下的个人购房，是真真切切要从房子是用来住，不是用来炒的角度去选择，尽量降低杠杆，在力所能及的范围内选择最好的，适合居住的房子。
而如何选择，请牢牢记住：选好房，找无念。
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