撰文=徐三刀
社會比小說更魔幻，樓市比詩歌更現實，房價比菜價更警醒。
歷經四十年的超常規發展，二十多年的樓市邁進，史無前例的財富大爆炸，房地產已經成為擺在人居生活面前的一道坎。
面對房地產狂飆猛進，投資者翻手為雲覆手為雨，只要抓住先機，三五年之間，就能資金翻倍。對於房價的無序上漲，安貧樂道、無私奉獻的人們，只能望房興嘆，轉眼，一夜之間，被掏空六個錢包。
一個殘酷的事實，終於被反覆實踐驗證，回到1997年，夏洛穿越回來告訴大春的話千真萬確：別唸書了（因為大春唸書倒數第一，實在沒有競爭力）,把錢拿來買北京二環內的房子！
九十年代初，北京房價已經超出了人們的購買力，公知紛紛叫苦不迭，打破兩萬時全民痛罵不斷，坐等暴跌大戲。結果，房價來了一個弧線飛躍，生活徹底被打入低谷，北上廣深房價打破5萬+，滿大街人們提著傢伙什到處找牛刀，想要找回自己失去的青春和房子......
於是，一個比較擔憂的問題出現了，以後房價還會跌麼？
在與房價長期戰鬥的歲月裡，人們逐漸掌握了一系列遏制房價上漲的方法，從2005年“國八條”調控開始，政策抑制房價已有14年之久......
站在土地財政的觀察角度，土地價格增長，拉動房價上漲，2010年北京拉開全國首次限購；土地價格再漲，拉動房價再漲，2016年北京拉開全國二次限購,在政策與房價反覆廝殺之中，北京房價終於打破5萬+。
北京限購政策影響分析》基於2016年至2017年初北京均價漲幅約30%，2017年北京出臺317限購政策；限購令下，均價瞬間跳漲4000元/平，客戶心理預期轉變時間週期約為4個月左右，市場成交量下降約50%，均價從38800元/平繼續上漲至迄今的均價44800元/平，漲幅15.2%。
上海限購政策影響分析》基於2015年至2016年初上海均價漲幅約15.8%，2016年上海出臺330限購政策；客戶心理預期轉變時間週期約為7個月左右，雖然市場成交量下降約53.8%，但是均價從33000元/平繼續漲至迄今的均價56000元/平，漲幅約69.6%。
深圳限購政策影響分析》 基於2015年至2016年初深圳均價漲幅約87%，2016年深圳出臺最嚴厲的325限購政策；由此即刻帶來客戶心理預期的轉變，同時市場成交量下降約55%，價格跳漲8%後長期保持穩定。
蘇州限購政策影響分析》基於2015年/2016年蘇州均價漲幅約70%，2016年蘇州出臺103限購政策；由此即刻帶來客戶心理預期的轉變， 雖然市場成交量下降約50%，但是均價從20000元/平繼續漲至迄今的均價25000元/平，漲幅25%.
成都限購政策影響分析》 2018年“515限購升級”成搖號分水嶺，開盤認購率直線下滑，第4季度開始客戶心理預期出現巨大改變，年末中籤客戶放棄選房率高達50%以上，政策效果明顯。
成都限購政策影響分析》基於2018年年初成都均價漲幅約20.8%，成都出臺515限購政策；客戶心理預期轉變時間週期約為8個月左右，雖然市場成交量下降約12.7%，但是價格繼續保持15%的漲幅。
仔細看一下，就會很清楚的發現，限購確實起到了抑制房價過快上漲的作用，但因為限購扭轉了市場發展軌跡，即便是限購，也沒有徹底澆滅房價！
通過兩次限購觀察和總結，我們可以看到很多值得借鑑和參考的內容：
其一，在限購啟動之初，大部分城市因為限購限售，導致在很長一段時間之內房價上漲過快。這就是被人們誤讀的“越限越漲”，普遍上漲在10%以上，因為供給失衡導致恐慌性置業。
其二，客戶預期會有轉變，因為限購拆分消費群體，隨著限購和限售雙重擠壓，一些城市市場涼氣從郊區向主城蔓延，一般在一年多左右，快的只有半年，客戶因為市場冷暖變換預期。
其三，最嚴限購令下，城市月均成交量會下降，一般為下降50%左右。但因為要“穩增長、穩預期、穩投資”，市場供給也收縮，成交均價一般會根據城市發展階段的不同繼續提升一定幅度。
總而言之，2016年以來這一次限購與2011年限購情況大不一樣，因為外部壓力變大，沒有暴漲暴跌的可能性，房地產既要擠掉水分，又要成為穩定經濟的壓艙石，或者風阻尼器，因此，一個字“穩”！
2015年國家大力鼓勵“去庫存”之前，多個城市的房價多年漲幅甚微，但是從2016年開始多個城市的房價開始飆升，背後核心的邏輯就是城市整體的“供求關係” 發生了根本的逆轉。
房價上漲的根本原因其實還是“供小於求”，房子供應實在太稀缺。當房子稀缺到需要限制購買行為，才能一定程度控制“哄搶稀缺”的行為，客戶的心理預期自然會發生轉變。
現實情況是，儘管各個城市都在大張旗鼓的搞限購限售限貸，調控雷厲風行，不換思想就換人；但供給量始終是“細水長流”，房價照樣上行。
一面謹小慎微供給房源，一面大張旗鼓操辦調控，為什麼會出現這種情況？
就是為了解決民生困難！在特殊的國情之下，既要看到“生產力的普遍落後”，又要解決“人們日益增長的物質文化需要同落後的社會生產之間的矛盾”。
想要搞現代化建設，想要“西部開發、東北振興、中部崛起、東部率先發展”，想要快速脫貧，想要修橋鋪路，最急不可耐的一點是：資金！
現在搞城市建設，必須借錢謀發展，但很遺憾和平年代，根本不允許野蠻擴張和掠奪
（例如英美的圈地運動），想要快速崛起，必須跨越原始資本積累。只有通過基礎建設，加快原始資本積累，再投資、再收稅、再抵押，形成循環。
但“只有資本才能成為資本作為抵押”，城市土地資源，是城市發展最大的存量資產，如何變現？絕對是一個經典問題！
城市化建設需要啟動資金，就必須要借貸搞建設，“土地財政”的作用，就是利用信用制度，將這筆隱匿的財富，轉化成為啟動中國城市化發展的巨大資本。
大部分人只會痛斥房地產開發的原罪，卻從來不肯承認土地財政對於城市發展的重要意義，只知道修橋、鋪路、蓋學校、建醫院、修地鐵全靠稅收，卻從不問這一部分稅收究竟從何而來？
如果不瞭解，你也就無法知道，政府對於土地財政的重視程度。更不清楚，大部分稅費都被間接繳納，居民負稅的“痛感”遠低於發達國家。
僅有一次的賦稅“痛感”指數，就在買房。但買房的痛苦指數也被房價上漲的快感所沖刷，而且因為買房之後，房子變成了資產，市場以高收益的方式，抹平了這一絲痛苦！
至少改革開放四十年，自2003年確定房地產為支柱產業以來，除了買小產權、無證房、爛尾房的群體，大部分購房者都參與了樓市紅利分潤。
近年來，一些媒體公佈城市土地依賴度，其實，有一些現實沒調研清楚。
因為最不依賴土地財政的城市只有兩種，一種是頂級發達，例如北京、上海、深圳，早就不依賴賣地；還有一種是頂級枯竭，例如玉門、盤錦、鶴崗，因為土地不值錢。夾在中間的城市最難受，土地價值被市場認可了，又反而被質疑依賴土地。
西安便是一例，過去，西安城市經濟實力綿薄無力，地價太低，出讓金十分微薄；現在，西安城市經濟終於冷灰復燃，地價翻倍，又被質疑靠土地發展。
近十年來，西安最慘的一年，就在2014年，四項數據全部下滑，那個時候，為什麼沒有人站出來說，西安經濟出現問題，西安房價存在問題？
備註一下：固定資產投資猛跌（1-11月份，總投資1614.35億元，下跌3.4%），建設規模急劇縮水（1-11月份，僅有2131個，直接下降了7%），土地流拍嚴重（土地流拍達到了十年之最，逼近1700畝左右），新房價格下跌（新房6588元，同比下跌305元/平）。
＞備註：2014年1-11月房地產開發下跌
＞備註：2014年1-11月份-固定資產投資下跌
＞備註：2014年-住宅、商辦、商鋪價格類比
而近十年來，西安最鼎盛的一年是2018年，經濟重回全國TOP20強，固投、建設、土地、新房連創新高。但我們要說的一點是，正因為城市發展進入快車道，西安的投資價值才站在十字路口！
最後總結一下，被感情羈絆的判斷是喪失焦距的，擺在面前的現實是無比清醒的，如果大家抓不住小週期，一定要緊抓大趨勢。
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