2019-09-17 11:54:09 武漢房姐

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，武汉买二手房有好多中介，这些中介有什么区别，怎样选择？目前知道的就是中介费不一样

回答：好中介的判断标准，我说下自己的经验。

1.沟通起来感觉很舒服，对区域很了解，基本上没有盲区，即使是有盲区，也会赶紧问，问完告诉你。

2.尊重你，说话非常客气，不该问的不问，若问了不该问的，很快能圆场。有很多SB中介卖品质盘，姿态就跟那房子是他家的一样，一副爱买不买的态度。

3.每次看完房，会主动收鞋套。

4.跟卖家沟通的时候很积极，该问的都会主动问。有的中介让他问一些信息，死活问不出来，沟通能力和办事能力上有问题。

5.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解.有的中介给你发完二手房之后，又给你发新房，这种直接拉黑。

6.中介费能优惠的都会去主动申请。

7.能很快读懂你的需求推荐性价比高，匹配的房源，房源筛选上比较用心，不会乱带看。

至于如何挑中介，说说我的过往经验：

1.自己要有筛选能力，如果遇上自己觉得不靠谱的中介，果断换掉，你将就对方，自己就吃亏了。

2.让靠谱的熟人帮你推荐，最好是熟人跟那个中介有过成交历史。

3.从中介网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，觉得对方还不错，再去线下找他们看房。

很多人第一次买房，都是随便找个店面找了个中介，最后就成交了。大概率上，这是极不靠谱的。

提问：房大大你好，几个问题。

一，目前用法人身份注册了一个小微企业，在实体运营，目前还未开通对公账户，想问下如果用企业贷款是不是需要查睡？

二，招行2.4万进黑屋，建行2万，房贷也在建行（一直申请提额不通过），华夏2.3万，想要提高额度，有没有好一点的办法？前几天去买了招行金葵花理财，放了50砖进去了，到时候准备申请经典白，不知道对不对？

回答：1.建议开通对公账户，有实际经营的公司能选择的产品更多，贷款利率也更低。

有免税额度，开了对公账户之后看他走不走对公的账当然能走对私就走对私，偶尔走点对公。

2. 招行金卡申请经典白的4种方法两个秘籍，详见知识星球内部分享。

提问：你好，美丽的房姐。关于贷款记录问题。

本人单身，刚卖了一套房子，性质.住宅。目前想入手一套，因原先是按揭，建行办理，故有房贷记录。属于二套。能否去除贷款记录，有什么办法，需要寻求哪个部门解决。谢谢

回答：去房贷银行做结清证明即可

提问：房姐好，有套单位房改房双证都有70年独立产权，最近想卖掉，有几个想买的但是看到土地证性质是划拨的。都打了退堂鼓，现在武汉市机关事业单位的住房都是房改房，土地性质都是划拨的，我看也很多在销售和成交，问一下房改房成交过程和商品房一样吗？有额外的费用吗？谢谢。

回答：房改房上市出售有条件要求，如几年后才允许出售、优先出售给产权单位、出售前须原产权单位在出售征询表上盖公章或不能出售等。

购买房改房后上市出售的收益分配是有限制的，总的原则是要给国家上缴一部分土地收益。

提问：新人首问：房姐好！之前广东房子出手得180刚来武汉落户，想在光谷买房投资为主，怎么选择为好，初步了解了琨御府，光谷未来城，万科金域学府，保利时代二手等，比较迷茫，有什么更值得入手的新盘吗？或者帮我缩小一下看二手房范围。我还很担心还贷能力差的问题，毕竟工资太低，我需要看那几篇相关精华文章？另外，环京固安一套毛坯小房何时该出手？出手后估计得子弹80左右是否应在重庆入手一个小的，首先应该考虑去哪个区域看房？小白一枚迫切需要房姐指点。

回答：1.武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。保利时代二手溢价严重，不建议买，关山大道二手次新关注金地格林东郡，茉莉公馆，融科天域，蓝晶国际等，单价2.2以内可入。

担心月供，留足2年月供即可，后期通过分割出租或者民宿的方式缓解月供压力。

2.精华主题都看一遍，构建房产投资框架。

3.固安房产出手，裂变2套重庆房产。重庆投资公式，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问坐标西安，本跟有一套未央区凤城十路自住房，11年房龄电梯小高层，全款付清。现在在看浐灞万科澜岸已经登记，置业顾问算的我的组合贷贷款利率要上浮23%，是均价15000小高层，开盘有125高层3室和143小高层4室。我首次贷款怎么才能降低利率，万科澜岸值不值得买，买哪个？3口之家。我目前自住房西苑小区要不要卖。孩子3岁，还要考虑学区问题，澜岸大概率是浐灞五小（预计2021招生），西苑小区带西航三校学区。1.怎么操作才能降低税点，2.选个好学校。感谢！

回答：1.万科澜岸考虑自住可以买，品牌优势，但是崭新的新区需要守大长线。新区的学校都有同样的问题，没有毕业生，教育质量不好判断。单从生源来看，以统筹生源为主，如果没有引进名校，应该一般。125平的三居未来流通性更好。如果不缺子弹，西苑小区可以等到楼市回暖后再出手。纯商贷外资银行利率更低，组合贷可以挑一个售楼部合作利率最低的银行，新盘售楼部都是强势方，一般不支持自己找银行。如果有银行同意给你批贷，可以找开发商申请更换银行。

2.考虑孩子上学，教育买个名校学区房小户型挂名额，再买一套大户型自住。

提问：光谷东崇文的精装公寓，单价1.5多一点，由途家托管包租70一个平方，投资可以买吗？

回答：关于买卖，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。如果有购房资格，优质考虑住宅。

纯粹包租的话，你计算回本周期。2年内回本可以考虑。

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

提问：(新人首问)房姐，想给三岁半的孩子置换汉口老名校学区房1.公公名有华苑143平楼梯房2.长江新城有公名长江明珠92平电梯三房这套现置换对沈阳路小的仁义96年电梯公房可看江已下定面积36.82平，建面49,105万3我和老公名有美联城仕86.25小三房纯公贷4.老公婚前汉口北金马凯旋cbd二楼铺建66平34万5婚前我名丰华园经适房82平6.我爸名台东路老一室一厅建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20个，不想贷。1:长江新城里的长江明珠那套现卖掉买仁义电梯公房可行不？2:两边的固定资产如何优化重组，可以实现价值最大化3:现在有没有必要表现部分房产，流现金投资存银行？

回答：卖出评级对比:

没有贷款先卖

房龄老的先卖

面积小的先卖

这些房产里最应该出手的是华苑楼梯老破大，台东路老破小和孝感的私房。这几类房产处于房产生物链的最底端，未来涨幅非常小，建议尽早出手裂变。长江明珠因为有长江新城利好，可以暂时保留。丰华园在硚口，区位一般。这2套可以考虑楼市回暖后出手裂变。

置换小户型学区房挂名额，思路正确。淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等到明年初3-5月看市场回暖情况。商铺租售比在4%以上可以保留。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。子弹不要存银行，跑不过通货膨胀。

提问：房姐好，目前在望京上班，北京首套，自住。目前考虑看一下回龙观，天通苑，北苑和立水桥南，这些地段哪个更好些，能有个排序的话更好啦！

回答：天通苑>回龙观>立水桥>北苑只是按当前可投资价值来算

提问：房姐好，想纯投资沈阳一套房产，总价控制在150w，浑南片区有升值潜力吗？目前比较看好东湖片区的保利和光和华润长安里，或者房姐有更好的城市投资推荐么？

回答：改善型项目不适合投资，沈阳沿着沈北地铁和学区淘单价8000以内的盘。中国top20省会城市，人口1千万以上，人口净流入都城市，都适合投资。

具体需要结合你都主场和房票情况来选择建仓城市。沈阳，重庆，武汉，长沙等都是不错都城市。

沈阳和长沙均价还没有过万，特别是沈阳，吸引全国的多军建仓。