金地集團作為曾經房地產行業的四大天王之一，在規模加速賽中被遠遠甩開。2016年起，金地開始奮起追擊，但在錯失三四線紅利，一二線城市又遭遇嚴格的地產調控，金地完成2000億元銷售目標壓力不小。
2019年，金地集團銷售規模實現同比增長，但對於能否完成2000億元的銷售目標仍未可知；房地產業務毛利率上漲，營業收入與淨利潤均實現上漲；存貨週轉的減緩和以一二線為主的拿地佈局使得金地集團的開發週期拉長，利潤空間壓縮，未來需警惕現金流風險。
01 銷售額同比上漲
能否完成目標未可知
圖：2015年-2019年10月金地銷售業績情況
2019年以來，房地產調控延續“房住不炒”的基調，隨著因城施策的實施，各線城市市場呈現出週期輪動行情，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著，房企銷售規模繼續擴大，行業集中度進一步上升。
2019年1-10月，金地累計實現銷售面積797.0萬平方米，同比上升25.02%；累計實現銷售金額1576.3億元，同比上升32.14%，銷售增速較2018年有所上漲，但對於金地提出的2000億元的銷售目標，目前金地只完成78.8%，在後兩個月完成銷售目標難度不小。
02 存貨週轉率下降，利潤空間被壓縮
在一場規模加速賽中，曾經的“招保萬金”現在只有萬科仍奔跑在第一梯隊，其餘三家均已掉隊。相較於前兩年的高速增長，2018年以來，金地集團的銷售增速有所下滑，一方面跟企業推盤速度與城市調控有關，另一方面是因為企業的合作開發模式與週轉效率。
圖：2015年-2019年三季度金地集團銷售商品、提供勞務收到的現金/銷售金額
從近幾年銷售商品、提供勞務收到的現金與銷售額的比值來看，金地集團的收現率一直在下降，2019年三季度，金地集團的銷售收現率為37.88%。從存貨週轉天數可以看出，2016年金地集團的存貨週轉天數為687.27天，2018年為1225.32天，2019年三季度增至1325.58天，存貨週轉速度在變慢，主要是因為金地前幾年拍出的高價地在限價限售等政策限制下，不能實現快速去化。存貨週轉天數的拉長導致現金流回款較慢，企業擴張受阻，利潤空間被吞噬，資金鍊承壓。
03 結算推動業績增長，盈利能力增強
圖：2015年-2019年三季度金地集團營業收入與淨利潤變化情況
2019年1-9月，金地實現營業收入425.32億元，同比增長26.91%；實現淨利潤82.4億元，同比增長7.81%，基本每股收益1.2 元。
金地業績的增長主要得益於房地產項目結算面積和收入的增加以及房地產業務毛利率的提高。2019年前三季度，金地房地產業務毛利率為41.75%，較去年同期增加0.36個百分點，房地產項目結算面積達350.64萬平方米，結算收入為587.66億元。
圖：2015年-2019年三季度金地集團盈利能力情況
從盈利方面看，2019年前三季度金地集團各項盈利指標有所上升，盈利水平提升明顯。金地集團毛利潤同比增長26.29%至122億元，毛利率增長至41.75%，同比增長0.36個百分點，淨利潤同比增長7.81%至82.4億元，淨利率達19.49%，同比下降3.51個百分點，主要是由於合作項目增加所致。
04 佈局力度不斷加大，資金鍊承壓
圖：2016-2019年三季度金地拿地情況
金地集團補倉節奏較為積極， 2019年1-10月，金地新增土地規劃建築面積798.9萬平方米，與前10月銷售面積基本持平，拿地金額為525.97億元，拿地金額佔銷售額比重為33.37%，補庫存節奏相對積極。從拿地權益來看，2019年以來，金地與其他開發商合作開發的新增土地有所減少，拿地權益佔比88.23%，較2018年全年上升21.68個百分點。
圖：2019年前10月金地集團拿地金額各城市級佔比情況
從拿地佈局城市來看，金地佈局城市以一二線為主，一二線拿地金額佔比達69.95%，由於一二線城市受調控政策影響較大，金地開始適度加大在長三角、珠三角的三四線佈局。目前來看，一二線城市佈局可保證銷售業績的穩步增長，但不排除在政策影響下，金地銷售受到影響，從而使得銷售增長達不到預期。土地規模擴張為金地未來發展奠定基礎，但是也令其資金承壓。
2019年三季度，金地集團經營活動產生的現金流量淨額為-2.7億元，得益於銷售回款的增加，較2018年同期的-93.68億元大幅減少，但是仍為負數；投資活動產生的現金流量淨額為-59.47億元，較2018年同期的-16.75同比大幅增加。籌資活動產生的現金流量淨額為74.8億元，同比大幅減少。
05 負債保持在合理水平，短期債務壓力不大
圖：2015年-2019年三季度金地集團財務槓桿情況
金地集團的負債水平較低，債務結構在合理範圍內，截至2019年三季度，金地集團的資產負債率為76.41%，剔除預收賬款後的資產負債率為49.82%，與行業平均水平相持平。
圖：2015年-2019年三季度金地集團短期償債能力
金地集團的短期償債能力較強。金地集團加強資金管理，強調銷售回款情況，拓寬融資渠道，有效增強企業的短期償債能力。2019年三季度，金地的速動比率為0.79，處於行業較高水平。金地集團目前的貨幣資金完全可以覆蓋短期負債，資金較安全。
2019年三季度，金地集團的貨幣資金為431.5億元，短期借款及一年內到期的債務總和為210.92億元，短期債務壓力不大。
總體來看，金地集團在規模加速賽中，已經被遠遠甩開，2018年金地集團銷售增速快速回落，2019年雖有回升，但對於前兩年的銷售增速不免有些下滑，主要原因是金地集團的項目開發週期拉長。金地集團佈局重心以一二線為主，拿地成本較高，在限售、限價等因素影響下，項目去化率不理想，同時項目週期的拉長不免會壓縮利潤空間，現金流回款較慢。另外，金地集團土地儲備規模大幅度擴大，在建房地產項目以及在建自持物業項目未來三年均需要投入較大規模的資金，將對金地集團的資金流形成一定壓力，未來還需關注現金流風險與債務風險。
研究員：蔡豔平、黃帥
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