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全国少数民族运动会和郑州国际马拉松赛刚刚结束，常西湖新区的房价就下跌了。这两天，大家的朋友圈应该都有这条消息：
汇泉西悦城重要通知
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10套工抵房工抵房来了
一口价11700元/㎡
一口价11700元/㎡
一口价11700元/㎡
面积: 89-108㎡
价格:原价12300元/㎡
现价:一口价11700元/㎡
交房时间:2021年8月
政策:5%网签剩下的两年四次
名义上说是工抵房，但是大家都明白，就是降价了。虽说降幅只有600元，但也无疑于给尚有余温的常西湖新区浇上了一盆凉水。
刚刚花了12000多买汇泉西悦城的业主，估计正在去维权的路上，而14000多买了永威西郡、融信奥体世纪的人，此刻估计心里也在瑟瑟发抖。
毕竟星星之火可以燎原，绿博组团、惠济北都是从个别楼盘房价下跌，演变为了房价普降的地步。毕竟开完运动会房价就下跌已有很多先例，例如2010年广州亚运会开完之后，亚运会场馆周围房价就出现了下跌，甚至还有几年的横盘。
于是，很多人都在问，常西湖新区的房价真的要进入下跌周期了吗？
02
我们之前的文章中提过，判断一个区域房价涨跌，其实只用看两个方面就可以了：
一个是看区域的现状，既该区域到主城区的距离，区域内配套是否成熟，楼盘竞争是否激烈，就业机会有多少，房价是否合理等。
一个是看区域的未来，既该区域是否还有较大利好。
如果这两个方面都不太好，那么这个区域的房价大概率就会下跌。
例如现在被批的最惨的绿博组团，还有以前也经常被批的滨河国际新城、惠济北等等。基本都有几个共同点：
1、区域内楼盘众多，竞争激烈；
2、区域配套太少，很不成熟；
3、和主城区有较大的断裂带；
4、未来利好不大，泯然众人；
5、前期价格太高等等。
反之，如果这两个方面都能够支撑区域的价值面，那么房价就大概率不会下跌，除非是大环境变了，整个城市的房价都在下跌。
按照这个理论，我们分析一下常西湖新区，我们先说好的：
现实方面，我相信，最近两个月所有去过奥体中心的人，都会感到一种震撼。西三环到四环之间，一个接一个大气磅礴的场馆，让人看完之后，都有一种忍不住竖起大拇指的冲动。
笔者最近去过两次，一次是晚上，一次是白天。漂亮的灯光秀、巨大的一个挨着一个的广场，看完之后就一个感觉：牛。
郑州所有在建的新区中，没有比它基本面更漂亮的新区，其中包括白沙组团。未来白沙组团会不会比它更漂亮谁也不知道，但起码现在没有它漂亮，这一点，应该毋庸置疑！
另外，常西湖新区还属于次新区，也就和老城区之间没有任何留白。这就意味着常西湖新区的楼盘基本不用导流，郑西的购房者自然而然的会外溢到常西湖新区。
楼盘方面，常西湖新区的竞争也不激烈，只有永威西郡、融信望湖宸院（奥体世纪）、世茂璀璨熙湖、汇泉西悦城、汇泉景悦城等个位数楼盘，不像绿博、惠济北、滨河等等，都有10几个楼盘，每个项目的销售压力都非常大。
交通方面，地铁14号线已经开通、地铁6、10号线也都在修建。加上已运营多年的1号线，常西湖新区将成为未来5年内，郑州唯一一个拥有4条地铁的新区，仅此一条，再次秒杀了很多新区。
未来利好方面呢。老实说，没有特别大的利好，都是些老生常谈：
1、11月9日，奥体中心将举办张韶涵演唱会；
2、12月12日-15日，2019年乒乓球世界巡回赛总决赛会在奥体中心举办；
3、明年上半年，CCD中央大街将投入运营。下沉式商业体，长约1.75公里，宽约57米，项目体量12万平方米，设置商铺200余间。计划打造为集餐饮、购物、休闲、娱乐、商住、旅游、健身为一体的复合业态地下商业街。
4、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心等将陆续投运营。
但是，和其它新区几乎基本没有利好相比，这些利好仍然可圈可点。所以，笔者总体上很看好常西湖新区，打心眼里希望它能够越来越好。这种感情，估计深入了解过常西湖新区的人都能懂。
03
现在我们再来说常西湖新区的短板。
说实话，笔者在写它的短板的时候有点心痛，因为这个短板，短的真的有点狠。
缺乏高端就业机会，大概是郑州西区最大的短板，常西湖新区也不例外，更严重的是三五年之内，根本看不到任何希望。
常西湖新区中规划的有九曲莲湖、文化产业园和九州坊，商业用地、商务用地的规划面积很大，笔者在地图上量过一次，它们加起来比东区CBD的商业、商务用地面积都大。
但是，这些商业、商务用地上引进了哪些企业，楼高规划是多少米，什么时候开工建设，基本都没有消息。这就意味着至少五年内，常西湖基本没有什么工作机会，更别提高端工作机会。
在西边买房的人大部分都是刚需、上班族，周围没有工作机会，非常影响生活质量。例如笔者的一个朋友，在西三环附近居住，国贸360这里上班，每天来回的通勤时间为公交3小时。
那么五年之后，常西湖新区会出现大量高端工作机会吗？好像也很难。
郑州的高端工作机会也就那么多，而那些高端企业又不断地向东区迁移。例如今年郑州落户了两个大企业，阿里巴巴和海康威视，他们不约而同的都选择了东区。
等高铁东广场建成之后，估计将办公地点迁往东区的高端企业会更多。没有了高端的工作机会，就没有高收入人群，没有了高收入人群，就意味着房价难以上涨。当然，房价难以上涨不意味着房价就会下跌。
跌不跌，还要看房价有没有脱离区域价值。
现在常西湖新区内，纯高层房价最低的应该就是汇泉西悦城，特价11700元/平。最高的应该就是永威西郡，置业顾问说要卖到15500元/平。价格中等的就是融信望湖宸院，大概14700元/平。我们取个中间值，整个区域的房价按14700元算。
现在西三环附近大概为14500元/平，北四环附近约为12000元/平，南四环附近大概为13500元/平。
大家自己估算一下，凭感觉，觉得常西湖新区的房价高不高？
如果感觉不出来，笔者只在下面提供一些建议，不做任何的指导，相信看完后，每个人都会形成自己的见解。
04
1、如果你不在常西湖新区附近上班，还想享受常西湖新区的配套，笔者建议率先关注西三环沿线。
我们不可能天天去四大中心，但肯定要天天上班，距离上班地方近一些更好。另外，西三环附近的配套和交通，肯定要比四环附近成熟很多。
2、如果你在东边和西边犹豫不定（估计这种人也比较少），那么，仍然建议优先选择东边，虽然东四环外的基本面目前没有常西湖新区好，但附近的工作机会还是要多一些。
3、如果你在南边、北边、西边三个方向犹豫不定，如果楼盘价位相当，常西湖新区肯定更好一些。但是，如果价格不等，就要看情况而定，不能一概而论了。别忘了，北三环附近还有16000多元的楼盘呢。
4、如果你是纯投资，长线看常西湖新区肯定是值得的，但不要指望近期这里房价还会上涨。
5、当然，如果郑州又要举办什么大型运动会，得，还看啥看，赶紧掏钱吧！
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