我們的這個宇宙，有一條守恆定理，就是越容易的事情，收益差距越小，越複雜的事情，收入差距越大。
你把錢存餘額寶，全國人民的收益都一樣。
你去幹滴滴快車，乾的時間一樣，收入也差不太多。
如果你去買股票，那一些人能賺十幾倍，同時就意味著還有更多的人虧得底褲都沒有。
買房子也是這樣，我們買住宅，只要你市場價買進，整個城市是同賺同賠的，你和別人在收益率上的差距其實並不大。
但商鋪就是個更復雜的活，有的年租金幾十萬，有的十來年沒一個租客，這中間的收益之差是非常驚人的。
買商鋪我們仍然是有結論的：三四線城市的商鋪不要買，一二線城市的商鋪仔細挑。
在這裡我們僅討論沿街商鋪，對於大型商場裡分割出售的商鋪，恕我直言，牛逼的商場不分割出售，比如萬達，分割出售的不能說一定差，但普通人玩不轉，受眾群太少，我們就不討論了。寫字樓也不在我們討論的範圍內。
說回沿街商鋪，其實在電商之前，小城市的商鋪就已經顯出了疲態。對於小城市的主要消費人群——中年婦女來說，是不存在小商店這個概念的，什麼東西都是批發市場，一包鹽也要進去大型超市。
電商來了之後，小城市的商業幾乎被吊打，再無翻盤的可能。
對一二線城市來說，商鋪的商業形態越來越以提供服務為主。比如健身，娛樂，餐飲，美容美髮，中介公司，培訓機構，便利店等。
買商鋪的人最關注的是租金，而商業形態的毛利潤直接關係到你的收租水平。
所以我們把問題一再壓縮，變成，如何把自己的商鋪租給毛利較高的商業形態。
那我們的方法論就總結出來了，找一個高消費的區域買進商鋪。
好像尋到了寶了是吧，but，事實上，找一個高消費的區域買進商鋪這一條，你根本做不到。
高租金的區域都是成熟區域，而成熟區域的租金高又穩定，妥妥的現金牛，誰會去賣，即便是賣了，按現金流折價，我們普通人也買不起。
我們大部分能買到的商鋪，是新的小區沿街蓋的門面。
這就引出來一個悖論，我們買商鋪要找高消費區域，可以是高消費區域沒有鋪子可買，可買到的鋪子只能是新區域，新區域日後能不能有高消費鬼都不知道啊。
尼瑪，一圈下來，買鋪子和買股票一樣，全靠蒙。
有人說看這個小區的檔次啊，小區高端，商業自然不會差，錯，事實情況是，高端物業的周邊通常支撐不起商業，因為人數不夠。那些熙熙攘攘的小區，商業繁榮，又怎麼可能是高端小區呢。你說萬科？萬科就是聽著高檔點的普通小區。
事實上，買商鋪的成功與否並不取決於你的分析，甚至和地段也沒有關係，你的商鋪的租金，取決於你的租客意願。香港路上照樣有蘭州拉麵，閩江二路實在想不通怎麼就會冒出一堆咖啡店，城陽的小北曲集裝箱飯店到底是怎麼聚集的，微觀上的事情是無法解釋的，好在我們還是可以在宏觀上把握一下。
商業的發展路徑
我們玩《模擬城市》，第一步要先建一片低密度住宅區，然後配建一些低密度商業區，
人口沒聚上來之前，你會發現高密度商業區都是無法解鎖的，這符合事實，人口密度決定商業模式的等級和種類。一個新區域，一個新小區，當週邊還是玉米地的時候，什麼樣的商業會先出來？賣油條的，賣菜的，賣建材五金的，小超市，蘭州拉麵，排骨米飯；慢慢的，小區入住率提高，你會看到小飯店，小賓館，夫妻洗車店等會冒出來；再往後，隨著周邊區域的開發，周圍的商業會冒出烤肉攤，中型超市，幼兒園，美容美髮，專業汽車維修中心；運氣好，再往後，你會看到火鍋店，酒吧，藝術培訓，健身，西餐日料。
1級，2級，3級，4級，人均消費越來越高，利潤率也越來越高。
好了，你說那買進一個商鋪，把商業熬到第3，4級是不是就好了呢。錯，商業升到第3、4級時，第1、2級的商業仍然存在，還是在原來的位置，你會看到，一條兩車道的馬路，常常出現，這邊是一二級商業，對街是三四級商業，這邊的房東望眼欲穿啊，可三四級商業就是不過來，人家扎堆啊。
你能說你的地段不夠好嗎，你只能說你的隔壁商鋪都是豬隊友，你們最好的做法就是把你們那一排的租客全部趕走，然後重新招租，引入更高端商業，但我估計沒有鄰居聽你的。每個人的自以為是，共同造成了這麼一個不利的結局。
一個區域人口密度上來後，一個新的小區落地，一片新的商鋪交付，一夜之間所有商鋪全部開始裝修，一個月後鞭炮陸續響起，定睛一看，我靠，咖啡麵包店，烤肉店，酒吧，串城，餐吧，便利店，湘菜館，川菜館，朝鮮菜館，……一把全部齊活，直接跳過了一二三級商業，上來就是四級商業，對接的商鋪業主掩面而泣。
有套路了吧，如果一個區域的一二級商業都發展不充分，就不要去買這塊區域的商鋪，觀察，計算，看著3級商鋪差不多時，進場去買商鋪，直接把商鋪租給4級商業。
but，又來了一個悖論，一個區域快成熟時，房價就貴了啊。
貴就貴吧，但如果僅僅是因為一個公交站或者馬路稍微寬一點等種種原因，4級商業不選擇你這塊，集中去另一個小區的商鋪開店，然後那條街以後就叫餐飲一條街了，你這邊最多三級商業，什麼店都有，四不像了，該怎麼辦？
無解，命其實並不在自己的手上。
非吾主場。
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