半岛记者 于红靓
2019年零售地产市场如何？15日，仲量联行发布《2019年青岛房地产市场回顾及2020年展望》，数据显示，2019年青岛优质零售地产市场整体净吸纳量为47.6万平方米，郊区零售地产显现出巨大的发展空间。
零售地产方面，市场供应上，2019年青岛零售市场核心商圈供应增速放缓，但年末有34万平米的新增供应集中释放于城郊区域。近几年随着产业和人口向西海岸、高新区、胶州、即墨等区域扩散，加之基础设施的引导，使得郊区城镇体系迅速发展成熟，多因素促进零售商业向郊区下沉。预计到2025年，青岛郊区商业市场存量将占到整体市场规模的43%。
在需求端，2019年青岛优质零售地产市场整体净吸纳量为47.6万平方米，较去年增加了18万平方米。从全年的需求表现来看，时尚类、餐饮类、生活类品牌仍是市场上比较活跃的主体。餐饮类约占租赁年成交量的23%，但扩张意愿呈现两极化和精细化趋势。客源稳定且需求面积较大的火锅、海鲜等正餐类餐饮普遍在街区商业或裙楼底商项目寻求扩张；而瘦身进驻购物中心的餐饮品牌正在通过差异化和精细化定位锁定细分客群；服饰类品牌近几年受电商冲击较大，整体扩张趋势放缓，但同样呈现精细化发展趋势，比如服饰品牌集合店正在通过拆分单独开店的模式强化品牌认知和定位。同时，随着国潮复兴的持续升温，鄂尔多斯、波司登等国货品牌在注入年轻化与设计感的新元素后也呈现扩张趋势。家居生活品牌正突破单一品类小型店铺的模式，向涵盖家居、小家电、厨具、美妆、饰品、服装、玩具，甚至家具等综合性跨界的大店模式发展，例如无印良品中国第6家大型旗舰店入驻银座商城，涵盖家居、餐饮、电器、亲子、手作体验等多种业态。同时，采取渠道直采、高效周转的仓储式进口品牌集合店KKV也强势进驻青岛市场。
租金方面，市场租金保持稳定，经营策略两极化发展。截至2019年第四季度，全市优质零售物业市场整体平均租金为251元/平方米/月，环比及同比分别小幅上涨0.3%及1.8%。随着消费格局演变及市场竞争加剧，购物中心的经营策略也在呈现多元化趋势。运营较为成熟的购物中心更看重于品牌组合和档次定位，并引领核心商圈市场租金稳定上涨；而对于运营尚不稳定的购物中心，提升入驻率成为阶段性诉求，因此业主往往通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘性的培养。
从数据来看，2020年近15万平米的新增供应将全部位于近郊板块，主要是西海岸新区和城阳区。仲量联行分析，未来12个月，郊区商业将成为青岛零售地产市场的主要基调，青岛零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。
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