經過多年長牛，樓市已經成為中國居民最重要的財富載體，而且對於房價只漲不跌的信仰在過去十多年的經驗下得到了不斷強化。但是，或許現在正是一個轉折點。
一、潛在回報下降
由於房價上漲遠超租金，導致租金回報率嚴重扭曲（一線城市租金回報率只有約1.5%，廈門更誇張，只有0.8%），這是衡量資產估值的最直觀指標。這個數據甚至只有房貸利率（以北京為例5.4%）的不到三分之一，而作為對比，香港目前住宅平均租金回報率3.47%，按揭利率卻只有2.15%。
北上廣深租金回報率走勢 2008-2018
北上廣深租金走勢 2008-2019 在房價翻了多倍的情況下 四個城市平均下來租金沒有
之所以房地產的估值會不斷升高，本質是房價漲幅幾倍於房租，而這背後的原因在於買房普遍可以加槓桿，但租金是純消費。所以信貸刺激成就了房產的高估值，在目前這樣的估值基礎和未來人口老齡化大趨勢下，理性來看，房價內生性的成長速度可能還跑不贏通脹，但如果真的再來一波強刺激，不排除還有上漲的可能，但再來一輪刺激的可能性幾乎為零，原因是成本太大。
說到不可能再來的樓市刺激，除了刺激的風險越來越大、效果越來越小外，還有一點是現在再刺激會動搖國本，這樣說不算誇大其詞。
房產作為中國價值最大的資產，它的高估也成了資本外流的動力來源。一方面房價和租金上漲帶動產業成本提高，廠商外遷帶走大量資金和就業；另一方面，富裕階層可能只需要賣一套房就可以換得巨量的海外財富，
推升房價泡沫相當於是送子彈給這些外流富人來打自己。資本外流可以從經常賬戶的收支結構看出端倪，過去中國憑藉世界工廠的地位賺取順差，積累了大量外匯儲備。
但這幾年開始情況出現微妙變化，貨物貿易順差見頂下降，而外匯支出卻在大幅增加，其中大部分是以“旅遊”名義流出的，如果趨勢維持下去，經常賬戶收支不久將會由正轉負。
中國經常項目賬戶收支結構
在銀行購匯過的朋友都知道，無論是真的旅遊，還是在境外買房或投資股票，“旅遊”都是一個萬用藉口。過去幾年，在有大量經常賬戶順差作補充的情況下，中國外匯儲備從峰值的4萬億美元下降到3萬億出頭，可推測資本外流規模超過了1萬億美元。
比資金外流更值得重視的是內部金融風險的積累，如今一切以穩定為優先，從去槓桿到穩槓桿，本質是以時間換空間，而這個過程才剛剛開始，不太可能會在這個時候貿然去做增加潛在風險的事。
二、掌控資產的權利
買房不是買菜，它可能一次性要交出一個家庭多年的積蓄，但對於買房來說，最可怕的不是房價下跌，而是後續規則的不確定性。
做一個橫向對比，比如你在某些發達國家城市買房，那麼買房後怎樣出租、租金怎麼交稅、房產稅率是多少、每年稅基怎麼調、遺產稅怎樣豁免等等，這些都是黑紙白字的法律規則且幾乎不可改的。所有你能想到的問題，別人都寫明瞭，那麼作為業主，心裡自然就覺得踏實，因為大多要點是業主可以掌控的（業主也應該有這種掌控的權利）。
不動產作為大項資產，不僅是它本身不可移動，更重要的是規則不能隨意動，否則業主又怎麼做到“有恆產者有恆心”？
遺憾的是，近年來不少城市的樓市政策變化越來越頻繁，例如某些城市從幾年前的支持商改住，後來一棒子把商住打到半死，幾乎就像變臉一樣；又比如一個人買房時並沒有限售，買房後幾個月被告知自己的房子在若干年內都不能賣了...
想象一下，我們買一個房子，暫時不說買之後是漲是跌，買後忽然給你改一個學區，過兩天再來一波限售，時不時再傳出幾個房產稅的消息，再過幾年搞不好又給你推個遺產稅，我們完全不知道後面會發生什麼，你想了解後面會怎樣，得到的回答都是打太極，而在未來事情發生的過程中也完全沒有表達看法和參與規劃的空間。
這就是我強烈不建議現在拿買房當投資的原因，因為你的錢是真錢，是辛辛苦苦賺來的，但卻沒有換來業主應得的尊重與權利，甚至不能決定自己名下資產的命運，這相當於是把自己的財富支配權拱手讓給一個越來越任性的人。
三、剛需也等於投資
常常有人問：那現在剛需買不買房？對於“剛需”這個詞，我多次表達過觀點表示這就是一個忽悠人的偽名詞，剛需比投資客更在意漲跌！剛需就不可以多省點錢嗎？
因為剛需的經濟實力往往弱於投資客，對於風險的承受力更弱，不信？看看那些在降價出售的樓盤面前抗議的老業主就知道了，他們當中就沒有一個人是買來自住的嗎？
只有一種人算得上是真正的剛需，那就是即使買房後房價不漲甚至下跌也非買不可的人。可是，這種人能有多少呢？
另外，無論是買房還是做其他事情，凡事都要考慮成功的收穫和失敗的結果，即風險回報的比例。以現在為例，高負債、穩房價、老齡化的背景下橫盤或溫和上漲已是理想狀態，買房如果成功，收穫是早一些搬進自己的房子，或者面子上的滿足感；但如果失敗，例如遇到降薪、失業、房價下跌，代價是斷供和破產。這個風險和收益比，顯然是不合理的。當然，剛需有多剛，本身是一個很抽象的概念，如果你遇到不買房就不能結婚、或孩子錯過上學機會的話，可能還是不得不買的。
四、擔負責任，願賭服輸
買房是大事，無論結果怎麼樣，每個成年人都應該為自己的決定負責，不要想著處處都可以佔便宜，以至於賺了就誇自己英明，輸了錢又罵開發商。買房前充分考慮，買房後絕不反悔。
至於投資，更要有風險意識和多樣化思維，希望這篇文章可以幫助讀者完善自己的決策。
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