2019-12-31 19:27:58 樓事紀

過去十年，國內的房地產市場經歷了一段黃金髮展期，不少業內人士將其稱之為“大牛市”。總體來看，早早買房的都已賺得盆滿缽滿，而錯過了買房時機的剛需則依舊一直追著房價向前跑。

根據易居房地產研究院發佈的全國50城房價收入比報告來看，43個城市的房價收入比已經超過了9，其中深圳、三亞、北京、上海和廈門位居榜單前5位，房價收入比分別達到了36、30、24.9、24.6和22，這意味著不考慮其他因素，至少分別需要22-36年才能買得起一套房，顯然剛需的買房之路並不容易。

為了抑制不斷上漲的房價態勢，過去這兩三年，國家不斷升級加碼了房地產調控的力度，從2017年到2019年共出臺調控超過1200次，密集程度刷新歷史紀錄。截至目前，全國房價已經整體迴歸平穩。不可否認的是，雖然房價不漲了，但房價整體居於高位，而且房貸利率上浮也增加了買房成本。

不過，剛需不用愁。在今年12月中下旬的國家經濟工作會議上，國家為2020年的房地產走向定下了明確的基調，既要堅持房住不炒，也要推動因城施策。因此，筆者認為，明年或許會有越來越多的城市在人才購房補貼、公積金貸款、首付比例、首套房貸款利率等方面放鬆限制，從而加大對剛需購房的支持力度。

除此之外，為了實現住有所居的目標，國家也已經開始出手幫忙了，通過打破單一的商品住房體系，推動住房租賃和共有產權兩類住房的試點，幫助更多的新市民實現住房需求。筆者認為，在這裡或許真的要恭喜沒有買房或者買不起房的購房者了，一旦兩大住房體系落地城市，今後住房或將不再是難事。

第一類：租賃住房

2015年，國家首次提出“租購併舉”。過去四年，關於租賃市場的政策和規範措施密集出臺，具體涵蓋了金融支持、稅收優惠、法律保障、租購同權、租賃地塊、亂象整治等等。目前，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市已開始進行試點。此外，2019年12月份，國家經濟工作會議和住建部年度工作會議先後再次重申了2020年要大力發展租賃住房。

顯而易見，租賃市場正在進入“快車道”，而這意味著房地產市場將進入到一個全新的時代，即租購併舉時代。正所謂，春江水暖鴨先知，對於樓市正在發生的變化，開發商的嗅覺無疑是最靈敏的。孫宏斌表示，過去一二十年，開發商都在搶增量，但如今房地產已經達到15萬億量級，再往上就難做了，未來房企都將會搶奪存量市場。目前，不少開發商早已未雨綢繆，紛紛進入租賃市場。

孫宏斌

其實，對開發商的轉變很好理解，土地資源有限，可出讓和開發的土地只會越來越少，一直靠蓋房子賺錢不現實，而租賃市場則是一塊可以預見的大蛋糕。大量租賃住房入市，可以滿足中低收入群體的需求，實現住有所居。此外，可以分流商品房的需求，從而抑制房價上漲空間。更關鍵的是，一旦租賃市場進入到成熟階段，將會撬動必須買房的傳統觀念，年輕人可以把更多積蓄投入到自己的喜歡的事業當中。

第二類：共有產權住房

共有產權是什麼？顧名思義，就是買房人和政府共享房子的產權，比如雙方各佔50%的產權，主要目的就是為了幫助資金能力不足的無房者買得起房子，住得上房子。截至目前，已在上海、北京、西安、南京、濟南、杭州、廣州、成都等城市試點，而且越來越多的城市正在跟進。在筆者看來，對於剛需購房者來說，共有產權住房好處頗多，主要具備以下3個優勢

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1、購房者可以回購產權。買房之初，可能資金會不足。但是，隨著家庭收入的增長，如果經濟能力提高了，購房者則可以把另外50%的產權贖回，這樣就擁有了這套房子100%的產權，也就是說房子徹底屬於自己了。不難看出，共有產權住房代替了原有的商品房，而且並不影響購房者日常使用，與公租房相比更佔優勢。

2、共有產權房價格較低。根據社科院統計，在房價的構成要素當中，土地成本大約佔60%，而共有產權房恰恰就是地方讓渡部分土地收益，比如，這塊土地原本價值10000元，由於要用於共有產權住房開發，所以土地出讓價設定到5000元。顯然，這就從根本上抑制住了房價上漲的基礎，房價水平自然要比周邊商品房低一些。

3、可以抑制投機炒房。只有拿到不動產權證滿5年之後，共有產權房才可以進行轉讓和交易。那麼，誰都可以購買嗎？當然不是。根據規定，如果沒有代持機構購買，只有符合共有產權住房條件的家庭才可以申購。顯然，對於買不起房子的剛需來說，共有產權是一種讓利於民的模式，可以起到實打實的保障作用。但對炒房客來說，想要申購併不容易，即使申購成功，對於賺快錢的他們來說也是食之無味，這也符合房住不炒的樓市定位。