遲到不等於缺席。該來的，終究會來。
昨天，深圳就一口氣釋放了N套交通與城建計劃。首次披露深圳即將啟動新一輪高速快速路網優化方案，先期上馬8大路網工程。同時在城市更新方面，也對《深標》做出優化，明確拿出了舊城改造的城市建築密度指導方案。
很多人都已經對這些文件的細節內容做了披露。樓兔子想重點提醒的是，深圳這一波動作，實質上就是粵港澳大灣區框架下，深圳深化改革推動發展的戰略動作，這就是我們一直在期待的粵港澳大灣區紅利之一。我們儘可以繼續憧憬更豐厚的大禮包，但從深圳的這波動作，我們也可以猜測大禮包的全貌。
提綱挈領高屋建瓴，我們才能從紛繁的世相中，看透本質，快人一步找準投資的方向。
先放出本文的簡單結論：未來十年是深圳原關外集體噴發的十年。東部中心的機會不會遜色於西部海岸。深圳的引擎是前海和深圳灣超級總部基地。光明中心大有可為，但大運中心最有可能跑贏大市。
再啟大基建，大灣區來啦
改革開放40年，老百姓最樸實的總結是什麼？我給一個答案是：要致富，先修路。現在，深圳要在粵港澳大灣區框架下再次起步，非常自然地，率先就需要在路網上做文章。
我們大興土木的目的是什麼？理解這個問題非常非常重要。因為，這裡透露的是我們城市建設規劃者的內心訴求，是整個城市未來的發展方向。也即是我們掌握城市脈搏、先行一步找準投資的方向。
那麼，昨天深圳發佈的《深圳市高快速路網優化及地下快速路佈局規劃》開篇就給了我們答案：
1、應對粵港澳大灣區、深莞惠、深汕合作區等區域協同發展的需求。2、應對深圳特區一體化加快推進的要求，深圳原關外區域尤其是二三圈層東西向交通理順的需求。
這是兩個層次的大提速。
簡單來說，深圳這次大規模修路的目的就兩個，首先是深圳內部，要改變原來深圳關內和關外聯繫不暢的弊端，要把關外建設得和關內一樣美好。這個目標統攏來說，就是整個深圳現有的1996平方公里土地將全域中心化，每一寸土地都將是粵港澳大灣區的核心。這個觀點，樓兔子已經不止一次在文章中提醒過大家了。
深圳原關外區域將得到重點突破
第二個層面是深圳與外圍的互通。這也正是粵港澳大灣區整體框架的基本要求。
看懂了這個優化方案的終極目標之後，我們就可以得到一個清晰的答案：在粵港澳大灣區背景下，深圳將會是核心中的核心。而接下來的十年，深圳將在原關外地區重金鋪就城市資源，尤其是要打通東西走向的關節。這就是深圳東部的機會。
對於投資來說，就一句話。粵港澳大灣區真的來啦！堅守深圳，潛伏關外，潛伏東部。
最快10年，深圳大變樣！
仔細研究一樣最近深圳公佈的路網改擴建工程，我們可以清晰看到這麼幾條主線：
1、加快連接外圍周邊城市
粗略統計了一下，最近公佈的新聞至少就有4個。
深茂鐵路，深圳往來粵西的軌道工程。連帶提出機場東高鐵地鐵樞紐工程計劃。深珠通道，這個新聞樓兔子在此前的文章中也多次提到了。就是南坪快速西延進入前海下沉入海與沿江高速對接，最終延長跨海通往珠海。這條路很可能是軌道交通和快速路並行的海底隧道。對於打通深圳與珠江西岸的聯通太重要了。深汕第二高速公路，深汕特別合作區已經並列為深圳的一個區。深圳修第二條高速路過去，很容易理解。機荷高速立體擴建，對應的是2024年深中通道開通後，中山車輛大量通往龍崗大運中心和坪山中心的需求。
樓兔子想提醒大家的是，深圳與周邊城市的路網融合，這僅僅是開始而已。後續一定還有更多大禮包。敬請期待吧。
2、深圳關外東西走向路網加密
昨天發佈的文件說是深圳二三圈層的東西走向。
什麼是二三圈層？ 我認為深圳第一圈層肯定是羅湖福田南山前海。這第一圈層，將來一定會成為深圳核心中的核心。現在是福田羅湖中心和前海中心。在未來某個時間段，從粵港澳大灣區概念看，兩個中心很可能慢慢融合為一體。而第二圈層則是沙井龍華布吉，第三圈層則是松崗光明龍崗坪山。將來第二圈層可能會包括東莞的長安黃江塘廈鳳崗以及惠陽大亞灣。
二三圈層都是深圳原關外地區，東西走向目前就只有南坪快速和機荷高速。路網之間基本上相差距離在8至12公里，距離過大的弊端就是東西走向的車流太密集、頻繁堵車。這在很大程度上限制了深圳東部的發展！
深圳二三圈層東西走向路網短板
這次改造就是要加密東西向的路網，目標是相聚3至5公里就佈設一條快速路。機荷高速複合立體改造，新修外環高速西線、寶坪通道、寶鵬通道。這樣，將來從深圳東部的大運中心和坪山中心出發，走快速路到前海的時間就大約是40至60分鐘，通行時間減少22%，車速提高18%。
而在這次深茂鐵路機場東樞紐的改建討論中，又再次提到了深圳地鐵33號線，深圳東部到機場的快線。深圳交委方面已經表示，今年下半年就要啟動33號線的規劃工作。我提醒大家，33號線是地鐵快線，也是深圳東西連接的主通道。串聯機場、龍華、大運中心和坪山中心這些重要節點。將來從大運中心出發，30分鐘就可以到達深圳機場。
簡單的結論就是：粵港澳大灣區不僅僅是注重外聯，更注重深圳東西的內聯。這就是深圳東部的機會！此前欠賬太多，而今增長機會越大！大家一定要看懂了。
3、機荷高速變雙層複式通道
機荷高速是目前深圳東西走向唯一貫通的高速公路，龍崗大運中心坪山中心往來前海的必經高速路。如今車流量遠遠超出了最初的設計，幾乎常年擁堵，部分路段每天擁堵時間超過10小時。
這次深圳提出要借鑑臺灣中山高速的經驗，構築雙層複合通道，讓機荷高速分層承擔過境交通和城市交通的功能。上下雙層都計劃修建雙向6車道。這樣，將來龍崗人去市區機場就更更方便啦。
機荷高速改建雙層通行演示視頻
4、核心地段特修工程
這個就很簡單了。深圳灣超級總部基地濱海大道下沉。前海沿江高速跨海段下沉走海底隧道。龍大高速擴建為雙向8車道。這些都是為重點區域設計的重點工程。點到為止就不多說了。
綜合來看：顯然深圳是借粵港澳大灣區的東風，在大手筆推進大基建工程。深圳與周邊的互融互通，深圳原關內與關外的互聯互通，深圳東西部之間的互聯互通都將在未來十年內實現大提速！深圳40不惑再啟程，也許10年之內就要再煥發一次青春咯。
深圳外擴，第一橋頭堡是哪？
今天，我們講了這麼多深圳交通規劃方面的新設想新計劃，核心是要點明一個方向：深圳的城市正在向外發散。那麼，深圳核心發散出去的第一個橋頭堡會是哪裡？這個就應該是我們要重點買進的方向。
綜合考量，我認為第一橋頭堡必定是龍崗的大運中心。如果按照發展的節奏看，後面的排序應該是龍華沙井光明坪山。深圳發展的第一梯隊自然是前海，這是國家戰略的核心。然後就是深圳的心腹寶貝：深圳灣超級總部基地和香蜜湖。走出關外，第一步是龍華。但後期步子更大的是寶安中心區。現在步伐更快的，預計會是大運中心啦。理由有以下幾點：
1、大運中心難得如此乾淨
在深圳的核心城區，想找一塊乾淨無雜亂建築的土地已經很不容易了。核心城區，乾淨畫圖。這是大運中心後發優勢的集中體現。未來價值會很高。現在的深圳灣超級總部基地和香蜜湖遊樂場一帶也非常類似，地塊較大而且乾淨。所以，都會是有價值挖掘的地方。
2、大運中心難得基礎紮實
大運中心起始於大學生運動會的場館建設。以前大家都說是賠本的買賣。但今天看，大運場館已經成功實現了贏利運營。NBA中國賽在這裡舉行，小米雷軍在這裡發佈新產品，大批明星在這裡搞演唱會。大運場館正在發揮類似深圳灣鳥巢的功能。
如今，世茂700米深港中心，未來深圳第一高樓已經奠基開建。將來還有超過30萬平米的旗艦商業，有萬豪酒店和哈羅公學。這些城市資源必將印證，地標所在必定城市中心。
3、大運中心還是超級大學城
一位投資大師告訴我們，以目前中國的創造能力看，什麼是未來城市最稀缺的資源？是地鐵學校商場醫院銀行嗎？這些都不是。錢能辦的，都不是事。最無可替代和難以複製的資源是文化教育和科技創新。
大運中心會是將來深圳文化象徵的國際大學城。一共規劃佔地2.66平方公里，包括深圳信息職業技術學院、香港中文大學（深圳）、深圳北理莫斯科大學 等十幾所高校，以及配套建設的科研共享中心及院士村。其中北理莫斯科大學去年9月開學了，全新校舍的建設已經容初顯。而香港中文大學首屆本科生今年5月已經舉行了畢業典禮！
一切都在正軌運行。到2020年，大運中心大學城將有在校大學生3.8萬人。
4、大運中心是科研產業中心
大運新城作為深圳市重點發展片區，也是龍崗創新驅動發展的“智核”。幾經沉澱，目前片區內高端產業資源集聚，除最早進入片區的龍崗天安數碼城，近年來吸引了數十個創新項目，體量多達400萬平米。聚集有大、中小、以及高速成長創新企業共360家，高素質人才達20000人，其中上市公司17家，園區年高新技術產值150億元。
未來這裡有超過10000家創新型企業聚集，這裡將成為創新、創業的高地。僅僅是天安數碼城，現在就已經聚集了柔宇科技、銳越微、大普電子、雲天勵飛、萊恩精機和烯灣科技等等360多家創新企業，17家上市公司，園區創業人群超過2萬人。其中有多家深圳孔雀團隊和國家千人計劃專家。
大運中心，不限購不限貸新品
大運中心，正在朝深圳第三中心的方向發展。因此片區的土地開發，也越發精耕細作。新出的住宅項目如佳兆業未來城，一期產品已經全部銷售完畢。
區域內正在銷售的不限購不限貸產品是天安數碼城T4全時空間，目前僅剩兩棟產品在售，據說已經有投資機構盯上了。
目前在售的是少量53平米、63平米的單位，帶精裝修。其中3.2米層高的單元，價格僅僅3.6萬起；層高5.1米的單元，價格僅4.6萬起。除此之外，項目容積率僅僅2.4，產品擁有罕見的4.25至8.5米麵寬，憑藉優越的品質，成為全市高端稀缺資源。
無縫對接，零距離就是深圳地鐵16號線的數碼城站。地鐵16號線已經開工，預計2022年正式通車。與此同時，2022年也是世茂深港中心700米摩天大樓預期竣工的日子。這兩個利好消息，將為天安數碼城T4全時空間帶著穩定可見的增值空間。
而目前除了天安數碼城的企業團隊之外，龍崗區政府還引進了
北大光華管理學院。該學院EMBA華南總校區就坐落在天安數碼城T4全時空間。北京大學光華管理學院（簡稱光華學院）是亞太地區最為優秀的商學院之一，其在科研水平、師資建設、人才培養、國際合作等方面在國內位居前列。而北大光華學院進駐龍崗，將有助於加快深圳國際大學園的建設、把龍崗建成深圳東部的創新中心，並輻射莞惠等珠三角地區。也為天安數碼城T4全時空間帶來穩定的租客來源和良好的市場口碑。
大運中心高端商務配套
天安數碼城T4整體街區還引進了一個建築面積超過4000平米的獨棟電影院，香港天馬影院MAX巨幕影廳，一共有7個影廳，可以同時容納大約1100人觀看影片。香港黃百鳴團隊將每年不定期在這裡舉辦5場明星見面會，讓T4全時空間的業主可以在家門口就與明星面對面。
T4全時空間聚集的都是有著創新氣質的新經濟人士。他們對健康有著強烈的追求。T4專門設計了一個7000平米體育公園，擁有2000米長的獨創環商業跑道，讓居者可以無論是清晨還是夜幕，都可以開啟健康的生活方式。
200米都市創想街區，基於項目一期二期三期商業10年的運營經驗，打造更加豐富業態和別具創意的消費情景填補大運中心高端商業的空白。
除此以外，天安數碼城T4全時空間還引進有2800平米的國際小燕藝術中心、超級猩猩、星巴克、奈雪的茶、蓉李記、老西安、黑炭烤魚、大弗蘭、白沙社、皮爾先生、美頤美等幾十個國內外知名商業品牌，未來將為龍崗中心及大運新城注入新的活力。
閱讀更多 樓兔子 的文章
