本著還沒有生過人、不足以談人生的基本態度，高舉「我還是個孩紙啊」偉大旗幟，董小姐一直對學區房無感，覺得跟自己沒有半毛錢關係。
直到忽然有很多同學前來諮詢這個問題。
董小姐素有包打聽之名，絕不能在同學面前失分。
想起小時候，到了上幼兒園的年紀，我被送去好幾家幼兒園輪番嘗試，最後，爸媽還是挑了一個需要交贊助費的。
所謂贊助費，其實也是在有限的入學名額下，用金錢來爭取優質教育資源，跟如今的學區房區別不大。
多年過去，當下學區房的火爆和當年小董小姐的狀況相比相差無幾。
天下父母心，果然都是代代相傳。
既然同學們都來問，董小姐就開始思考以下幾個問題：
1、學區房為什麼能一直火爆？
2、帝都學區房近年政策調整的邏輯。
3、現在，該不該繼續入手？
4、已經買了的，你買的值嗎？
5、學區房的神話坍塌日是什麼時間？
........
以學區房現象最為顯赫的北京為例，董小姐來聊聊這些問題的答案。很多答案其實是全國通用的。
下面的這些觀點寫出來，視覺上會比較殘酷辛辣。如果你覺得太刺激，嗯，歡迎拍磚。
一、學區房存在的根源。
很多人對這個問題的答案是，頂級資源極度稀缺。怎麼說呢，這個答案不能說你錯，只能說明你太懶。
因為，它根本沒有說到痛處，只觸及皮毛。
學區房之所以長期存在，背後其實有一套隱形的政經邏輯，它與政府對泛公務員體系的福利補償有密切關係，是這個特殊群體隱形福利的核心組成部分之一。
這一點，尤其在北方城市，特別突出。
眾所周知，幾乎在很多城市，公務員與事業單位人員的單位、公房、社區大多都在老城區。而公務員群體整體收入不高，與外界相比，經濟壓力較大，在過去這麼多年全民經商、收入大提升的背景下，學區房作為一種特殊的福利，能夠確保一批低薪酬的精英人才留在體制內。
這是早期公務員體系的一個強力保障。不信你問問你身邊的公務員朋友，他們工資收入很低，經常抱怨，但卻依然願意待在體制內，兢兢業業為人民服務。
比如，帝都的西城、東城區，一直是中央與北京各級政府機構的聚集地，公務員群體眾多，這兩個城區同時也是北京目前最熱門的學區。
除了北京，北方的省會城市大部分也都是這個模式。
然而，在南方珠三角與長三角，雖然也有學區房，但學區房的地位卻遠遠沒有帝都強大，對公務員的福利補償因素也較弱一些。
原因是什麼？在南方，當地政府更多選擇了半市場化的辦學模式。有公立、私立，也有中外合辦的學校，很多家庭為子女求學，可以直接選擇私立牛校。
選擇面廣了，就不必吊在學區房一棵樹上。
你一定會說，北京也有私立學校呀。是的，沒錯，可是帝都的國際學校入學資格更嚴格，在父母國籍等基本門檻上還沒有放開。而且與廣深、上海相比，帝都的國際、私立學校數量也少了很多。
在廣州和上海，最好的學校都是私立的。在北京，最牛的卻是公立學校。前者通過價格給每個好學校的資源進行準確的定價，可以用價格來撬開入學的大門。但是，後者卻是公共教育資源，它的分配，不可能價高者得，不可能直接貨幣化體現，否則，就會引起全社會的公平公正問題，撼動國本。
然而，優秀的公立學校資源，眾人哄搶，它的價值一定要有一個折射的方式。既然直接標價此路不通，那麼就間接兌現到周邊的房子上吧，是為學區房。
這樣一比較，便不難理解為什麼一說到學區房，北京的家長們總是有源源不斷的熱情。
很多人寧願花鉅款買老破小學區房，讓孩子去上公立，而不是私立。相對於購買學區房付出的成本，這筆錢可是比私立學校的學費貴多了。
一個朋友對董小姐說，買了學區房，也是一箭雙鵰。她的觀點是，不僅能上學，以後房子還能升值呢。
她的baby今年剛剛兩歲，就不得不提前考慮了。我知道這種想法非常普遍，實際還是對學區房價值的一種自信。
這個判斷未來還站得住腳嗎？過一會兒我再來分析。
二、不差錢背後的財稅體制
大家都知道，北京作為政治首都，它有著極強的權本位導向。而這個導向，更加確立了公立學校難以撼動的地位。
但是，很少人知道，這一切的背後還是由財政體制決定的。
北京之所以公立學校更牛，而不是私立，本質是因為享受了全國的財政優勢，它的地位要靠財政體制來加持。
作為首都，北京大量的中學和大學都能拿到來自中央的財政補貼，光這些資金，就足以讓它們在學校競賽中保持巨大的優勢。
這樣一來，北京市的本地財政投資就可以集中到本地的中小學身上，教育口徑的財政支出非常充足，預算滿滿，這就在現實中，導致一般的私立學校很難與之競爭。
在目前的政策語境下，北京市甚至也有一條不成文的規矩，政策上不允許不鼓勵私立學校輕易挖公辦學校的老師，預算的充足，也讓老師們的福利相對不錯，北京公辦學校的編制目前依然非常值錢。
相比之下，廣深與上海的財政包袱要比北京大得多，在教育領域，放開私立辦學的限制，最初更像是不得已而為之。不過這個政策，正好打開了市場化競爭的大門，隨著學校間競爭的加劇，私立學校去公立學校挖走好老師，也不再是一條禁忌。
我們拿這個現象去看一些財政壓力大的中小城市，都是同樣的場景：最好的中小學都是私立的，民間資本大量投入，創造出一個開放的市場格局。
通俗點說，教育是否強大， 其實就是一個城市在投入教育這個問題上，公家到底是有錢，還是沒錢，投入的額度能到多少，如果額度有限，讓市場資金進入，學校就會呈現更好的面貌。
董小姐平時觀察房地產行業比較多，很少看到有開發商在北京做私立教育業務做得很好的。按理說，開發商有錢有情懷有訴求，教育是很多開發商願意投入的新業務，有助於他們賣房，但是，真正能夠打出教育業務招牌的地產公司，大多都不在北京。
這個北京現象非常有意思，很值得玩味。
在北京做房地產項目，主打學區房的開發商，哪家不是和公立學校合作的呢？
總而言之，私營教育是塊很有想象力的業務，只可惜，北京還沒有它深耕播種的土壤。北京採取了一些保護性措施，限制了國際學校和私立學校的發展。它的根源還是在於，不差錢。再加上權本位的城市氣質，優先保證泛公務員群體的隱形福利，北京的公立學校價值一飛沖天，學區房橫空出世。
相對而言，在深圳辦私立學校相對容易，在上海雖有難度，但是找找國企合作也能操作下去。然而在帝都，種種限制之下，開發商想要突破，十分不容易。
三、學區房是一種GDP道具
我們的政府很善於學習，也非常擅長捕捉城市發展過程中的每一個推動力量。
對一個城市來說，學區房還起到了幫助新城建設融資的作用。開發商+學區，成為這些年各地新城建設的主要抓手。這是學區房得到壟斷性政策支持的又一個強大理由。
攤開地圖看一看，全國各地主要的城市化發展模式，基本上都是一個模式：跳出老城去造新城，通過土地整理，發展房地產，來給新城發展融資。
為了讓這個模式繼續下去，就必須讓人們去郊區新區買房，而為了讓更多人去買郊區房，就必須提供學區房這個特殊的公共產品。
過去很多年，學區房在北京的火爆，帶動了相當一批郊區新盤的開發，而新盤的火爆旺銷，也會最終拉昇一個區域的人氣與開發強度。
說到底，名校的光環太耀眼，當你篤信一樣東西，你會不自覺跟隨它的腳步。
我們應該感謝自己，我們也應該致敬自己，也許恰恰是我們不經意間的一個心理，成就了一個城市擴張的半徑。
四、學區房的不確定性。
最近，一些城市紛紛亮起學區房變化的信號燈。在北京，多校劃片範圍擴大，電腦派位，政策用藥的目的之一，便是遏制被炒得過高的學區房。
隨著一些城市邊界被確定，郊區化放緩，新增用地指標在變少。對一個城市來說，土地財政的增量邊際效應也越來越小。老城區不斷拉高價格的學區房，並不能提升政府與學校的收益，這筆錢只是被學區房的業主賺走了而已。
政府不僅拿不到錢，沒有好處可拿，還必須承受隨之而來的輿情沸騰與公平拷問。
另外，學區房的另一個罪證開始出現。在一些急需舊城改造的城市，學區房的存在也直接增加了改造的成本。
城市更新的目的本來就是盤活低效空間，提升城市活力和產出。學區房對業主而言固然是一個高產出的資產，但對整個城市來說並非如此——一個學校周邊的地下室或走道，對這個城市而言，能有什麼產出價值呢？
深圳就是因為學區概念有限，因此城市舊改推進較快；上海的學區意識沒有北京那麼強烈，做城市更新、舊城改造，雖然也遇到很多阻力，但是，更多阻力是拆遷補償問題，而非直接來自學區。
一個有強悍學區房概念的城市，想要做城市更新，要麼拆不動，要麼就是付出高昂的成本。
這便帶來了一個關鍵的問題：對決定著學區房估值命運的政府而言，維持學區房高價與現有話語權體制的好處與動力正在急劇變少。
我想，以上這些可能才是學區房的信號燈開始變化的最主要原因。
理解了這一點，你才會對學區房的未來發展有更遠的預期。
很多人在北京學區房政策變化的時候，仍然堅定的站在原來的立場。早年沒有政策信號時，投資者眾，大家都覺得安全穩妥；當調整動作出來，又有很多人冷嘲熱諷，說力度不大，自我安慰可以繼續買。
然而，這件事的關鍵，並不在於政策調整的力度，而在於信號燈終於開始變化了。
董小姐相信，學區房的去學區化進程已經開啟。北京最近的試點是一個起步。在這個過程中，北京的學區房改革一定會面臨很多既得利益者的挑戰，比如公務員，比如剛剛買了學區房的老百姓。但是，相對於政府想要達成的更遠大的公平目標而言，相對於站在學區房外的人群而言，這些人永遠在數量上不佔優。
歷史會告訴我們事物發展的規律。對於中國房地產市場的發展，許多人最初同樣從不相信到不得不信。
1995年，一些城市開始試點停止福利分房，1998年拉動內需，啟動中國房地產市場，2002年按揭貸款制度出臺，引爆行業，不過短短數年時間。
身處其中的人恍如大夢一場，你不相信的事，其實已經在按照你自己的節奏在走。
大門從來都是先打開一個縫，然後才被推開。一旦趨勢確立，就是自我加速的過程，難的是趨勢確立前的博弈。
當然，一切還沒有那麼快。
有大神建議董小姐目前不要碰學區房。「除非你有孩子，而且孩子真的明年就要上學，那你就趕緊買。」
我們可以猜想，未來北京會不會鼓勵引入社會力量辦學，開始搖號，淡化學區概念，在私立學校中，限制發展營利性，鼓勵發展非營利性學校等等。其實，在一些區域，已經出現了入學搖號的苗頭。
這是一個探索的過程，它好過一成不變。它是對市場上那些價格令人咋舌的學區房崇拜，最有力量的反擊。
這是一場戰爭，而我們每個人都將是受益者。
五、現在買學區房到底有沒有用？
對家長們來說，這種學區房戰爭可能也意味著，孩子入學面臨極大的不確定性。
談到好學校，第一個從董小姐腦袋裡冒出來的名詞是好老師。在過去很長一段時間裡，我都認為，優秀的老師才是一個名校的核心資源。
最近才發現，其實這是一個偏見。
人們很容易忽略一個最顯而易見的事實，那就是，相比好老師，好學生更加重要。優秀的學生苗子才是一個名校的核心競爭力。
接下來，董小姐要說一個比較挑戰人的想法。
先小小歪個樓。其實，在我的中學時代，就被我爸灌輸過以下觀點。董小姐的爸爸一直都比較犀利。
董小姐中考的那天中午，爸爸來接我，很多考生正從學校大門湧出來，我爸就說，這些孩子有很多都是考不上的。很多孩子從生下來就註定了未來能走多遠了。這就是現實。
學區房走到這個層面，同樣是一種心理安慰。你的孩子行，去哪個學校都會行。反之亦然。
你也許會說，買學區房，就是買一種心理安慰。我知道孩子不是天才，甚至可能資質一般，但是作為父母，我只是想盡可能給TA提供更好一點的教育罷了。這有什麼錯呢？
這當然沒什麼錯，這還很可貴。我們都是在不斷成長中才知道自己不是天才，才接受自己的平凡，但是我們都有對孩子最美好的願景。
這就回到一個有關初心的問題，買學區房的真實作用到底在哪裡？如果家庭財力有限，要做諸多權衡，傾全家之力去為高價學區房買單，真的值得嗎？真的能為孩子買到一個高精尖的入學保證嗎？
在中考之前，到底有沒有絕對公平的入學方式？學區房本質還是按財富多寡去佔用教育資源的優劣，這個存在合理嗎？
你什麼時候願意接受你的孩子不過是一個最最平凡的人？甚至，不是太符合世俗認為的優秀標準？
董小姐和很多朋友討論過這個問題。有人反問我，你知不知道很多人大附中的同學，最後還是沒有考上好大學？
關於這幾個人心測試，一勺言此前有一篇很得罪人的文章，分析了近十種心理，答案都在裡面了。詳見致學區房 | 一個昂貴的心理疾病，整座城市都在為你買單。
六、最好的建議：跟著生源走
上面這些問題，其實很難有標準答案。
董小姐也無意於干預每個人的個人選擇。但是，我確實相信，那些名校之所以能成為名校，它與優質生源密切相關。
地球人都知道，北京西城區的名校很多。但把時間回溯到上世紀90年代中期，那時成就這批名校的最早一批人，其實不是別人，是學生家長自己。
1997年以前，北京城市範圍並不大，大量大學生畢業還是分配製度，很多人被分配到東西城的國家機關及央企總部，這批高素質人才就在海淀朝陽等附近地區買房。十幾年後，他們的孩子成長起來，成為支撐東西城好學校的重要生源。2002年後，北京加速膨脹，大批大學生來京落戶、買房，主要也是去到同一片區域。
人才、精英的示範效應繼續放大，當時這一批批的精英在哪裡落戶工作，哪裡便大概率是今日學區房的高地。
有朋友告訴董小姐，這幾年，東城的高素質人才落地明顯衰落，這是學校質量將開始衰落的一個潛在的信號。
所以，董小姐的建議是，與其看學區，不如看一個城市什麼樣的產業在興起，那批高學歷高素質的人才在哪裡。高學歷中產集聚區的孩子，自然能讓旁邊的學校變成名校。用不了幾年，新的學區熱點也就誕生了。
如此推理，未來在北京，西城絕不會是唯一的學區高地。畢竟，我們能夠看到，已經有越來越多的精英人士在往市區外圍走。
再過幾年，郊區的學校升學率會逐步提升，這符合十年來城市高素養人才的購房邏輯。
在拼搶學區房上，很多青年科研工作者，砸鍋賣鐵，也拼不過山西煤老闆，只能退而求其次。但是，他們的孩子，在概率上會有更多的優秀可能。他們的聚集區，也更有可能產生一個好學校。
這不僅僅是基因決定論的問題，還有這些父母自己對孩子的教育投入。他們不同於那些只是把教育任務推給學校，而自己忙於賺錢、疏於教育的家長，他們才是更合格的園丁。
當然，財力並非不重要。少量天才可以單兵突破。但是未來，能夠衝出獨木橋的學生，更大概率是自身天賦好，而家庭條件也不差，有相對投入的條件，二者缺一不可。
歐美在這方面已經給我們提供了先例的參考。
歐美一直是用軟刀子來完成學生淘汰的。
很多歐美知名大學，不允許學生打工。而課業壓力又很大，大量閱讀材料，論文是家常便飯。低收入家庭的孩子，政府雖有補貼政策資助你上大學，可是如果智商不夠，能力不足，基本無法讀完，一部分這樣的孩子便會自己退學。
很多歐美大學的申請條件中還會包含音樂才能，比如要求孩子作曲，這種素質教育的門檻會篩掉部分低收入家庭。持續的音樂教育是很昂貴的，在概率上，中產階級的孩子更容易拿到通往名校的門票。
兩相結合，能在歐美知名大學活下來的本國人大多都是精英，從小就拼命學習，且智商較高，比你聰明又比你勤奮，死讀書的人基本無法進入好大學。
再看回北京。
董小姐相信很多名校，未來必然會繼續採取異地開分校的模式，一方面還是要照顧老學區，另一方面要花力氣去搶好生源，多點佈局，跟著好生源走，或者增加面試的比重。
畢竟，如果連續幾年一個學校的升學率上不去，名校的金字招牌也就基本沒落了。這個惡循環一旦啟動，名校的聲譽可以在數年之間坍塌，想一想，名校自己的壓力也是很大的。
說了這麼多，教育的問題還是過於複雜，不是單一分析可以透徹解讀。董小姐這裡討論的更多是概率問題，很多不能以絕對化標準來看。
有不成熟之處，歡迎大家來指正。
也希望你能在留言區告訴董小姐，你對學區房的看法。
最後，董小姐還是忍不住再熬一小碗雞湯來結束今天的文章。
在對待孩子的問題上，還是一切隨緣，順其自然最好。以不變應萬變，機關算盡不如順水行舟，不求完滿，但求知足。
套用我爸過去常唸叨我的話，別費心做那第一名，做箇中上等就好。
嗯，中上等萬歲。
我是董小姐
加好友請註明就職公司與職位
敬請理解
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