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昨天，有一位朋友跟我说，前海那个炙手可热的新盘又要推售新品了！预计依然是单价每平米9.5万元+1万元的精装修费。这个值得入手吗？
我跟他说，毫不犹豫的买吧。你把深圳楼市地图上单价10万+级别的区域划一下，前海区域是不是土地储备最充裕的在建新城区？前海是不是整体来说，才刚刚踏入10万+级别？一个冉冉升起的粤港澳大湾区中心，志存高远欲打造东方曼哈顿的地方，万丈高楼才刚刚做完地下枢纽中心呢！现在就严重恐高，那就对大湾区太没信心啦。
我此前表达过一个观点：前海必定是深圳楼市的珠穆朗玛峰。前海圈，依然是深圳楼市最值得看多做多的地方。钱袋子米多，就直接买核心桂湾宝中。稍微少一点，就杀前海辐射圈，重点是滨海西线，第一站西乡。
01
前海，大湾区核心正不断加料！
8月中旬，粤港澳大湾区建设领导小组第一次全体会议在北京举行。这是一件非常重要的大事，会议规格很高。
从会后发布的公开信息看，粤港澳合作与打造科技湾区，这两个层面的具体细则比较多。比如港澳居民可以办理湾区居住证，放松港澳居民内地执业申请，支持香港全球科创中心等等。显然，湾区一体化协调发展的思路正在得到逐步实践。
我个人看，另外两个信息也很重要:1、粤港澳大湾区发行340亿元土地整备债券。这个信息很清楚，大湾区要真的开始大搞基建工程了。需要钱！340亿是一小步。2、这次全体会议没有指定谁会是粤港澳大湾区的核心。广州、深圳、香港，谁将是大湾区的核心？一切以市场自然选择为主。只要是这样，深圳的机会就很大很大。
一句话来说：粤港澳大湾区真的来了！这个必将影响深圳未来50年的国家战略，你怎么想象都不过分。
广东发行了340亿大湾区专项债券
作为湾区核心的深圳代表，前海也确实没有闲着。
楼兔子小密圈的一位朋友帮我把前海最近的重大资讯都梳理了一遍：
1、深圳第一条海底隧道——妈湾跨海通道年内动工。2、前海城市新中心第一所国际学校破土动工，预计2020年全部建成开学。3、占地9.5平方公里的前海基金小镇预计10月1日开园。聚集了深圳7成的私募机构。4、全深圳第一套示范性智慧公交电子站台在前海安装调试完毕。前海交通设计从地下走上路面了。
当然，除此之外，前海日新月异真的还有很多新动作。每天都在加料！这就是新城市中心的力量，这就是大湾区核心的力量。
前海智能公交站点示范图
经济学家金岩石曾经说，前海房价有可能达到每平米50万元，房子卖不到每平米30万元是开发商的耻辱。经济学家的这句话，有待市场验证。但前海楼市确实不应该悲观。
02
追不上桂湾，就买西乡前海圈！
大约一年前吧，楼兔子去采访乐有家营销副总裁张国库。
张国库跟我说，未来深圳房子最贵的地方，一定会是前海。前海是属于世界的前海。大部分深圳人买不起前海房子，这是大家必须面对的现实。只能以前海为中心，住到周边辐射圈去。
个人认为，前海核心辐射圈第一圈层就是西乡。原因就是毗邻的地理因素。大家都知道，前海中心存在大扩容的预期，深圳也将太空港空港新城定位为比肩前海、深圳湾、香蜜湖和大运新城的五大城市会客厅。也就是说，前海中心和空港新城，将是十三五计划里深圳核心的发展引擎。
那么，大家看一下这张图就明白啦。西乡街道58.55平方公里土地，就处于两大核心引擎之间！这种天然的地理便利，注定了它是前海圈层的第一辐射圈。
西乡位于前海太空港两大核心之间
当然，市场也很清楚这种定位。所以，这几年西乡碧海中心区楼市可算是深圳最炙手可热的片区之一，大部分新盘售价在每平米6万元至7万元间。基本上和龙华北站宇宙中心的资产等齐了！碧海中心区也成为了前海中心居住外溢的第一受益区。
仅仅是西乡碧海中心居住区吗？那你就依然圈囿在老概念中了！我告诉你，最近两年，宝安区就已经在西乡这58.55平方公里土地上，规划设计了三大核弹级别的重武器！
1、打造城市绿肺，铁仔山公园规划出炉
西乡街道最重要的一座山——铁仔山公园，占地127万平米。最近刚刚完成品质提升的总规划，预设保护开发总面积143万平米。将打造成为深圳人的城市休闲氧吧、市民健身乐园。
我提供一个对比数据：莲花山公园是194万平方米，香蜜湖公园是42万平方米。纽约曼哈顿中央公园是341万平米。无论是纽约，还是深圳莲花山、香蜜湖，城市中央公园的价值，都已经得到了充分的体现。铁仔山公园将是整个滨海西乡的绿肺，必将成为价值高地。
铁仔山公园整体规划示意图
2、铁仔山科技城，广深港创新走廊节点
我们知道，这次在北京举办的粤港澳大湾区第一次全体会议，一个重要的议题就是促进湾区往科技湾区的方向引导。广深港科技走廊能不能实现突破，很大程度上将决定粤港澳大湾区的成色！因此，湾区对科技城的扶持开发将是长期坚持的方向。
宝安区就以铁仔山为核心，规划了一个占地大约12.98万平方公里的科技新城。不要以为这仅仅是地方政府在跟风画图！实际上这里已经有大型科技企业华讯方舟、德普特电子等35000家企业在这个片区办公，其中百亿级产值企业1家，超10亿产值企业7家。新一代信息化高端制造业和航空航天产业等产业基础很扎实。
围绕着铁仔山，分布着易尚3D 影像基地、宝运达物流研发基地、101 设计总部大厦、南太总部经济园、威富集团总部产业园、桃花源科技创新园三期等一大波产业规划。
铁仔山科技城规划范围示意图
3、打造8.4平方公里西乡滨海风情小镇
在紧邻太空港空港新城一侧，西乡街道还规划设计了一个西乡滨海风情小镇。具体规划范围是固戍、南昌、盐田、福中福、永丰、三围社区和机场管辖的部分区域围合而成。其中，规划范围内固戍和南昌社区占地面积最大，其次是福中福社区，其他社区所占面积相对较小。总占地约8.4平方公里。
西乡滨海风情小镇，将是整个深圳西部活力海岸带中的重要一环。是展现新时期宝安现代化国际化湾区新城魅力的重要窗口，未来将打造为深圳最具魅力的城市岸线之一。
西乡碧海风情小镇规划范围示意图
滨海新城+科技新城+中央公园绿肺，看起来是不是很厉害啊？这就是未来的西乡。而沿着科技产业带和海岸线买房，这应该是粤港澳大湾区买房的保险法则。
03
200万平米旧改，前海圈入场券！
那么，现实问题是：既然西乡街道已经画图筹谋如此高大上的滨海新城市建设，现在可有好的房子可以买啊？
我们先来看这两张图。第一张图是十三五期间深圳重点城市更新规划指引图。第二张图是十三五期间深圳重点土地整备规划指引图。
很明显，铁仔山碧海中心区是未来五年旧城改造的重点区域，以此同时，政府将在三围、南昌、宝安科技创新区进行土地整备。这些都是已经入案在册的重点项目。
简单一句话来说，为了实现铁仔山公园绿肺、铁仔山科技城以及西乡滨海风情小镇的建设，西乡将大规模改造基建！这就是买房的机会。
楼兔子拿到一个统计数据，以铁仔山为核心，周边旧城改造项目总数接近20个，整体改造面积在400万平米以上，第一批10个重点城市更新项目建设面积就超过200万平米，其中就包括16.8万平米的方大工业园旧改——碧桂园凤凰国际智谷项目。
铁仔山周边近期远期旧改项目统计
我们得到的消息是，碧桂园凤凰国际智谷是整个片区最可能近期上市销售的项目。
碧桂园凤凰国际智谷位于宝安共和工业路，项目以周边六大公园及铁仔山生态绿色为背景，引入绿色垂直技术，打造城市中的绿谷社区——约1000㎡文创街区，约9.3万㎡研发办公与约2.2万㎡居住空间于一体的生态智慧园区综合体。
内部更规划有热带庭院、水景天窗、休闲台阶等多个景观节点，并设计立体花园，造就大道之上的绝美天际线。
碧桂园凤凰国际智谷项目规划图
最核心的信息是，碧桂园凤凰国际智谷近期可能推售建筑面积33至35平米的非住宅类小面积精奢空间产品。33平米梦幻空间，总价有限，超低首付。不限购不限贷，追击前海核心的入场券，深圳财富轻资产。
这个项目体量不大，但是周边产业基础扎实。不仅仅是辐射前海核心圈的财智人群，铁仔山科技城的数万企业员工也是潜在用家。
碧桂园凤凰国际智谷项目规划图
为了满足购房者的实际用家需求，世界500强企业——碧桂园在这个小规模楼盘的打造上，同样倾注了世界级的用心。碧桂园凤凰智谷引进“四有青年”2.0系列产品，秉承“有才clever+社区、有范fashion+空间、有趣funny+主场、有爱love＋服务”的理念，致敬深圳人的拼搏与梦想。配套建设有阳光书吧、舒压馆等主题共享空间，满足年轻人娱乐、聚会交友、运动健身等需求。
碧桂园凤凰智谷33至35平米产品，是片区内少见的小户型产品，总价相对较低。为业主分忧，省时省力省心，交付即可出租，交房即可入住。买一套这种不限购不限贷总价低首付低的房子自用，应该是不错的选择。
碧桂园凤凰国际智谷项目规划图
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