作為福田重點舊改規劃區，大金沙片區300億久舊改規模，備受關注。而區域內兩個為數不多新盤中洲灣和綠景紅樹灣壹號，去年下半年開盤勁銷，均取得不錯銷售業績，僅剩部分尾盤在售。
蟄伏6年之久的綠景紅樹灣壹號，關注度較高，其樓王棟寬璽於近期公佈開盤消息，同時亦啟動二三級聯動，造勢影響可見一斑。
接下來小樓從區位分、項目、優缺點、周邊二手房、投資等幾方面分析，為購房者指明其中利弊關係和提供最佳的置業方案。
01
區位分析
綠景紅樹灣壹號和中洲灣均位於大金沙舊改片區內，作為福田最大舊改片區，總建面350萬平和412萬產業空間，是華潤城2.72倍，崗廈西舊改的5.44倍，其中包括四大城中村、三大工業區和一箇舊住宅區。
未來政府將投資300億重點打造，分近期、中期、遠期三個階段規劃，屆時定位是以高新技術、文化產業為主，宜居、宜業和宜遊的複合功能區。
目前，大金沙片區是與之接壤片區中發展現狀最差的，周圍片區有竹子林片區、車公廟片區、香蜜湖片區。相比上述三個接壤區域，大金沙片區反差更為明顯。片區密度大，居住環境一般，人員流動複雜，是深圳著名的城中村集聚區。
片區內有7號線貫穿而過，距離中轉站車公廟站僅有1個站距離。學校方面，上沙小學和上沙中學在學區範圍內，教育配套較為一般，不過未來金地工業區內將建一所不小於54班九年一貫制學校，值得期待 。
值得一提的是，片區舊改進度落實可能存在一定的阻礙，需要一個較長的週期來兌現。比如，以中洲灣為例，從計劃到立項再到拆遷建設，中間已經耗費5年，更何況整個大金沙片區更新換代比單獨項目難得多。
02
項目分析
項目位於大金沙片區沙嘴區域，由4棟組成，集海景住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業為一體的45萬平綜合體。目前推廣為B棟：寬璽，建築高度166米層高49層，除去底商3層（4層為空中花園）、兩層避難層，總套數252套，目前推出168套建面172-242平3-4房，分奇偶層，奇數層廳出陽臺，偶數層側出陽臺。
其餘A棟為商業、酒店、寫字樓、公寓混合體，建築高度180米總層高44層，未售；C棟80多平2房（3梯6戶）、D棟139-167平4-5房（3梯4戶），僅有部分尾盤在售。
據悉，寬璽已於3月30日正式啟動認籌，單價9-10萬/平，
均價9.1萬/平，認籌金100萬。項目為毛坯現樓，3單元2梯2戶，交房時間最快在2019年6月，並且13樓以上戶型看海景，無遮擋。
B棟寬璽
03
配套分析
教育配套：
項目自帶2500平米幼兒園，目前劃分學區為綠洲小學、上沙中學，不過項目周邊金地工業區舊改會規劃一所九年制學校，值得期待。
交通配套：
項目距離7號線上沙站、沙嘴站均在600多米距離，步行10分鐘基本可到，較為方便。項目近福田中心區，周邊有濱河大道、京港澳高速，開車出行便利。
商業配套：
項目自帶3.5萬平佐嶺商業，滿足日常生活需求。1個地鐵距離，直達濱河世紀廣場KKONE購物中心；兩個地鐵站距離，直達購物公園大商圈。
其他配套：
項目為主打一線海景房，景觀、視野開闊。近福田中心區，可享受豐富的市政配套資源。
04
戶型分析
項目為紅樹灣壹號B棟樓王棟寬璽，共4種戶型，172-176平3+1房、179平3+1房、202平4房、242平4房。
建面172-176平3+1房
西南海景
臥室
西南向，看海景，戶型佈局合理，客廳開間5.4米，進深9.4米，客廳餐廳空間最大化，帶5.4米X2.2米大陽臺。主臥開間4.2米，次臥均有3米開間，空間闊綽。明廚明衛，廚房側方帶小陽臺，較為實用；戶型帶入戶花園，私密性較強。另，該戶型可做3+1房，具體戶型圖未體現，不多贅述。
建面179平3+1房
該戶型位於中間B2單元中兩戶，與172-176平戶型整體格局一樣。
建面202平4房
西南海景
主臥
次臥
該戶型為B3單元B，端頭位置，西南向，看海景。戶型方正，佈局合理，客廳開間5.5米，進深9.4米，帶5.5米X2.2米大陽臺。主臥開間4.4米，次臥開間均在3米以上，空間闊綽。明廚明衛，廚房帶1.6米X2.4米生活陽臺，贈送入戶花園，私密性較高。
建面242平4房
西南海景
次主臥
該戶型位於B1座A戶，端頭位置，西南向，看海景。此戶型是項目功能性最為豐富戶型，帶工人房、入戶花園、酒櫃、儲物間等。客廳開間5.8米，進深9.4米，帶5.8米X2.2米大陽臺。特點是帶兩個套房，次臥開間均在3米以上，空間闊綽。明廚明衛，贈送大入戶花園，私密性強。
05
優缺點分析
優點分析：
01.現樓，交房時間快，最快2019年6月毛坯交房。
02.花園社區，45萬平大型綜合體項目，自帶3.5萬平佐嶺商業，滿足日常生活需求。
03.地理位置不錯，坐享福田CBD各項配套，距離7號線上沙站、沙嘴地鐵口均在600多米，出行較為方便。
04.項目主打大戶型一線海景房。
缺點分析：
01.項目容積率8.59略偏高，影響居住舒適度，但從電梯配比上來看，或有改善。
02.周邊被城中村和廠房包圍，環境較雜亂，雖然整體規劃了舊改，但長期施工會帶來噪音粉塵等影響。
03.項目東南向萬科項目影響部分視野，二期進度不確定，存在一定風險。
04.項目南向背靠好景豪園5字頭，周邊商品房價格分佈5-7萬之間，項目定價過高，會影響部分需求外溢。
05.樓王棟1600萬門檻，與去年C、D棟剛需戶型共用花園，缺乏豪宅的純粹性。
06
周邊二手房分析
01．片區小區分兩類，2000年以前社區，價格5字頭，配套弱，租客多，居家氛圍不強；2000年以後大花園社區，大部分在6-7萬，特別是萬科、京基物業超過7萬單價，領跑片區。
02.區域內，大面積農民房，短期內難以改善，幾個大社區居家體驗相對不錯。
03.寬璽項目基本為區域房價頂部，短期內質變過程緩慢，其他樓盤難以逾越。
07
總結
總體而言，寬璽優缺點均有，對於福田本地改善+自住購房者來說，項目主打一線大戶海景房、近中心區、近地鐵、生活氛圍濃厚、周邊舊改規劃佈局等，長持爆發力仍可期；
對於短炒投資客而言，由於門檻較高，基本1500萬起，性價比較為一般，可選擇範圍較多，比如香蜜湖、深圳灣、寶中熙龍灣等等。
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