2018年，龍湖地產更名龍湖集團控股有限公司（00960.HK，以下簡稱“龍湖”），正式提出四大主航道業務，即“以地產開發為核心，商業運營、長租公寓及智慧服務形成四大主航道業務”。
3月25日，龍湖董事長吳亞軍攜手執行董事兼首席執行官邵明曉、執行董事兼首席財務官趙軼出席2018年度業績發佈會，交出了這一年的答卷。2018年，龍湖實現合同銷售額2006.4億元，同比增長28.5%。營業額1158.0億元，同比增長60.7%；其中，投資性物業收入40.9億元（不含稅收入），同比增長57.7%。
邵明曉在業績發佈會上表示，今年的銷售目標還會保持兩位數增長，達到2200億元。按照這一目標，今年龍湖的預期銷售增速不到10%，而其2016年、2017年的銷售額同比增長幅度分別達到62%、77%。顯然，龍湖管理層對市場的態度較為謹慎。
2019預期銷售增速約10%
龍湖2018年業績公告顯示，全年實現合同銷售額2006.4億元，同比增長28.5%。另有已售出但未結算的合同銷售額為1951億元，面積1174萬平方米，單價介於1.5萬元/平方米~1.6萬元/平方米之間，毛利率在25%以上。與過去兩年超過50%的高速增長相比，2018年的銷售增速明顯放緩。
分區域來看，龍湖2018全年2006.4億元合同銷售額中，環渤海、長三角、西部、華南及華中區域分別貢獻了34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。
2018年龍湖實現營業額1158.0億元，歸屬於股東的淨利潤為162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤128.5億元，同比增長31.5%。毛利同比增長61.8%至395.3億元，毛利率34.1%。核心稅後利潤率為14.7%。核心權益後利潤率為11.1%，分紅比例至核心淨利潤的45%。物業發展業務實現營業額1087.2億元，交付物業總建築面積817.7萬平方米。
“銷售型物業，我們認為整個行業毛利率在25%~30%間。過去幾年市場好時，毛利率在30%以上。但如果市場面臨挑戰，25%毛利率是我們的底線。”邵明曉說。
2019年《政府工作報告》中指出，房地產調控要“落實城市主體責任”“促進房地產市場平穩發展”。“整個政策可以總結為三個穩，即穩地價、穩房價、穩預期。還有一城一策，我們也觀察到很多城市系統性的調控方案都在出臺中，我們今年對市場謹慎樂觀。”邵明曉說。
基於上述判斷，龍湖將2019年的銷售目標定為2200億元，由此計算，龍湖今年的預期銷售增速不到10%，速度再次放緩。對於實現該目標，趙軼認為未來兩到三年，龍湖的核心盈利增幅會保持20%以上。“雖然基數大，但是依然還會保持這樣的增速，通過土地儲備，通過運營節奏來保證。”
土地儲備方面，龍湖目前總土儲6636萬平方米，權益面積4559萬平方米。據瞭解，龍湖現有項目佈局多在西部、環渤海和長三角區域；2018年拿地耗資約大約727億元，具體來看，西部地區、長三角地區、環渤海地區、華中地區及華南地區的面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。
談到今年的拿地計劃時，邵明曉表示會量入為出，保持健康資產負債表，淨負債率控制在全年50%~60%之間。“今年買地是有機會的，但在佈局上我們希望在全國五大區域能夠做到均衡。”
據悉，接下來龍湖計劃在華南，以及進入相對較晚的大灣區、華中區域，加大拿地力度。目前龍湖已進入深圳、香港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山等7個城市，獲取15個項目，土地儲備面積超150萬平方米，權益儲備超過100萬平方米，對應貨值超過530億元。“大灣區在科技、人文、消費等各方面，未來會成為中國經濟重要的火車頭，我們會加大這裡的佈局。”
“冠寓”預計2020年盈利
作為龍湖四大主航道業務的重要部分，2018年龍湖投資性物業不含稅租金收入為40.9億元，同比增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的佔比分別為87.8%、10.4%和1.8%。
2018年中旬，邵明曉曾在公開場合表示，到2020年龍湖將開業商場50座，租金收入達到60億元。
龍湖2018業績公告顯示，報告期內，龍湖累計開業商場數量29個，建築面積296萬平方米，整體出租率97.4%。商業租金增長42%至36億元，同店增長達到17%。年內開業的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，均位處都市交通樞紐。
目前來看，龍湖商業租金收入與60億元目標之間還有將近一半距離。在本次業績發佈會上，邵明曉分析稱，商業項目開業後，租金增長是有預期、有計劃的。龍湖當前持有商業項目70多個，到2018年底總計開業29個商場，今年會新開業9個，到2020年總計開業50個商業項目。今明兩年開業量比較大，而且都是高能級城市的地鐵上蓋，非常好的位置。
“我們定位相對偏城市新銳家庭、城市中產，業態組合也比較豐富，毛利率都在70%以上，開業商場出租率在97%以上。加之現在一二線大城市基本都在招攬人才，年輕、有致富能力的高能量人口在朝大城市聚集。所以在這些城市裡面，以天街這樣的選址和運營能力、品牌，我們對它的增長非常有信心。”邵明曉說。
另外，2018年龍湖投資性物業長租公寓“冠寓”陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營，累計開業房間數量超5萬間，整體出租率為50.1%，其中開業超過六個月的項目出租率為87.4%。
“商業和冠寓都屬於我們的投資性物業，商業毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期還處於不掙錢的狀態，兩者拉通來看是60%。今年我認為會比60%高一些，到明年2020年冠寓就會盈利了。”趙軼介紹說。
邵明曉補充道，冠寓目前還有一些物業正在建設和投入，預計要到2020年開始盈利。“冠寓要盈利，對於運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成以上還要賺錢，就需要通過增值收入來實現。開業6個月以上的冠寓，目前出租率87%。龍湖冠寓屬於穩紮穩打，這和融資成本有關係，龍湖融資成本在行業內較低，因此對冠寓我們非常有信心。”
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