1992年年底，39岁的张力遇到了35岁的李思廉。受那年南巡影响下海的两个人一见如故，决定一起搞个大事情：
成立一家地产公司。
一年后，张力得知广州市东风化工厂将与广州嘉邦化工厂合并，嘉邦化工厂位于广州荔湾区南岸路田间道的厂房将进行拆除。
他去了工厂旧址，看到的是一幅千疮百孔的场面：
地靠着煤厂，又挨着铁路，地上积存的煤灰有一寸多厚。
这块地怎么看都不是一个香饽饽。但张力拿下了，他们把煤铲起来，用水冲洗干净，盖了第一个小区富力新居。
嘉邦化工厂用这部分资金安置部分职工及易地重建。
富力后来又改造了广州铜材厂和同济化工厂、广州建材厂、广州硫酸厂，甚至还有一家殡仪馆。
富力接手最多的旧城改造项目，是在珠江新城。
在广州，能在珠江新城准确辨认各个“盈”字开头的物业的司机，一定是老司机。这些楼，都是富力开发的。
从介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目始，富力在广州参与的旧城改造项目就超过了20个。
富力其实是靠旧城改造起家的。然而他们不像保利或者佳兆业那样高调，直到今年5月，富力才正式成立了城市更新集团。
今年年初，富力提出了“致力于将低成本的土地储备，开发中项目及丰富可售资源转化为现金收益”。
说白了，富力就是要把所有能换钱的，全换成钱。
今年前9个月，华北、华东、西北地区分别贡献了超过20%的销售额。富力实现协议销售金额925.6亿元，营业收入同比增12%。
截至2018年底，富力账上趴着超340亿现金。这些钱怎么用，买什么地，大家都很关注。
富力是把这些钱的很大一部分，拿来做城市更新了。截至2019年6月30日，在全国范围内，富力城市更新板块规划的总建筑面积超6000万平米。
01
在西安这样历史悠久、如今被奉为网红之城的古都做旧改，难度其实超乎想象。
在西安生活了几十年的贾平凹，最著名作品叫《废都》。小说记录了西安旧城改造的细枝末节，借由一头牛说出了贾平凹最初对旧城改造的看法：
城市是一堆水泥嘛！山有山鬼，水有水魅，城市又是有着什么魔魂呢？
这种对城市更新的看法，直到他下一部作品《土门》才有了改观。
土门片区，一千多年前是丝路大门，六十年前是西安的工业中心。
新中国建立后，中苏领导人三次会面，确定了156项援华工程，其中大部分电力、机械和兵器工业项目，落在了西安西郊。
土门片区，成为新中国的工业中心。
这么多工业项目落址西郊，意想不到的问题出现了：
小伙子多了，找对象就难。
当时，西安的纺织城位于东郊灞桥区，那里的女工很多，电工城则位于西郊。
中国西电集团的领导想到一个办法。他们用大卡车把小伙子们运送到纺织城去参加舞会。每场舞会下来，单身的小伙子就减少几个。
从电工城由大庆路进玉祥门，经莲湖路、西五路、东五路，出朝阳门，沿长乐路过浐河、半坡、堡子村到纺织城，这条漫长的道路，被当地人称作喜桥。
2000年以后，高新区崛起。西安人发现，土门落后了，变得拥挤、破败。这条系带着西安市民情感的喜桥，慢慢消失了。
在大众点评上搜索莲湖片区，你会发现，这片38平方公里的土地只有12家电影院。
去年，西安有39个商业项目入市，但这里只有一家3万平方米的商场，其他大部分都涌进了未央区与高新区。
土门片区一直缺乏商业金融、购物、文化旅游这样的城市功能。新一代小伙子们约会的地方，真是屈指可数。
这些空白，将要由富力地产来填补。
就像当初深度参与广州的城市更新一样，富力又把自己的命运与西安这个城市绑定了。
如何让这个老工业区的原住民拥有全新的生活体验，重要的还是商业与旅游。
美国费城联邦储蓄银行与芝加哥大学曾联合对美国100个大城市的发展进行研究，他们特别关注了旧城区改造现象。
他们发现，仍然留居在改造后城区的居民，一般都受益于改善了的生活环境——犯罪率降低，更好的学校，孩子们能在较为良好的生活和教育环境中成长。他们把这种现象称为：
绅士化。
富力也正把这片区域“绅士化”。政府规划土门片区综合改造方向是“CAZ”(中央活力区)，富力既对建筑进行实体改造，同时让文化、视觉和游憩环境等得以延续。
项目的四个地块将用于回迁。安置楼面积超过约130万㎡，包括85万㎡住宅，17万㎡商业等，安置人口超过两达2.5万人。
这些原住民，将不需要离开他们熟悉的这片土地。
富力将在这里打造大型商业mall，充分激活区域商业活力，休闲餐饮、观光购物、商务会议、超五星级酒店等设施，将为外地观光人士提供了解莲湖区城市文化发展的平台。
这样的场面，或许会让西安市民回忆起过往的岁月。
通过重新唤起这片地区的活力，当年的情景可能再次出现。那时，年轻小伙子们纷纷前往的，就是土门了。
02
富力在西安的这个开远城项目，是富力近年来最重要的投资项目之一。这也是富力发展战略最重要的一环。
今年6月中旬，中国总理李克强召开会议，部署推进城镇老旧小区改造，要求金融加大对旧改的支持。
国务院一位参事估算，城市更新投资总额高达4万亿元，涉及居民过亿。
中国可改造的旧城，遍布于发达区域。诸如广州、深圳、北京、重庆、上海、西安等城市，旧城问题尤为突出。
盘活这些旧城存量，对中心区低效土地进行二次开发，将成为这些城市迸发出新生力量的未来发力点。
只是城市更新是个慢活。规模庞大的日本六本木新城，从建设到完工花了17年。
上海陆家嘴完成脱胎换骨的改造，用了26年。
但大城市发展已由增量扩张向存量提升转变。对于一个地产商来讲，现在到了它必须学会城市更新的阶段了。
富力进入地产行业已经25年了。房地产行业新的一轮竞争，25年后，又开幕了。
富力的管理层说，接下来，还会有1000万平米的城市更新项目入市，货值差不多有2000亿元。
城市更新业务已成为这家公司的重要引擎。成立城市更新集团后，目前富力地产在全国城市更新项目已经超过60个，团队人数已超过300人。
上半年，富力算了一下，旗下所有项目的平均售价约11000元/平米。而6100万平方米的土地储备，平均地价仅为2500元/平方米。
未来，这些都将成为地产商的核心竞争力。
随着城市发展需要，以旧城镇、旧村庄、旧厂房等环境改造、产业升级和土地资源再利用为核心的城市更新方式，中国逐渐进入存量土地开发新时代。
兴广城携手行业相关政、产、学、 研权威机构及城市更新领域数十位著名专家于2019年12月20日广州白云国际会议中心举办“合作共赢，助力发展 ”为主题的2019中国城市更新年会，一同探讨城市更新发展新路径，详情可私信老吴。
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